2019-10-28 04:14:33 佚名

雲南文山三七妹

昆明是全國一線城市，轄有14個行政管理區，常住人口685萬。在昆明市五大中心城區買房，選擇哪兒好呢？既要考慮到升值潛力，還要有學區，這個問題有點複雜，需要通過綜合分析，才能作出合理的參考意見。

本題主要內容有四個部分

昆明市區教育資源分佈情況
昆明市城市發展方向
五大中心城區房價走勢潛力分析
購房參考方案

昆明市區教育資源分佈情況

2018年：昆明GDP值5207億元，人均7.63萬元，高於全國6.46萬元平均數；住戶存款餘額4882.29億元，人均存款7.13萬元，高於全國5.19萬元水平；城鎮常住居民人均可支配收入42988元，農村常住居民人均可支配收入14895元，城鄉差別較大，全國城鄉平均水平28228元。作為全國一線城市的昆明，又是雲南省的省會城市，經濟發展水平不錯，五大主城區可以說聚集了當地城市所有優勢資源，生活配套基礎設施也是較完善，其中各學區公立學校分佈具體情況為：

根據昆明市教育設施完善工程方案，高等教育重點在主城北部和呈貢新城佈局高等教育院校；貫徹全面推進基礎教育設施均衡發展，優化現有教育設施佈局和規模，重點加強城市新建地區和新區範圍內的中小學配套。2020年底前，新建 6 所完全中學、6 所初級中學、2 所九年制學校、41 所小學，合計新建中小學 55 所。也就是說五大主城區隨著發展變化，都會有相應規模的配套學校。

昆明市城市發展方向

依昆明城市近期發展進度，重點是以南北向發展為主要中心軸。主城區與呈貢新區、空港經濟區形成發展三角帶。

通過市主城幅射功能，帶動層級式方向滲透發展，形成核心圈、帶動圈的經濟發展格局。

這是產業發展規劃圖，非常明確地可以認定，主軸方向上的主城區、航空經濟區和呈貢新區，是昆明發展的產業重點城區。

五大中心城區房價走勢潛力分析

昆明市主城區，不同城區房價有差異，其增值潛力也是有差別的。如何判斷不同城區房價潛力？和尚在前面的答題中有闡述過，邏輯運用：二手房與新房的價差比值大小來判斷。當二手房價格越接近（或超過）新房價格、說明原來買的房子升值潛力較大；否則，就較小。

呈貢區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格10132元，2016年參考價格5681元，三年上漲78.35%，年化漲幅26.12%。

2019年9月新盤參考價格10473元，二手房較一手房價差比值=0.967。

西山區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格14461元，2016年參考價格8625元，三年上漲67.66%，年化漲幅22.55%。

2019年9月新盤參考價格14483元，二手房較一手房價差比值=0.998。

官渡區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格13015元，2016年參考價格8073元，三年上漲61.22%，年化漲幅20.41%。

2019年9月新盤參考價格14122元，二手房較一手房價差比值=0.921。

五華區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格13908元，2016年參考價格9099元，三年上漲52.85%，年化漲幅17.62%。

2019年9月新盤參考價格14656元，二手房較一手房價差比值=0.949。

盤龍區——近三年來，房價呈持續上漲走勢。2019年9月，二手房參考價格13746元，2016年參考價格8455元，三年上漲62.58%，年化漲幅20.86%。

2019年9月新盤參考價格15106元，二手房較一手房價差比值=0.91。

綜合上述五大主城價差比值結果顯示：西山區房價潛力最好，其次是呈貢區。

購房參考方案

樓主要求首付30~40萬元，就以昆明首套房最低首付三成計算，綜合上述數據信息，大體購房方案為：

1、總房款：一套總價款約120萬元；

2、房貸：按揭期限30年；按揭商業利率5年期LPR4.85+當地加點，若公積金貸3.25；

3、套房面積：西山區新盤價14483元/平，建築面積約83平米/套；呈貢區新盤價10473元/平，建築面積約114平米/套。

4、西山區、呈貢區樓盤位置分佈情況：

總的來說，昆明我國東南來門戶開放的樞紐城市，是國家歷史名城，重要的旅遊商貿城市，也是西南地區中心城市。在全國樓市“房住不炒”的定位下，剛需者可臨調控窗口期，選擇升值較好的區域購房，是比較理智的。在穩房價、穩地價、穩預期的調控目標沒有改變的環境下，不要奢望房價會大漲大跌。

💕謝謝閱讀！

野馬和尚

看了前面幾個人的回答，要麼是忽悠，要麼是外地人在瞎扯的。昆明目前的房價平均在15000左右。三四十萬元做首付，其實只能買一個80平米不到的房子。還要是首次購房。如果是二次購房，那麼這點錢連首付都不夠。但是如果到呈貢區晉寧區或者是產水機場那一邊。這些遠郊區縣。目前1萬不到的房價還是多的。那麼30多萬塊可以購買一套100平米的房子，剛夠付首付。這些地段就不要談什麼學區房了。教育醫療配套都是非常差的。如果要想談學區房，其實只能考慮城區的二手房，但是地段好一點的小戶型。不過城區的老房子銀行貸款給你的年限可貸款量都非常少。所以三四十萬元錢在昆明要買房真的還是很尷尬的。