流星雨larry
人生三大錯覺：TA還愛你、股票要漲、房價要跌。這麼多年，很多人騙過我，現在看來，惟獨房產中介和售樓小姐沒騙過我，一直跟我說房價要漲，房價要漲！毫無疑問，房子是頭疼大事。本人座標國內三線城市且為房貸相關從業人員，每天遇到形形色色的客戶，諮詢各式各樣的問題，今天先介紹下銀行的房貸政策，按揭貸款為各家銀行尤其五大國有行的個人類貸款的主要業務，各家銀行的按揭政策類似，有些要求有細微差別。
注：下文僅針對非限購城市。
1、對借款人要求
想辦房貸，首先你得是銀行認可的申請人，一般來說要求如下：申請人年齡在18-65週歲（有的銀行為18-60週歲），有穩定工作且徵信報告正常，注意銀行審查徵信是按照家庭為單位審查，也就是說如果夫妻雙方有一人信用記錄不好，即使購房合同寫一個人名字以一方名義向銀行申請貸款也是不行的 。由此顯而易見，徵信情況是銀行審查的重中之重。
個人徵信報告裡記錄了個人的信用信息，主要包括個人基本信息，信貸信息(是否有銀行貸款、是否有逾期、信用卡透支記錄等)、非銀行信息(水、電、燃氣等公用事業費用的繳費信息、欠稅情況、民事判決等)。目前徵信中心已支持個人通過網上直接查詢。但目前非銀行信息採集不全，目前主要還是看信用卡和個人貸款是否有逾期，當前的政策是個人信貸不良信息的保存時間為5年，也就是說，5年前的逾期記錄是不反應在徵信報告上的。銀行也是看這五年內客戶的徵信情況，主要看的指標是累計逾期次數，最高連續逾期期數，和最高逾期金額三個指標。其中最高逾期金額超過1000可以認定金額大，這個指標的重要性低於另外兩個。兩年之內累計超過6次或連續超過3次，五年內累計超過12次或者連續超過3次，如果是年費問題造成的逾期，可以去髮卡行開出相關證明，一般來說對房貸無影響，如果是非年費問題造成的逾期，這種客戶具體看客戶資質，如工作單位，工資是否為銀行代發工資，公積金社保繳存情況等，審批時候就會要求利率提價，即不會按照最優利率優惠審批貸款，如果你的工作單位再非常一般，這種情況基本無法獲得貸款。
解決方案：離婚大法好。 兩個字：離婚，三個字：假離婚。這事不能說太細，請自行領悟。
2、房屋套數的認定
賣菜大媽都知道銀行對於一套房和二套房執行不同的利率政策，但你所認為的一套房和二套房和銀行認定的一套房二套房是不一樣概念。並不是你名下現在有一套再買一套銀行就會認定為二套房，簡單來說，目前銀行對於套數認定執行的是“認貸不認房”的政策，也就是看借款人夫妻名下有沒有未結清的房貸，只要無未結清房貸，再次購買就算首套房，有一套未結清的房貸再購買就認定為二套房，如果有兩套未結清房貸，再次購買就認定為三套房，對不起，三套房銀監會規定不可以貸款，想買房可以，全款購買。
3、貸款金額、年限、利率
貸款最高可貸金額
貸款最高可貸金額政策和房價一樣是變動的，只是變化沒有房價那麼大，以前首套房要求三成，二套房要求六成，執行了多年，今年政策調整了，目前的政策是家庭首次購普通住宅，首付最低兩成，非首次購房首付最低三成，二套房首付也由六成一路下調至三成。這裡要解釋的一點就是“家庭首次購買普通住宅”這個概念。即家庭無房貸記錄且購買的是普通住宅才能執行最低兩成的政策。如果夫妻雙方曾經申請過房貸且已經結清，首付就不能執行兩成，最低要首付三成。要是土豪你首次就是購買的是別墅，對不起也請首付三成以上。
貸款年限
貸款年限最長三十年，且借款人年齡加貸款年限不能超過70（有的銀行為不超過65，最寬鬆銀行75）
利率政策
根據10月8號國家新政策，首套房執行利率不得低於LPR，二套房不得低於LPR+60BP，利率政策是各行根據當地的市場自行確定的，目前絕大部分城市的執行利率都要高於指導利率。比如本人所在城市首套執行LPR+45BP參考最近的lpr4.85%也就是執行4.85%+0.45%=5.3%
4、 還款方式
理論上，房貸有很多種還款方式，很多你聽都沒有聽過，各家銀行的合同正常都有好幾種可選，但實際操作中我們也不介紹別的，都是要客戶在等額本息和等額本金兩種還款方式二選一，那麼問題來了，兩者有什麼區別了？
首先你要明白銀行不是高利貸，每月的還款的金額都是一部分試是本金一部分是利息，所以剛開始全還利息簡直無稽之談。等額本息顧名思義，每月償還的本金加利息之和相等，即每月還款金額一樣。等額本金是每月償還的本金相等，由於每月償還的利息是越來越少的，所以每月還款金額遞減。其實計算利息的邏輯一樣，都是用剩餘本金計算下個月的利息，不詳細展開了。
番外：
相信很多人聽過這個故事：說是一中國老太與一美國老太死後在天堂裡相遇，互相傾訴。美國老太說她年輕時買了房子，直到死時才將房貸還清，一輩子都擱在還債上了，不過，倒是住了一輩子的房子;中國老太說她這一輩子就想擁有自己的住房，於是攢了一輩子的錢，可房子剛買上，住了一天自己卻死了，多遺憾的事。
它起源於何時我是無從得知的，但是毫無疑問，這是故事是杜撰的，然而，正是這個杜撰的故事，影響甚至改變了很大一部分的中國人，成為改變中國房產消費的推手。我不知道這個故事是出自銀行還是房地產企業亦或是別的部門之手，但效果拔群，令無數的國人熱血沸騰，開始反思傳統的不該欠債的觀點。單位的老司機告訴我，至此以後彷彿一夜之間，貸款買房成為時尚，若有人出聲提醒，不要欠太多錢，透支未來是有危險性的，那肯定會被認為是落伍了，思想陳舊，很多人也因此轉變了消費觀念，成為了房奴。房價隨之步步攀升，房貸年限也有最初的10年慢慢放寬至30年（當然了這也是與國際接軌了），各位想想要是房貸只能貸款十年，你還還的起貸款嗎？
反正我是還不起的～
酒方高2016
首先必須滿足當地的購房資格，其次徵信良好 18週歲以上65週歲以下，非銀行黑名單即可！
