近期，鎮江交付問題頻出，我特別能夠理解業主收房時，因為房屋質量問題產生的一系列維權事件。
所以，今天想跟大家很認真的聊一聊，什麼情況下只能維修，什麼情況下可以拒絕收房！
首先我們要來聊一聊，交付需要具備哪些條件。
在程序上，交付需要達到如下條件：
1. 取得建設工程竣工驗收備案證明；
2. 取得房屋測繪報告；
3. 取得法律、行政法規規定的應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或准許使用文件；
4.商品房為住宅的，出賣人要提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》；
5. 全裝修住宅還要有第三方專業檢測機構出具的住宅分戶空氣質量檢測合格報告等其他細化的要求。
而實體中，需要滿足的交付條件有：
1. 供水、排水：交付時供水、排水配套設施齊全，並與城市公共供水、排水管網連接；
2. 供電：交付時納入城市供電網絡並正式供電；
3. 燃氣：交付時完成室內燃氣管道的敷設，並與城市燃氣管網連接，保證燃氣供應；
4. 電話通信：交付時線路敷設到戶；
5.有線電視：交付時線路敷設到戶。
以上是分別對應程序和實體要達到的條件，應同時滿足、缺一不可。
然後我們再來聊一聊可以解除合同的幾種情形：
1. 主體結構質量不合格
法律規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
什麼叫主體結構？就是我們說的地基、承重梁、柱、牆。
什麼情況就是質量不合格？就是上述這些主體結構出現下沉、開裂、傾斜等影響房屋安全性能的問題。
一般這種問題比較複雜，也容易與開發商產生爭議。此時，買房人應要求開發商出示《工程竣工驗收報告》，查看房屋是否驗收？驗收是否合格？
也可委託工程質量檢測機構重新核驗，如果主體結構質量確實不合格，購房人有權退房，開發商應當承擔責任。
2. 房屋質量問題嚴重影響正常居住使用
法律規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
這裡分兩個層面理解：可以退房的為“嚴重影響正常居住使用”，而一般的質量問題（非結構性的裂縫、空鼓、返潮、鏽蝕、劃痕色差等等）是夠不到退房的條件，由開發商提供整改、維修，如果修不好，購房者可委託其他機構維修，費用由開發商承擔。
那麼，這個程度的判斷，一般從以下幾個方面考量：
1）是否對買受人的生命和財產安全及身體健康造成重大影響；
2）是否嚴重干擾和影響了買受人的正常生活；
3）可否修復，經反覆修理不能修復的，可以認為該瑕疵對房屋的正常使用功能產生了嚴重影響。
所以，如果經過多次的更換、修理，仍然嚴重影響正常使用的，買房人也有權解除合同。
3. 面積誤差比絕對值超出3%
法律規定：“出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，……面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。”
不管面積是小了3%還是大了3%，購房者都有權利不接受這個房屋。
4. 全裝修的商品房室內空氣質量
或建築隔聲不合格，整改後仍不達標的
商品房室內空氣質量或建築隔聲情況經檢測不符合標準，由開發商負責整改，整改後仍不符合標準的，買房人有權解除合同。
5. 出賣人遲延交付房屋，
經催告後在三個月的合理期限內仍未履行
法律規定：“出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。”此外這個解除權是有除斥期間的。
這裡要說明的是，這個“出賣人遲延交付”，指開發商延期交付或房屋未達到交付標準，而購房者無故或因一般質量問題不收房不算在內。
6. 因開發商的原因，
使購房者無法辦理房屋所有權登記
法律規定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
這條的意思就很簡單了，如果由於開發商的原因無法辦理房產證，那麼就可以要求退房！
最後，收房需謹慎，退房要硬氣！
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