“鳳崗天安數碼城開發運營了三年時間，從建設速度、招商引資成果、經濟效益等多項指標來看，這三年的發展是成功的。”10月22日，在接受包括時代財經在內的媒體採訪時，鳳崗天安數碼城董事總經理餘安定肯定了項目前期的發展成果，並勾畫了園區未來的發展藍圖。
圖：鳳崗天安數碼城董事總經理餘安定
鳳崗天安數碼城是廣東省、東莞市重大建設項目，總佔地面積約40萬平方米，總建築面積逾150萬平方米，總投資100億元，項目分兩期開發建設。目前，項目一期一組團已實現企業全面入駐，二、三組團於2017年完成招商，四組團已動工建設並正式開放定製，項目二期也計劃於2022年建成投產。
圖：鳳崗天安數碼城園區實景圖
最新數據顯示，截至目前，鳳崗天安數碼城已引進企業404家，其中國家高新技術企業20家，規上企業24家，年產值5000萬元以上企業13家，入園企業中267家為總部型企業。
在取得第一階段的成功之後，餘安定和團隊正朝著一個新的方向努力。“我們的理想是做中國最好的園區。“餘安定說：”我希望這個園區是一個以產業為核心的園區，擁有能夠孵化出大樹的優質土壤，最終為我們帶來優質的產業內容。”
著眼人才培育破解企業難題
隨著行業發展進入下半場，房地產的形態變得不再單一，而是越來越多元，附加的價值也越來越多樣，如商業地產、養老地產、產業地產、旅遊地產……
不過，雖然多元化發展已經成為潮流，但現階段房企們的探索大部分仍然以地產為主，如何與養老、產業、商業、旅遊等形態結合還沒有一個成熟的商業模式。而這也是目前鳳崗天安數碼城正在思考的重要方向。
“對於產業園區來說，基礎不應該是房子，如果一個園區大部分的利潤都來自於房子銷售，那最終的邏輯還是做地產，這樣就無法完成從地產到產業的轉化。”餘安定表示。
在餘安定看來，要完成這個轉化，關鍵在於能夠往園區裡填充什麼內容，如何在這些內容裡面找到新的盈利空間。“過去的產業園是賣房子給別人，今天需要轉換為賣服務、賣資源整合、或者孵化投資入園企業等等，尋找到新的增長點。”
坐落於深圳和東莞交界處的鳳崗天安數碼城，由於交通等原因，“招人難”成了不少入園企業的共同煩惱。而為了解決企業最為迫切的人才需求，“人才培育型社區”成為了鳳崗天安數碼城下一步的重要發展定位。
據計劃，鳳崗天安數碼城下來將為園區企業員工提供各項技能的免費教學，讓年輕人能夠在園區得到成長。同時，鳳崗天安數碼城還計劃開設一個“深夜食堂”，為加班人士免費提供宵夜。“這只是整個服務體系中的一環，我們的目的是打造一個有溫度、有質量的環境，這是吸引和留住人才的關鍵因素。”
“從園區的角度來講，我們希望能為企業提供更有針對性的服務，逐漸完成新的資源整合。”餘安定稱，在產業運營和資源整合方面，鳳崗天安數碼城做了很多嘗試。“我們今天做的積累，在未來一定能夠幫助我們打造一個優質的產業生態，探索出產業園區發展新的路徑。”
“我們是在做土壤”
當產業地產更關注產業本身的時候，園區的產業招商和運營就顯得尤其重要。
圖：鳳崗天安數碼城園區實景圖
目前，隨著市面上越來越多產業園區的出現，開發商為了尋求差異化競爭，往往一開始就會為園區做好主題定位，然後圍繞主題去做垂直、做深化。然而，這種一開始就為產業園區做好主題定位的運營思路，在餘安定看來是不夠現實的。
“一個園區的產業導入有很大偶然性，並非事先能夠完全規劃好的，尤其是現在經濟、科技發展得非常快，過去可能幾十年才出現一個新行業，現在幾年的時間就有一個新行業興起。”
正因為產業更迭迅速、產業導入偶然性較大，餘安定認為，產業園區在發展前期其實不需要立馬去明確一個主題，就如同人的成長。他說，一個園區的成長也應該允許它摸索和犯錯，然後不斷地進行調整，最後核心的東西就會越來越明確。
雖然沒有一開始就給產業園區做好主題定位，進而尋找龍頭企業進駐並帶動相關產業鏈落地，但餘安定表示，園區裡存在著各行各業的企業，而不同企業之間是有共性的，我們首先要做好的是為企業的做好共性服務，比如招人服務、資金服務、資源整合服務等等。
餘安定強調，隨著園區在前期奠定了較好的基礎，園區目前也正在進一步明確和深化產業定位。餘安定透露，目前園區初步確定了電子信息、人工智能、新材料新能源、生物醫藥等幾產業主題，公司將針對每個產業做深度調研，進一步做好針對重點產業的各項服務。
不僅在招商引資上進行動態調整，在園區產業空間形態上，鳳崗天安數碼城也並非一成不變。據餘安定介紹，在建的一期四組團原規劃S8一棟為高層工業廠房，為了增強對製造企業的承載力，後續將S7號樓規劃調整為高層工業廠房。經調整後，一期四組團工業廠房面積超過8萬平方米，在整個組團近14萬平方米的產業用房中，工業廠房佔比約達60％。
“大樹（龍頭企業）是有限的，但只要我們做好土壤，就可以培育出大樹。”對於園區未來的產業招商，餘安定充滿信心。
圖：鳳崗天安數碼城園區實景圖
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