近期迎來了開盤爆發期，上兩週便有12個項目相繼開盤，從去化情況來看，剛需低價樓盤仍舊是香餑餑。
據不完全統計，下月可能會開盤加推的項目一共是17個，它們分別是寶龍一城、融創臻和院、金地湖成大境、江山萬里琅峰、龍湖坤和天境、綠城招商明月江南、景瑞水印江山、合能楓丹江寧、海爾翡翠東方、萬科濱河道、萬科未來廣場、北侖新凱旋、美的鼓樓前、春江酈城、寶龍奉甬新城、奧克斯棠悅、珠江中央城、學林新天地。
其中鄞州區8個，江北區2個，北侖區1個，海曙區1個，鎮海區1個，奉化區4個。
圈內5個，圈外12個。
鄞州區
寶龍一城（首開）
(項目效果圖)
項目概況
項目地址：鄞州寧南南路與泰安中路交匯處（羅蒙環球城北面）
建築面積：約36.1萬平、容積率：2.98、綠化率：25%、總戶數：1233戶
交通配套：地下室可直接通達地鐵3號線鄞州客運總站站，周邊又有寧南南路、天童南路、鄞州大道等多條主幹道。
商業生活配套：小區地下室更是直通項目自身配套的16萬平商業廣場，南側即為羅蒙環球銀泰城，學士小學和浙江大學明州醫院也在1公里之內。
參考備案均價：暫無
首開戶型
高層92-175平，套數暫無，精裝交付
綜述：項目地段和配套絕佳，項目由原定的寶龍城天璽提升為全球第二座寶龍一城，打造TOP系產品，目前開發標準都有極大提升，雙子塔作品將會成為寧波南部新地標，未來發展潛力不錯，因有限價，首批住宅產品性價比較高。
推薦指數：★ ★ ★ ★ ★
融創臻和院（加推）
(項目效果圖)
項目概況
項目地址：鄞州寧東路與盛梅北路交匯處
建築面積：約14.4萬平、容積率：1.8、綠化率：30%、總戶數：802戶
交通配套：距離軌道1號線東環南路站800米左右，北有通途路、南有寧穿路，東有東環南路，出行便利。
商業生活配套：項目位於明湖CLD核心區域內，院毗鄰寧波市中西醫結合醫院（規劃中）等公建設施，將代建12班幼兒園、一座建築面積不少於4500㎡的社區中心以及建築面積約5000㎡的菜場，生活與商業兩兩相宜。
一期參考備案均價：高層：33003元/平方米，洋房：37993元/平方米
加推戶型
洋房120-269平，共計363套，精裝交付
綜述：融創在寧波的項目品質和口碑均上佳，也是目前明湖板塊內唯一在售的項目，在土地市場偏冷的情況下，保利卻以封頂價+7400平人才房拿下了臻和院南側地塊，足以佐證板塊未來的價值潛力，另外項目還處於限購圈外，是改善首選。
推薦指數：★ ★ ★ ★ ★
金地湖成大境（首開）
(項目效果圖)
項目概況
項目地址：鄞州區白石北路與供電所交叉口
建築面積：約12.4萬平、容積率：2.0、綠化率：30%、總戶數：1121戶
交通配套：距離地鐵四號線東錢湖站1.5公里左右，寧波繞城高速、鄞州大道和鄞縣大道也在2.5公里範圍內。
商業生活配套：周邊擁有三江超市，嘉悅生活廣場，鄰里中心，地塊西側和南側都配建有臨街商業街。
參考備案均價：暫無
首開戶型
88-128平，套數暫無，毛坯交付
綜述：隨著東錢湖新城大規劃藍圖落地，未來發展可期。如果品質有所保障，該項目未來也很有潛力。
推薦指數：★ ★ ★ ★
江山萬里琅峰（首開）
(項目效果圖)
項目概況
項目地址：鄞州區日麗西路與小江湖路交匯處
建築面積：約6.8萬平、容積率：1.9、綠化率：30%、總戶數：384戶
交通配套：距離地鐵5號線百粱北路站1公里左右，周邊有廣德湖南路和鄞州大道2條主幹道。
商業生活配套：項目最大的特點便是擁有鄞州公園和奉化江雙景觀資源，同時江山萬里已經在鄞州公園板塊內深耕多年，品質廣受購房者認可。2公里內擁有歡樂海岸綜合體以及羅蒙環球銀泰城、萬達廣場等多個大型商業，周邊還有超2萬平的鄰里中心，滿足住戶日常生活需求。
參考備案均價：三期：39512元/平，六期：30888元/平
首開戶型
高層150、178平，共384套，精裝交付
綜述：之前江山萬里若干期項目市場和口碑尚可，項目配套佳，裝標高，價格也衝高到了一定的程度，與昆吾相比本項目在鄞州公園南側，北面觀景略顯不足，建議投資慎重，改善尚可。
推薦指數：★ ★ ★ ★
龍湖坤和天境（加推）
(項目效果圖)
項目概況
項目地址：鄞州東錢湖白石仙坪
建築面積：約15.3萬平、容積率：1.01、綠化率：30%、總戶數：1058戶
交通配套：地鐵四號線錢湖站（在建）、81路、912路、969路、971路、981路
商業生活配套：從去年寧波提出將東錢湖從“後花園”變為“城市客廳”開始，東錢湖拉進了與市中心的距離。到不久前寧波市政府發佈的辦公廳文件中說到：“研究確立東錢湖區域的功能定位與空間佈局，逐步實現從“以湖為主”向“湖城融合”轉變，相信未來東錢湖會有完善的商業生活配套。
參考備案均價 ：洋房：22808元/平，疊墅26233元/平，聯排28496元/平。
加推戶型
洋房81-252平，疊墅150-228平，聯排235-281平，共計270套，毛坯交付
綜述：該項目之前兩次推盤銷售業績在東錢湖均屬前茅，山環水抱，環境好，空氣質量優，周邊配套待完善。
推薦指數：★ ★ ★ ★
綠城招商明月江南（首開）
(項目效果圖)
項目概況
項目地址：鄞州福慶南路與金賢路交叉口
建築面積：約20.5萬平、容積率：2.3、綠化率：30%、總戶數：1371戶
交通配套：距離地鐵5號線海晏南路站1公里左右，距離環城南路700米左右
商業生活配套：項目自帶約5000方生活中心，北鄰約8500方濱河公園，距市政府直線距離僅約3公里，近攬阪急百貨（在建中）、東部銀泰城、文化廣場、五一廣場、宏泰廣場五大商業中心及生態走廊、明湖生態圈，繁華靜謐兩相宜。
參考備案均價：暫無
首開戶型
高層95平、110平；洋房115、119、125平，套數暫無，精裝交付
綜述：綠城項目在寧波有口皆碑，位於東部新城與東錢湖新城交通節點上，雖目前配套不足，但區位價值明顯。並且本次綠城在面積上得到了瘦身，戶型上做到了優化。意味著剛需性產品也能享受綠城品質，如果價格在3萬以內的話建議快速入手，有較高的升值潛力。
推薦指數：★ ★ ★ ★ ☆
景瑞水印江山（首開）
(項目效果圖)
項目概況
項目地址：姜山鎮人民西路，獅山公園南側
建築面積：約13.4萬平、容積率：2.2、綠化率：30%、總戶數：860戶
交通配套：距離寧奉城際鐵路獅山站700米左右，無縫對接軌道交通3號線，更是三縱兩橫一高架的多維交通加持。
商業生活配套：距離海港城2.5公里左右，不遠處便是獅山公園，是茶餘飯後的好去處。
參考備案均價：暫無
首開戶型
94-139平，套數暫無，毛坯交付
綜述：景瑞在姜山稱王，品質若有提升則有期待，目前配套略顯不足，離地鐵也有一定的距離，但戶型面積貼近剛需，如果價格適中，會有一波走量。
推薦指數：★ ★ ★ ☆
合能楓丹江寧（加推）
(項目效果圖)
項目概況
項目地址：寧波市鄞州區寧南路與博大路交匯處
建築面積：約10萬平、容積率：1.8、綠化率：30%、總戶數：551戶
交通配套：距離寧奉城際鐵路獅山站700米左右，無縫對接軌道交通3號線，更是三縱兩橫一高架的多維交通加持。
商業生活配套：以1.8超低容積率成為寧波姜山板塊首個純改善社區，佔據環球銀泰城、海港城兩座超百萬方商業群，鄞州實驗小學、姜山鎮中學等學府環伺，私享100餘頃城市生態綠廊、鄞州中央公園。
參考備案均價：高層：21115元/平、洋房24381元/平
加推戶型
洋房122、136平，共計239套，毛坯交付
綜述：項目處於鄞南姜山門戶區，經過近幾年的開發，周邊已形成大規模的居住區，海港城等商業配套加持，同時也是市場上少有的低容產品，投資居住尚可。
推薦指數：★ ★ ★ ☆
江北區
海爾翡翠東方（首開）
(項目效果圖)
項目概況
項目地址：江北人民路與環城北路交匯處
建築面積：約9.9萬平、容積率：1.8、綠化率：30%、總戶數：732戶
交通配套：地塊緊鄰環城北路，來往大型車輛多且嘈雜，會受到噪音影響，且寧波消防支隊江北區大隊便在地塊南側，未來警報聲也會影響到小區。
商業生活配套：離灣頭萬象城約1公里左右，項目南向車程約5分鐘可到達來福士廣場。同時項目緊靠文創港版塊，規劃有大型商業廣場等。但是地塊周邊學校較為一般，過往車輛中運沙車較多，沙塵汙染較為嚴重。
參考備案均價 ：暫無
首開戶型
高層118-128平，洋房128-165平，套數暫無，精裝交付
綜述：海爾首入寧波之作，區位很好，距離三江口也僅僅2.5公里的距離，但市場除了對其家電品牌的認知，地產較為陌生，項目位於環城北路和人民路交叉口，周邊城市建面較差，交通較為擁堵嘈雜。文創港只是剛剛啟動，對其銷售助力不大，建造標準和物業服務都較為一般，無論是置業還是投資都需慎重。
推薦指數：★ ★ ★
萬科濱河道（加推）
(項目效果圖)
項目概況
項目地址：江北青林灣大橋西北側（雲飛路與機場路交叉口）
建築面積：約9.5萬平、容積率：2.2、綠化率：30%、總戶數：783戶
交通配套：距離地鐵4號線洪大路站1.2公里左右，周邊擁有機場北侖和北環高架2條主幹道，未來出行便利。
商業生活配套：項目囊括了城市度假酒店（在建中）、創意空間（在建中）、生活中心（在建中）、企業總部（在建中）、水岸華宅（在建中）等業態，以綜合體為核心，拉開了寧波規劃未來城市模式的序幕，構建一個屬於萬科的新一代國際住區。
參考備案均價：高層29497元/平，洋房31512元/平
加推戶型
高層97、115、136平，洋房159平，共360套，精裝交付
綜述：萬科首個社區城市功能化的代表作CORNICHE濱水生活項目，在規劃佈局、開發設計節點如交通動線組織上等很有創意，很有可能延續一期的熱銷。
推薦指數：★ ★ ★ ★
北侖區
華潤新凱旋（加推）
(項目效果圖)
項目概況
項目地址：新碶街道明州西路和鳳洋二路交匯處
建築面積：約5.4萬平、容積率：2.5、綠化率：30%、總戶數：465戶
交通配套：周邊擁有鳳陽一路、二路，明州路，松花江路，進港路等主幹道，交通便利。
商業生活配套：有總建接近34萬方的一站式購物商場，北侖銀泰城；有富邦商業廣場，廣場裡有星級酒店、寫字樓、大劇院、市民廣場、科技館等等；有能舉辦單項國際賽事的體藝中心；還有家樂福、康橋商業廣場、明州菜場、文化公園等等。
參考備案均價 ：高層：25567元/平
加推戶型
洋房119平，共計227套，毛坯交付
綜述：華潤之前打造了北侖標杆住宅項目凱旋門，本項目受到區位和北侖開樓市較冷的影響，去化較為一般，但憑藉華潤對北侖的深耕和口碑，未來工程質量、實景、物業服務上能夠得到保證。
推薦指數：★ ★ ★ ☆
海曙區
美的鼓樓前（首開）
(項目效果圖)
項目概況
項目地址：秀水街歷史文化保護區內孝聞街
建築面積：約3.3萬平、容積率：2.2、綠化率：30%、總戶數：94戶
交通配套：項目距離地鐵1號線/2號線換乘站鼓樓站700米左右，地處海曙核心，周邊網路通達。
商業生活配套：2公里範圍內，擁有鼓樓步行街、東鼓道、和義大道、1844、天一廣場、城隍廟等商業配套。步行200米即可到達三甲級醫院寧波第二醫院。
住宅備案均價：36080元/平（已領預售預可證）
首開戶型
133-197平，共計94套，白坯交付
綜述：項目位於海曙老城，地段好，學區佳。但是項目本身規模較小，城市界面略差，由於孝聞街較窄，家門口出行較為不便，有一定的制約性。而且項目一半以上都為190平以上的戶型，總價具備一定的門檻。擁有老海曙情節的改善客戶可以入手。
推薦指數：★ ★ ★ ☆
鎮海區
首開龍湖春江酈城（加推）
(項目效果圖)
項目概況
項目地址：鎮海區汶駱路與東河港路交叉口
建築面積：約9.9萬平、容積率：1.8、綠化率：30%、總戶數：732戶
交通配套：項目距離地鐵三號線二期僅260米，並且規劃與地鐵五號線一期無縫銜接。
商業生活配套：1公里範圍內，擁有紅星國際廣場、萬寶城購物中心、利時廣場等商業配套。
參考備案均價：高層：17013元/平
加推戶型
96-139平，套數暫無，白坯交付
綜述：在鎮海低庫存情況下，多項目即開即罄，投資自住皆可。
推薦指數：★ ★ ★ ★
奉化區
寶龍奉甬新城（加推）
(項目效果圖)
項目概況
項目地址：奉化嶽林街道金海路與東環路交叉口
五期建築面積：約9.6萬平、五期容積率：2.5、綠化率：30%、五期總戶數：約700戶
交通配套：周邊便是寧奉城際鐵路金海路站。且項目周邊的公交總站和長途客運站都在建設中，未來將融入寧波半小時生活圈。
商業生活配套：直線距離奉化萬達廣場2.5公里。直線距離銀泰城3公里，項目南面便為寶龍廣場（在建中），未來商業配套較成熟。距離規劃中的中醫院（三乙）500米左右。
參考備案均價：四期：12980元/平
五期戶型
高層100-129平，共計429套，毛坯交付
綜述：本項目作為奉化主城板塊引擎帶動者，配套、交通均佳，未來的發展均值得期待，投資自住皆宜。
推薦指數：★ ★ ★ ★
奧克斯棠悅（首開）
(項目效果圖)
項目概況
項目地址：奉化嶽林街道金海路與東環路往東約200米
建築面積：約13.1萬平、容積率：2.5、綠化率：35%、總戶數：822戶
交通配套：周邊便是寧奉城際鐵路金海路站。不到2公里處有奉化汽車站，東邊有瀋海高速經過，交通便捷，融入寧波半小時生活圈。
商業生活配套：3公里內擁有萬達廣場、銀泰城，與寶龍TOD綜合體一街之隔，坐享百萬方新城綜合配套，未來中醫院也將整體遷建至附近。
參考備案均價：暫無
首開戶型
高層99、113、119平，洋房125平，共計568套，毛坯交付
綜述：項目地段、配套、交通均佳，投資自住皆可。作為“奧克斯歸來”寧波的三個項目的首開之作，藉助城際鐵路和奉甬新城的配套，未來銷售預期比較理想。
推薦指數：★ ★ ★ ★
珠江中央城（加推）
(項目效果圖)
項目概況
項目地址：寧波市奉化區南山路與嶽林路交匯處
建築面積：約300萬平、容積率：3.4、綠化率：30%、總戶數：1040戶
交通配套：205路、206路、209路、212路、213路；215路等多輛公交車直達
商業生活配套：奉化銀泰城、奉化萬達廣場、大洋時代購物中心
參考備案均價：高層13500元/平
加推戶型
高層98、120、140平，共計394套，毛坯交付
綜述：位於奉化老城核心，配套、商業均佳。
推薦指數：★ ★ ★ ★
學林新天地（首開）
(項目效果圖)
項目概況
項目地址：寧波市奉化區浙江醫藥高等專科學校東側
建築面積：約8.6萬平、容積率：1.8、綠化率：30%、總戶數：770戶
交通配套：227路、217路、229路、219路、988路、989路等多輛公交車直達
商業生活配套：項目自帶3000平商鋪，鄰寧波個5A景區滕頭，西鄰浙江醫藥高等專科學校，項目周邊預計有超10所全齡教育學府，佔位生態文教圈核心地帶。
參考備案均價：暫無
首開戶型
高層70、90、105平，套數暫無，毛坯交付
綜述：項目位於圈外非熱點區域滕頭板塊，有一定的教育資源，當前客戶以師生客戶為主，要撼動地緣外客戶，關鍵還得看價格。
推薦指數：★ ★ ★
綜合點評：
樓市已進入今年最後一撥密集開盤或加推潮，將迎來年終前對市場信心、各板塊價值高度、開發商品牌實力、產品力等全方位年終大考。
依當前態勢，預計四季度整體表現將優於去年同期，圈外特別是熱點板塊如奉化、鎮海受限價制約，還將延續日光或大賣現象，但非熱點板塊，如姜山受開發地價抬升，房價隨之上漲，雖有地鐵加持，其改善型產品去化速度值得關注。
圈內分化將更加明顯，板塊價值高低和核準備案價將成為兩大決定因素。
鄞州核心區、東部新城板塊受整年供應量小的影響，新盤成績單應該值得期待。
價格上，如果符合或低於市場預期、品牌和產品力能得到市場認可度的，應該會有不俗的表現，但普通的大平層產品受高總價、限購雙影響，去化預計不理想。
11月的整體表現將決定未來12月的年底業績衝刺期的推盤及價格策略，特別是未完成今年銷售及回款指標的項目。
一起期待吧！
閱讀更多 寧波地產新觀察 的文章
