該不該買房呢？長久以來，複雜的買房心理伴隨著每一個潛在購房人，一方面如果狠心買了房，一旦房價下跌豈不是很虧，另一方面，不買房的話，未來房價上漲了豈不是更虧。隨著“因城施策”取得階段性的成果，現階段房地產的轉折體現得極為明顯，直接表現的，除了房價趨穩以外，還有開發商拿地的積極性、買房不再追逐高位接盤。雖然房子確實沒以前好賣了，但於2019年來說，沒人能看懂房市未來怎麼走，各路專家拿著前些年的數據、房價在爭論，靠譜嗎？
總結起來，房地產對拉動消費的作用還是比較明顯的，房價上漲能帶來“財富幻覺”，而且購房後的家電、傢俱的需求也會增加。不過，在房住不炒提出以來，穩房價、穩地價、穩預期成為題中之意，市場平穩已經有堅實的基礎。所以，對於房地產的未來，要擔心的並不是房價會繼續上漲，而是市場逐漸迴歸理性，取而代之的是成交量持續下滑，成交週期不斷拉長的結果。尤其是近期多地微調購房政策，從針對“引人”推出的定向放鬆，到公積金政策調整，傳遞出房價博弈加劇的信號。近日，黨報發文直指房價4宗“最”，對於購房者如何把握房價變化趨勢，透露3個關鍵禁令，買房千萬別被“磚家”帶偏。
據國統局9月最新70城房價數據，雖然說房價上漲仍然是主流，但可以看出市場已經逐漸退燒，其中新房和二手房價格上漲城市創下全年最低，分別是為上漲53個和40個，而價格下跌城市同樣達到了全年最高，新房下跌12個，二手房28個。值得注意的是，二手房的下跌城市數量創下3年半以來新高，整體來看，不乏像北京、廣州的一線城市，也有天津杭州、西安成都等熱點城市，可見多項指標不降反升，直接反映了樓市低迷的現狀。
進入2019年以來，房地產幾乎每天上演著五花八門的大戲，尤其是前幾個月，在告別3月小陽春之後，市場陸續呈現變中向穩的格局，4月政策加碼，5月住建部預警提示，6月開始快速降溫，7月首次明確房地產新手段，直到8月份，各大房企在多地推出打折促銷活動，10月LPR取代傳統的基準按揭利率。前9月，全國市場調控累計415次，照這個趨勢看，超過去年全年450次的記錄幾無懸念，顯然，因為有的城市價格又過熱，而調控不得不再出擊，將樓市拉回到穩定狀態。總之，購房者要明白，如今一切的導向都反映在一個字上面，那就是“降”，這對百姓來說，市場降溫迴歸理性，炒房風氣降溫直至失去熱情，信號應該非常明確了。
經濟下行壓力不是全面放鬆樓市的理由，房價越漲，實體業才會越不好
當然了，隨著市場低迷，房地產各方總會有不同的聲音出現，有人覺得，樓市規模依然再會擴大，而有人覺得，樓市會到達增長瓶頸。平心而論，當下房地產真的從癲狂走向正常階段，這種結局對剛需而言無疑是拍手叫好的事情，可有些專家卻憑著一身“口才”為樓市辯解，馬光遠曾發表長文強調自己觀點，其稱房價下跌的預期非常不利於經濟發展。“救市”很有必要，如果一旦出現明顯下跌，則會引發一系列的金融風險。無獨有偶，董藩教授更是不遺餘力地提出大膽言論，“房地產是最大實體經濟”，“沒有房地產業救不了中國”。直至近期，馬光遠卻反口，直言沒有想到今年的房市調控這麼嚴，本以為年中大概率會放鬆。
在當前經濟下行壓力加大的環境下，樓市如此龐大的體量，不是能簡單用放鬆政策來界定的，更何況，當下樓市土地流拍率增高、開發商融資成本走高、各線城市成交量持續分化，房地產的前景不會單單受單一因素影響。在房說君看來，經歷了2018年的大起大落，今年很難再承受暴漲暴跌的餘震，看看我們高企的居民槓桿率，還有脆弱的企業負債就知道，樓市已經“亂”得夠久了，這也是為什麼2019年央行3次降準方向都是針對支持中小企業，不是房地產領域。再比如，開封取消限售“一日遊”，種種跡象都表明，樓市以穩為主，再妄圖靠取消調控來重啟拉動經濟的算盤註定是打錯了。
價格開始穩中有降趨勢，大漲已不可能，跌幅只能有控制得回到合理區間
穩不僅表現在市場上，在價格也有所印證，多地房價開始維持著穩中有降的態勢。從國統局6月房價開始， 無論新房和二手房，上漲或是下調的城市都在遞減遞增。整體看雖然上漲比例還是屬於主流，但明顯城市數量在減少。穩定的前提是房價迴歸到合理區間，是一舉多得的選擇，不是說不能降，只是回落空間的大小值得探討。
一方面對於正常運營的樓盤來說，10%或是20%的利潤率不是問題，但目前樓市降聲四起，指望著價格上漲已經不可能，孫宏斌就表示，跌幅30%的程度肯定是不行，因為一旦成真則意味著大部分開發商將不再存在，而另一方面則是購房者的問題了，據西南財經大學的研究報告，家庭債務近6成都是由房貸構成，如果價格大跌，不止很多人可能會選擇棄房斷供，連個人的家庭和生活都會波及。
樓市適當放鬆限購的城市或會增多，與房住不炒大局無礙，因為一城一策的實施是兩條腿走路，過熱則降溫，過冷則會適當激勵
近日，素有調控最嚴地區著稱的海南三亞傳出購房定向放寬政策的消息，實際是針對全日制大專以上的人才政策，在沒落戶之前可憑工作證明申請購房，對比此前要5年社保的證明，是大大放寬了門檻。無獨有偶，除了三亞外，不少熱點城市也對人才引進出手，譬如天津、南京六合區都有動作。據統計，自9月以來，包括河南新鄉、漯河，山西晉城在內的近30城宣佈取消人才落戶限制，值得注意的是，諸如山西晉城，湖北宜昌等大部分二三線，其推行的零門檻落戶或將購房門檻放得很低，一些城市“託底市場”的意味足。
不可否認，將購房門檻放得很低，此舉多會被當成放鬆調控的先兆，而且給了炒房機會使其放大效應，不得不說，調控大局仍然以房住不炒為主，並不影響房價大局，要知道，調控向來是兩隻腳走路，而限購也只是權宜之計，如果市場過熱，就會降溫，如果降溫，就會適當放鬆來激勵一下，據報告顯示，宜昌9月二手房數據同環比基本止漲，所以說，當城市出現房價出現威脅大幅回落時，可能政策也會有適度放鬆，這並不是調控轉向的前提。
總而言之，房價的3大“禁令”已經一目瞭然，因為跟過去不同了，過去如果是碰上好行情，買房能投資還能賺一把，然而，現在不是說買房不可以，而是房住不炒的定位決定了未來的樓市格局，購房者的需求一定是傾向於居住的。現在看來，隨著一城一策思想的輔助，樓市更多新情況的出現其實是再正常不過的了，現在看來，不可能哪個專家對你瞭如指掌，更不可能他讓你買就買，讓你不買就不買，如果是那樣，那就是“磚家”不善良了。
金九銀十看空看漲的人自成一派，對諸多炒房者和開發商而言，恨不得調控逆轉能再次遇到牛市，畢竟現在資金鍊緊張、打擊炒房的力度空前，還如何去支撐市場增速？即便表面上房價還是上漲為主，看似一團火熱，實際上，“金玉其外，敗絮其中”，未來的樓市始終以穩為主，但是路途還很艱難，一些頑固因素仍然需要清理，擺脫是一定要的，只是談何容易？
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