環京限購政策下“元氣大傷”的廊坊市永清縣，因為與北京的“地緣”關係仍維持著一定熱度。
圖為 永清銷售人員攔車推介當地樓盤項目
儘管2017年河北省廊坊市先後發佈的限購政策，將永清與一些外地購房需求進行了 “隔離”，此前逼近2萬元/平方米的房價一度腰斬，但對於這個內生購房需求有限、外來置業需求旺盛的環京小城而言，限購政策加碼以來，仍有一些環京剛需客通過“順繳三年當地個稅再網籤”、開發商對特定群體的“準購”等方式獲取資質，湧入當地樓市。甚至於在一些鼓吹“環京限購政策鬆動”的消息刺激下，一些外地投資客也開始醞釀入場。
價格：新房價格萬元徘徊
隸屬河北省廊坊市的永清縣，距離北京市區約75km。從北京市區到達此地，自駕大概需要一個半小時，若乘坐公交，時長則近乎翻倍。
828公交站牌
由永清檯灣新城通往北京永定門長途汽車站需30餘站
如果不是因為環京這一地緣因素，很難想象這樣一個行政區類別僅僅為“縣”的小城，其房價在過去將近2年時間裡，曾走出了一個“探頭-激漲-瘋狂-停滯-急跌”的曲線。
根據當地多位樓盤銷售人員以及渠道代理商口中吐露的“房價記憶”，可以拼湊處起永清過往幾年的房價走勢圖：
2015年上半年，該區域房價徘徊在5000元/平方米；
2016年初開始逼近7000元/平方米，並於下半年突破1.5萬元/平方米；
2017年初越過2萬/平方米大關，達到永清樓市最高峰值，然而下半年房價卻急轉直下、一度腰斬，房價跌破1萬元。
至今（2019年10月），永清整體房價維持在1萬元/平方米區間。
在永清當地人看來，2017年3月21日之前，永清縣還是一塊備受外地人追捧的“熱土”，然而在此日之後、再至當年6月2日，從規定“非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房”，到“非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房”，逐漸加碼的樓市調控政策讓永清的 “高光時刻”徹底消失不見。
“沒限購前，永清房價最高點每平方米2萬元不止，最熱門地段品牌房企的期房甚至可以賣到兩萬二，那個時候銷售的日子特好過，房子不愁賣。後來開始限購了，外地人首付不低於五成能買一套，雖然成交少了，但是市場還熱。再到後來就不行了，購房資質和本地社辦與個稅掛鉤，永清樓市一下子就冷了！” 一個在永清從業多年的本地銷售如是描述永清樓市近幾年的起與落。
此外值得一提的是，不同於北京的二手房成交佔主流，永清這一環京小城的樓市熱度大多靠新房成交拉動，二手房交易實際上並不活躍。
一中介門店經紀人向北京商報記者透露，永清當前二手房成交不多，且從成交區域來看，大多集中在老縣城。
“永清房價被限購政策壓住了，現在新房成交不理想，本想待價而沽的二手房也賣不上價格。在加上永清近年來主要賣期房，即便是當前已經交房的項目中，也有很大一部分未取得房產證，因而也無法交易過戶。”
一位不願具名的房地產分析師表示，總體來看，永清未來二手房市場不會太差，但也面臨一定的不確定性。而當前，永清二手房市場處於“有價無市”的尷尬境地。
需求：外地人“抄底” 本地觀望
在永清，人們普遍將整個縣城分為兩大購房置業板塊，一個是以京臺高速永清出口為中心的京臺高速購房板塊，即永清北部新城，目前各類配套還有待完善；另一個是永清老縣城購房板塊，現有配套較為齊全。
事實上，外地人到永清買房，幾乎都衝著距離北京較近、京臺高速貫通的永清北部新城而去，這也便是一部分永清人口中的“開發區”。可以說，在外地人對於永清的置業期待中，無論是出於自住亦或是投資的考量，永清北部新城均為購房首選區域。
“看房嗎？想要70年住宅還是40年商住，我帶您去看！”在京臺高速永清出口處，多的是三五成群手持樓盤宣傳冊推介的銷售人員。每當去往開發區方向駛過一些外地牌照的車輛，或者途經一些看似購房者的人，銷售人員們便會笑意盈盈地向他們招手，尋找時機賣力地推介樓盤。
“限購前買永清房子的，八九成都是北京來的客戶，剩下的一兩成就是外地的炒房客，本地人買的少。”有銷售人員向北京商報記者表示，本地人都有房或者分到了房，即使想再置業，也是在配套更完善的縣城買。
此外，記者瞭解到，區別於香河的老城區房價高於新城區房價，現有配套一般的永清北部新城的新房，反倒在價格表現上高於配套較成熟的縣城板塊。針對諮詢房源的外地人，幾乎所有的永清銷售人員都會願意帶他們來京臺高速購房板塊轉轉，這裡相對而言有著大批待售的新房。
在永清，昔日的搶房盛況已成為過去時，而當前，似乎多得是“私底下的交易”。
北京商報記者在本輪走訪永清樓市過程中瞭解到，除了環京區域較為盛行的“順繳三年當地個稅再網籤”，當地自今年起，一些外地購房客群有意通過開發商對特定群體（機場人員）的“準購”以獲取資質。這在一些本地開發商的樓盤項目成交中更為普遍。
而相較於順繳個稅的三年等待期，後者這一購房方式的網籤進程大為提速，各家樓盤基本在一至三個月時間內順利網籤。在一些項目中，外地客戶購房不僅可以首付分期，剩餘房款部分還可以辦理貸款。
之於那些外地進駐的品牌房企，則通過一些較為委婉的方式達到“曲線售房”的目的。如一家在永清向來打出“高價品質牌”的房企樓盤，此前在售單價在1.7萬元/平方米，也以“團購價”的形式對外促銷，現售價格為1.3萬元/平方米。
“1.3萬元/平方米的團購價格是針對大興國際機場轉移過來的特定人群而言的，永清有資格購房的本地人，我們也可以給到這個優惠。”而當北京商報記者詢問外地人能夠優惠購房時，該樓盤銷售人員則委婉表示，如果誠心購買可以享受團購價格。並透露“順繳三年當地個稅再網籤”以及“借用特定人群資質一月內購房”項目都可以辦到，後者只需支付一定的“代辦費”。
號稱“距離北京新機場”最近的住宅項目——空港躍界，儘管該項目因開發進展曲折、幾經多家開發商易手以及房屋產權“50年變70年”等問題飽受爭議，但是仍然掩不住售賣的火熱。北京商報記者於9月中旬走訪該項目時獲悉，其在售房源已然不多；至國慶十一假期結束，銷售人員表示已無可售房源。
永清空港躍界接待處前聚集的看房人及銷售人員
“今天一天時間，中介給項目帶過來超200組客戶，光我自己就接待了30多組，忙得喝水都顧不上。你說我們項目好賣不好賣？今晚有個甘肅的客戶會飛過來，說是要全款拿9套房。”9月中旬的走訪中，空港躍界項目銷售人員如是描述自家樓盤的火熱。彼時該項目只接受全款客戶，一次性全款的最佳、全款分期其次，想要貸款排在最後面。
急於進場的環京剛需客以及部分外地炒房人背後，是穿梭在各大樓盤銷售中心的永清銷售人員。“賣哪家的房子都是賣，死守一個地方賺不來錢！”一名銷售人員直言，在永清，樓盤銷售人員之間則大多選擇互通有無，相互引薦客戶，很大部分也會代理環京其他區域樓盤。
而對於當地樓盤的熱度回升，土生土長的部分永清人卻保持著異於銷售人員的冷靜。
“我有錢也不會炒房，寧願做些其他投資。那幾年炒房被套住的人不少，不能總惦記賊吃肉沒看見賊捱打。”走訪過程中遇到的一名永清人，如是評價自己及身邊朋友的購房心態。
前景：交通利好 成熟度待提高
北京商報記者此輪走訪接觸到的所有樓盤銷售人員，均對永清房價的大漲“報以熱望”。在銷售人員們看來，廊坊限購令一旦放開，永清的房價或者說具體到北部新城的房價，將迎來新一輪跳漲。
當地銷售人員將新老城區價格分化的原因歸結為：新城區“極具發展潛力”。在銷售人員們看來，永清的發展潛力具體體現在三個方面：一是北部新城吸引了融創中國、榮盛發展等大品牌開發商接連佈局，二是該區域引入了大紅門服裝城、亦莊企業新區等產業，三是京臺高速通車、京雄城際固安東站緊鄰永清等帶來的交通方面的利好。
圖為 永清縣內的北京亦莊 · 永清高新區大樓
58安居客房產研究院方面認為，從永清的地理位置來看，該區域處於亦莊以南，亦莊高端產業新城南擴對於永清的發展的確有一定帶動作用，包括亦莊-永清高新區、永清國際商貿城等對於區域內的發展都有一定帶動。尤其是北京大興新機場的落地，在某種程度上更是為永清發展帶來更多契機。
“永清目前二手房住宅市場均價在1萬元/平方米左右，處在市場的合理的價格區間。”諸葛找房數據研究中心分析師國仕英也認為，永清目前仍處於較為穩定的態勢的發展，隨著大興機場的投入，將會帶動周邊產業及房地產市場的發展。
然而，在業內外對於永清樓市上行趨勢的看好中，也交雜著一些不同的聲音。首先是針對永清內生購房需求有限、實際購買力偏低的問題。
在本輪走訪中記者瞭解到，面對前幾年不斷攀升的房價，永清當地人實際上已無力觸及，即使是在限購政策讓房價重歸穩定區間的當下，仍有很大一部分當地人沒有足夠的財力消化。
“房價上漲是不是好事不知道，不過永清人現在買房壓力確實也很大的。”有當地人如是慨嘆。
而在“一部分永清人買不起永清房”背後，永清的新房供應還在繼續。在當地人看來，既然現階段永清樓市靠內需拉動的作用有限，外來的購房需求和購買力還值得期待。
據瞭解，在供應端，永清自限購以來的新房去化已然大幅放緩，而待開發地塊的開工建設卻始終處於進行中。北京商報記者從諸葛找房數據研究中心處獲悉，2017年以來永清縣共成交39宗住宅類地塊，其中4宗地塊已完工，3宗地塊未開工，剩餘地塊均處於開工狀態。
市場有觀點認為， “永清老城區東側的北京亦莊永清高新技術產業開發區，打的概念是全面承接北京亦莊的產業轉移，但所對接的亦莊自身尚仍需要大量的產業聚集。”
而事實上，一直以來，支撐永清當地房價跳漲的 “藍圖”就是北京。不論是交通真實消息利好，還是一些人為地蓄意炒作，永清的房價躍升路徑中總是少不了北京的各類規劃。而不只是永清縣，包括北三縣、固安在內的環京區域，其樓盤成交與樓市發展大多要依託於北京。
對於“永清目前產業及人口流入能否支撐起當地樓市發展”的問題，國仕英也表示，永清目前城市建設及發展仍落後於近郊區域，後期發展會承接部分北京亦莊的產業轉移，但其對於人口的吸引力仍較弱，就目前永清產業及人口的流入，尚不能支撐起樓市的發展。
對於永清發展而言，擺在這個環京小城面前的現實問題是，被寄以厚望的產業發展以及臨空經濟區等利好尚待時間落實。
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