金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
土地資源是有限的、是不可再生的。因此，我國對使用和流轉土地方面上做出了嚴格的、具體的規定，這樣就給開發企業獲得土地資源增大了難度。並且，很多擁有土地資源但實力較弱的項目公司，希望通過轉讓股權方式來進行轉讓項目。雖然這一方式具備成本低、手續少等優勢，但還是經常會發生訴訟糾紛。因此，首先本文淺談了房地產項目公司股權轉讓中面臨的法律風險，然後分析了股權轉讓房地產項目的實務操作以及防範風險對策，希望能夠給有關行業帶來一定借鑑作用。
一、房地產項目公司股權轉讓面臨的法律風險
1.項目自身的風險
項目自身土地使用權有問題，是否有非法查封、非法抵押等情況。
（1）負擔相關稅費的問題。由於繳納稅費以土地面積進行計算，並年底進行繳納，很多情況可因轉讓方隱瞞而受讓方負責。
（2）存在土地與房產設定了抵押權情況。在轉移土地使用權後，受讓人一併擁有了抵押關係的權利以及義務，受讓人必須要承擔日後抵押權人的經濟追償，並且是無條件承擔。
（3）存在原土地上租賃權設定的情況。因租賃權雖然是一種債務合同，但是具備物權化發展趨勢，若是轉讓之前設定了土地的租賃權，而還在合同期限內轉讓了土地，轉讓之後股權受讓人繼續承擔租賃關係。
2.項目企業經營面臨的法律風險
E企業收購了G房地產項目企業65%的股權，想要以大股東身份對主導F企業承擔建設的某一個建築類項目，並已經完成了E企業與G房地產項目企業的股份變更登記手續。
但在具體經營決策中，持有G企業35%股權的股東認為：儘管E企業已經成為了企業最大股東，但結合企業具體章程而，只是享有55%的分紅權、表決權，並不能享有控制權、主導權。這時E企業才瞭解與其原受讓股權時簽訂了一份無效合同，並且與G企業在工商行政部門備案登記實際內容不符，也沒有對分紅權與表決權進行約定和限制，所以，E企業就與G企業原股東產生了法律糾紛。
項目企業的成立狀況、最初工商登記註冊信息、企業是否有過變更登記狀況、財稅經濟情況等等信息，這些信息都是項目轉讓風險衡量的重點。所以通常不會對第三方公開，使受讓方需要深入調查，而調查的重點無非就是項目企業的原有債權債務，因此在實際調查中，應對項目公司原有債務債權深程度調查，股權受讓方儘可能降低自身面臨的風險，最大程度上保證自身的經濟效益。
3.項目企業內部的風險
如果轉讓的項目企業存在著原股東中途退出，或者註冊資金不足，而新股東無法繳納交易股權價款。或者大股東私自簽定轉讓公司股權協議。遇到這樣問題就會造成受讓方支付了獲得股權的資金，卻無法真正得到相應股權。
4.債務法律風險
某一案例：C企業瞭解到D房地產項目企業擁有一處房地產項目，並已經開發建設動工了一半，想要以收購D房地產項目企業所有股權方式獲得開發和建設這一項目的股權。
正當C企業按照與D企業股東簽訂股權協議後，並已經支付了所有股權轉讓價款，承建此項目施工總包的建築施工方提出了D企業拖欠了一大筆工程價款，要求建築工程施工款優先受償權，並申請當地法院對在建工程進行了查封。
並且，項目設計方以原D企業拖欠高額設計費為理由申請對企業流動資金賬戶進行查封。這樣一來，C企業就陷入了舉步維艱的狀態中。股權受讓方在與轉讓方簽訂協議之後，就需要履行原項目企業的債務責任。即便股權轉讓協議中規定出受讓方並不承擔原目標企業債務風險，這種協議在我國法律中是不受保護的。
5.股權轉讓面臨的無效法律風險
股權轉讓無效有很多種因素，如：法律程序、轉讓主體、並未通過有關部門審批、國有股權沒有通過國資委審批辦理產權界定登記、股權轉讓與公司章程約定內容不符未經股東會表決等等，其直接後果是股權受讓方無法實現得到房地產項目資產這一實際目的。
二、股權轉讓房地產項目的具體操作與風險控制防範
1.做好深入調查，確保投資決策的合理性
在框架協議簽訂後，聘請會計師事務所對目標企業深入調查財務，並提交出評估資產與審計報告，其內容包括目標公司的繳納稅收、分析預期效益、債權債務等等。並且聘請律師事務所深入調查目標公司，並出具相應的調查報告，法律盡職報告包括很多內容，具體包括：是否有完備的審批手續、財產權屬是否清晰、目標公司註冊成立狀況等等，確保影響股權轉讓價款的資產全部都能夠登記在受讓企業名下。結合調查實際結果，從市場預期、財務以及法律等等方面上調查分析目標公司實際情況，為準確的、合理的進行投資決策奠定堅實基礎。
2.高度重視交易各個環節，制定可行的股權轉讓方案
在進行交易過程中，應對整個交易中的各個環節高度重視，如：是否清償完債務、修改企業章程時間、文件交接時間、工商變更登記時間等等。並制定可行的、具體的股權轉讓方案，實施方案包括目標企業實施階段、企業基本情況、具體步驟等等方面。
3.陳述申明與具體保證，確保交易順利安全進行
在股權轉讓協議過程中，陳述要比保證條款更為關鍵。通常一個成熟的、標準的條款，將有利於降低交易風險，確保交易安全進行。因為收購方的交易風險較高，收購方通常應要求對方做出如下幾點保證：
（1）轉讓讓與第三人之間不存在經濟糾紛，變更股權與企業交接轉讓方與第三人造成經濟糾紛由轉讓方承擔。
（2）轉讓方提供的數據、資料以及文件應該是準確的、真實的，除了已經披露的事項之外，轉讓方無其他可能造成企業承擔法律責任的事項。
（3）轉讓方對本企業的股權是合法持有的，此股權不會出現查封和凍結等情況。
（4）轉讓方不會存在拖欠偷稅、行政處罰事項、漏稅等行為。
（5）轉讓方應對受讓方土地使用權、其他資產、在建工程等，都享有合法權益，並已經對土地出讓金全額繳納，不會出現任何權限限制。
（6）轉讓方不會存在沒有披露的對外擔保事項。
4.安排好交接過渡工作，保證交接工作順利進行
通常財務審計報告的基準日是以轉讓股權協議日期為準的，基準日到變更登記股權的工作期成為過渡期。通常特別規範的做法就是在過渡期中所進行的各項經營活動由受讓方委託過渡期小組，而受讓方也需委託過渡小組，共同做好過渡期中的交接和報批工作。在此基礎上，過渡期小組結合股權轉讓協議所牽涉的具體內容與標準，做好交接工作。
5.擔保與違約條款合理應用，充分發揮各項條款作用
因為股權交易牽涉很多方面，短期內無法體現所蘊藏的交易風險，因此應充分發揮擔保條款與違約條款作用來處理潛在的風險。一般做法就是受讓方要求轉讓方讓經濟實力強、信譽度高的自然人或者企業進行擔保。違約責任共包括兩種類型，即：根本違約責任、延遲履行違約責任。延遲履行辦理變更登記、延遲履行付款義務等等，應及時繳納違約金，若沒有繳納違約金，並超過一定期限後視為根本違約。
三、結語
總而言之，在房地產項目企業股權轉讓中，股權受讓方不可避免的面臨著目標企業未知的債務風險，還有很多潛藏的法律風險。想要避免這些風險，並保護自身的合法效益，需要在項目公司股權轉讓處理中事先進行深入調查，對交易風險嚴格防範，這樣才能夠順利進行股權轉讓，並做好開發建設房地產項目工作。
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