一
如果我們把中國地產行業當成一間正在IPO的超大型房企,它會產生很多角色扮演人。
國際配售者:外資養老基金與國內機構買家;
公開配售者:中國老百姓;
綠鞋機制觸發人:住建部
重大風險人:中國銀行業;
控股股東:政府;
主要股東:地產TOP50強;
獨立第三方物業估值師:地鐵公司,學校校長,商場老闆與醫院院長;
基石投資人:預售制。
這八大角色扮演裡,誰的槓桿能力最大呢?
當然是基石投資人。
二
每個時代,都有一個加速按鈕。火種,加速了漫長的農耕時代。蒸汽與電力,驅動了工業化。
期房預售制,這個從港島渡海而來的“先進制度”,讓98房改後的住房市場,被摁下加速按鈕。
「期房成就了中國房地產。」
它創造大量地產富豪的同時,更讓億萬家庭,加槓桿參與到一場史無前例的地產黃金時代。
時代耀眼,但終將落幕。
在爭議中運行二十多年的期房銷售出現交付危機,爆雷爛尾,銀行壞賬,過度投資,經濟地產化——這不是預售制度的外部性第一次出現,但議論現房銷售的聲量從未如此高亢。
預售制是中國樓市盛宴的基石。但是,萬一這塊基石突然鬆動了呢?
三
鬆動之後,畫面一定十分「感人」。
因此,在預售真正退出之前,我們十分有必要進行一次次實戰版的壓力測試,防止體系性危機的出現。
三年前,深圳龍華,中國金茂聯合電建地產參與了一次普通的拿地,就像三十年前亞馬遜河畔的一隻蝴蝶不經意地揮動了翅膀。
蝴蝶永遠無法預知那場美國德州的龍捲風,由自己引起。
金茂也無法預知,三年後的今天,會因為那次拿地,中國樓市意外收穫了一個十分難得的機會,全行業實景圍觀首次現房銷售的社會實驗。
一切緣起於出讓合同裡一行小字:
「本地塊,須現房銷售。」
歷史的大拐彎都在不經意處突然出現。通過具備如下條件,這個特殊的金茂府完美達標了試驗資格。
1,金額夠大,地價83億元;
2,深圳第一個商品房現房銷售地塊;
3,自拿地已逾三年,即將入市;
4,深圳樓市,高位運行,限購條件依然嚴格。
這個案例的發生地龍華,並非深圳最傳統意義上的金貴之地——這個外部背景,讓這場現房試驗的壓力測試顯得更加真實:
「它不是劇場內的表演作品,它為驗證自己的能力最大邊界而來。」
四
三年後的今天,這次社會性試驗到了謎底啟動揭曉的時刻。金茂正式為它命名:龍華金茂府。
一出生,便在深圳業界製造出巨大的話題感。相比期房,人們會更挑剔地對待它,因為第一次有了具體的攻擊靶點。它高調的名人圈層營銷策略,也讓它活躍在深圳舌尖之上:龍華金茂府的出場,不尋常,很硬氣。
我提供三個觀察角度,有三個不同的標籤:
在金茂序列裡,現房精裝版的龍華金茂府可能是最特殊的一個,它肩負的產品使命與財務測算,備受矚目。
在同行序列裡,龍華金茂府是一個難度極高的操盤案例。這隻“可能鮮美但絕對兇猛”的大閘蟹,友商們雖然不敢親自上陣,但絕不會錯過圍觀金茂拆解的全過程。
在行業序列裡,這個案例是一個「危險的開始」,一旦它通過壓力測試,主管部門會更有動力推動一個預售制緩慢退出時間表的出爐——這會給整個行業帶來何種深遠影響,值得閉門討論。
五
壓力測試的主要看點在哪裡?
看點來自難點。
第一個難點,是產品的容錯率。
過去期房銷售的本質,是為客戶「造夢」。沙盤,精裝,樣板間,都是開發商的道具。
如今,現房銷售,道具不靈光了。「所見即所得」的的交付方式,讓開發商必須注重每個細枝末節。從室內裝修到社區環境,從踢腳線的位置到雨水篦子的通暢度。
任何瑕疵,都會在銷售端直接產生化學反應,產品的容錯率大大降低。
第二個難點,是產品趨勢的預判。
期房從拿地到開盤,週期可以壓縮到6個月。開盤後,一旦市場去化不佳,開發商有較多的餘地,臨時調整策略,精裝改毛坯,毛坯加精裝,外牆石漆改石材。
現房銷售,騰挪餘地大幅度減少,倒逼開發商對產品端的趨勢把握,要更加用心到位,精準預判,否則,你的產品,一出生就輸在起跑線上。
第三個難點,是財務成本的平衡。
三年下來,資金成本是巨大挑戰。未來,玩得起現房銷售的開發商,將大幅度減少,競賽的機會留給有準備的玩家。
這場遊戲的核心秩序分成兩步:第一步,剩者為王;
第二步,勝者為王。六
龍華金茂府,做足了準備。
上週末,前往深圳實地踩盤,談幾個印象深刻的細節。
第一個,當全行業都在追求社區高綠化量的時候,臺灣籍設計大師程紹正韜,對龍華金茂府的社區設計,提出了一些新觀點。
他認為南方的高端住宅社區最大的問題,往往是綠化植物過於厚重濃密。從而帶來大量蚊蟲和枯枝,影響居住環境。
在龍華金茂府,他提出對景觀層次做減法,讓灌木與喬木間有通風、有陽光、有植物的香味,形成自然舒服的環境。
於是,看點出現了:減法能否贏過加法?
第二個,7萬平米的幹掛陶板。
幹掛石材,一直是豪宅標配。幹掛石材之外,杭州出現了全鋁板外牆,同樣驚豔。
但是,更驚豔的第三個選擇出現在龍華金茂府案例:100%幹掛陶板外立面。
更輕,更貴,更安全,更通透,接近7萬平米的鋪設面積,足夠破了深圳豪宅外立面的成本紀錄。
第三個,清一色大戶型。
現房銷售,中小戶型,控制總價、快速去化、回籠資金,本應該成為開發商最正確的選擇。
但是龍華金茂府卻推出相反策略,清一色大戶型,最小戶型也在155平米,多達665套,產品總價基本上1700萬起,頂層複式戶型,總價甚至過億——我們表示,非常欣賞金茂對壓力測試逆天增加難度的做法。
這是市場自殺,還是產品IP的超級自信?
三年造府,這場壓力測試,即將讀秒。
我們不知道最終的得分結果如何,祝它好運。
但是,從結論共享的角度看,所有表面的數字成績屬於龍華金茂府,而所有背後的學術成本,要由全行業一起分攤。
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