陰霾冬天
對於三四線城市的樓市來說，我在前面的文章裡面多次提到，我並不看好三四線城市的樓市發展。對於涼不涼只是一個時間問題而已。
首先我們來看看決定一個城市樓市發展及房價的“四要素”方面，三四線城市劣勢明顯。
一是城市規模。我們這裡講的城市規模主要是以經濟衡量，說白了就是其經濟規模，通常也可以說就是GDP。那麼對於三四線城市的GDP來說，普遍的GDP總量不高，城市規模不大。
二是人口淨增量。對於三四線城市來說，由於其經濟規模不大，決定了對於人才的吸附能力不夠，所以導致，人口淨增量不高甚至是零。
三是人均收入。由於三四線城市的經濟活躍度不高，企業經濟活躍度更低，所以工薪階層仍然以泛公務員人群為主，其收入限制了其購買力。
四是土地供應。三四線城市對於土地財政的依賴度是較高的，然而經濟規模和人口規模限制了其土地過渡供應，即便是過渡供應，仍然是低價供地。
其次，從三四線城市近年來的房地產市場表現來看，涼是必然的。
數據顯示2014年全國範圍內的棚戶區改造中貨幣化安置比例不到10%，而截至去年年末，這一比例高達60%，甚至有的城市達到了90%。2017年，全國棚改貨幣化所帶來的購房佔商品房銷售的比例超過20%。放到三四線城市來看，這個比例會更大。再來看一組數據：這幾年貨幣化安置比例分別是9%、28%、48%、60%。大幅提升的時間區間便是2015年至2017年，這與這輪三四線樓市火爆的節點完全吻合。
從數據可以看出，三四線城市的這一波上漲，完全是貨幣化安置政策導向的結果。棚戶區改造為推動三四線城市發展做出了不可磨滅的貢獻，但其貨幣化安置卻一直被很多專家學者詬病，稱之為三四線城市樓市虛火，房價暴漲的最大推手。
我相信在你的身邊不乏拆遷戶，動輒幾百萬上千萬的一夜暴富者。正是這些推動了三四線城市的房價整體上漲。
那麼隨著棚改貨幣化安置政策的收緊，三四線城市的樓市還有什麼作為支撐？缺乏有效的購買能力，缺乏有效的購買人群，所以說三四線城市目前的高房價只是空中樓閣，缺乏基礎性支撐點。
最後，我們看看三四線城市樓市目前的現實窘境，限制了其未來的長效發展。
因為筆者親自操盤過三四線城市的項目，我個人總結了幾點三四線城市房地產市場的窘境。
第一、三四線住房存量巨大。筆者在一個市區人口不到20萬的四線城市操盤，當時市場年去化量基本維持在20萬方/年的水平，然而在2016年整個城市的新房存量達到了200萬方，去化週期10年，而且開工量未進行計算。後期由於棚改貨幣化安置政策的導入，市場迅速去化，然而又造成了另一個矛盾，房產持有不均衡。
第二，房產持有不均衡。在三四線城市，由於前些年的單位集資房、自建房較多，稍微有點能力的人都擁有多套住房，房產持有嚴重的不平衡。還是以剛才我的經歷城市舉例，在這樣一個四線城市，我們項目品質較高，所以吸附了大量的本城市副科級以上的購房人群，這些人在這個城市來說，可謂是非富即貴，有著強大的購買能力，那麼這些人動輒三套、四套房的佔絕大多數。然而一個不爭的事實是買不起房的人更多。
第三，三四線城市二手房市場的倒手率很低。因為三四線城市的整體房總價不高，加之三四線城市人口的購房觀念，決定了能買新房絕不買二手房，所以整個二手房市場的倒手率非常低。這一點從三四線城市界面上的房產中介數量及品牌就可以看出。
第四、空置率高。正是由於三四線城市房產持有不均衡的矛盾突出，造成了大量的空置房存在，而這些空置房往往都是以毛坯房形式出現的，不裝修、不收房，造成三四線城市物業發展滯後。
第五、政策性保障住房多，對商品房市場衝擊較大。剛才我們也分析了三四線城市本來就經濟不活躍，人口吸附能力低，人均收入低，所以導致了三四線城市存在著大量的低收入人群，國家相應的保障性住房就顯得尤為重要了，那麼大量的廉租房、公租房、經適房以及未來的共有產權房項目相對市場來說就多一些，那麼對於購房人群的分流能力不可小視。
結語：通過以上三個大的方面進行分析之後，我們可以看出三四線城市的房地產市場利空成分居多，所以我說對未來的三四線城市的樓市，不要再說涼不涼的問題，只是一個時間問題。
以上是個人觀點，歡迎大家留言或者私信討論。如果您喜歡我的觀點，別忘了點贊。
超哥說房產
漲才是王道。三四線城市比省會城市起碼少個萬字頭，信不？目前以成都省會為例，高鐵半小時經濟圈的多的是，宜賓，滬州，自貢，內江，樂山。以我自貢為例，8000多房價，白天成都上班，拿省會工資，晚上回自貢吃晚飯，房價省近百萬。變相的裝修費，大奔馳，都省了。月供還底，十五年，才3000多點，多自在。
Xuhua9989
不少人可能都覺得三四線的房市有涼了，尤其是棚改大規模退出以後，唱衰房地產幾乎是成了一種“正確”，筆者就此說明兩個問題：第一目前的數據並沒有顯示三四線的房市要涼；第二房地產不會衰，也不會涼！
1、目前的數據並沒有顯示三四線的房市要涼
從統計局公佈的房地產數據來看，2019年前9個月商品房累計銷售面積是11.9億平米，同比負增長0.1%，雖然前9個月累計的銷售面積是萎縮了0.1%，但是年初的時候這個數據是-3.6%，這就足以說明越到後面房地產的銷售面積是在增長的。房地產的銷售面積逐月在變好。
再一個就是前9個月房地產累計銷售金額是11.1萬億元，同比增長7.1%，這個就說明全國商品房新房的成交價格平均上漲了7%左右。
這是全國平均水平，那麼具體到每個城市的房價走勢如何？我們再來看統計局剛剛發佈的9月份全國70個主要城市的新建商品住宅銷售價格指數。
雖然全國有300個地級市城市，但是這70個大中城市應該能代表主要的城市了，9月份環比8月房價下跌的城市有12個，其餘58個城市都是房價環比上漲的，房價下跌的12個城市分別是：大連、合肥、廈門、濟南、貴陽、牡丹江、岳陽、宜昌、常德、湛江、韶關、瀘州。這12個城市除了最前面的5個城市算是2線城市以外，其他的都算是三四線城市了吧。
而價格同比去年9月下降的城市有一個，那就是岳陽，也就是說這去年相比70個城市彙總69個城市的房價是上漲的。
2、房地產不會衰，也不會涼
雖然今年以來對開發商的融資進行了極其嚴厲的限制，減少資金流入房地產領域，也多次重申“房住不炒”！
但是房地產最大的功能有兩個，第一是解決了城鎮化的居住問題，第二個是解決了城市建設的資金籌集問題，這兩個問題同樣重要。第二個問題就是土地財政問題，城市必須要發展，地產政府財政不足以支撐，於是就有了土地財政，如果現在房地產衰落了，涼了，那麼城市建設的資金從哪裡來？地方政府的收入從哪裡來彌補？
向企業加稅？加徵企業所得稅？提高增值稅？企業主願意嗎？況且是和當前的減稅政策是相違背的！
向個人加稅？提高個人所得稅？你願意嗎？
提高消費稅？相當於物價上漲了，你願意嗎？
提高財產稅？你的房子或者股權財產加徵稅收，你願意嗎？
房地產行業是一個系統性的問題，遠遠不是想的那麼簡單，房價一降就皆大歡喜了？
壹號股權
三四線的房市怎麼會‘’涼‘’呢？我的看法是三四線城市的房市真的不會涼，而且也不能涼。
1，三四線城市，特別是三線城市具有承上啟下的作用，由於一二線城市的高房價及購房資格的限制，有不少的人選擇在三線城市買房。同時，也由於三四線城市落戶已全面放開，吸引了不少五六線城市和小縣城的居民開始向三四線城市流動，今後流動人口的數量會越來越大，對房子的需求會越來越明顯。因此，三四線城市的房地產市場在一段時間內不但不會降溫，個別地方甚至會略有升溫。
2，今天剛看到社科院發佈的《城市藍皮書：中國城市發展報告No.12》，報告中說，我國的城鎮化進入城市群和都市圈時代，併成為支撐經濟增長的主陣地、主平臺。目前我國的城鎮化率是59.58%，預計到2030年城鎮化率將達到70%。三四線城市一共有160個，大都分佈在我國的中東部地區，經濟發達，人口密集，是未來十年城鎮化發展的集中之地，當城鎮化率達到70%，預計會有1.5億人口向城市群或都市圈轉移，承接人口最多的也是三四線城市。
3，三四線城市也有其自身的優勢，特別是三線城市，無論是城市規模、人口數量、經濟水平、各項配套設施等都足以支撐城市未來發展的需要。和一二線城市相比，房價要低的多，消費也低一些，人們的生活壓力要小的多，這些都會成為吸引外來人口的優勢。單從這點上說，三四線城市的房市也不會涼下來，為了確保城鎮化目標的實現，三四線城市的房市更不能涼。
目前一二線城市的房價呈下降態勢，但部分三四線城市卻呈上漲態勢，由於三線城市兩極分化明顯，也有部分城市房價下跌，其實都屬於正常情況，也不可能代表全面。因此有人說三四線城市的房價要上漲，也有人說要下跌。大家說今後是上漲呢還是下跌呢？真的要‘’涼‘’下來嗎？歡迎大家發表看法。
平淡如水5343
就目前的市場來看，三四城市的房價依然堅挺，很多城市的房價還在上漲，個別城市還是一房難求。
大家可以看到很多專業人士都在分析，三四線城市房價要涼涼，供大於求，可實際情況是，現在大部分一二線城市市場冰冷，銷售價格、銷售面積持續走低。
從理論上上說，三四線城市房價確實沒有需求支撐，產業不強，收入低，人口持續流出，這些都是事實，可是我覺得這是需要至少5年以後才能突出體現。因為國家的大都市圈戰略，至少要5年以上的時間，才能真正展現成果。
最近一輪的房價暴漲是從2015年開始的，最先啟動的是深圳，接著是一線城市，然後從2016年起大部分的二線省會城市紛紛開啟暴漲模式，而直到2017年，三四線城市的房價基本沒怎麼變化。當時大部分的三四線城市，庫存量居高不小，市場低迷，彷彿和這輪房價啟動沒什麼關係。
此時國家分城施政，針對房價上漲的大城市祭出最強限購限貸政策，針對中小城市繼續鼓勵去庫存，啟動了史上最大體量的棚戶區改造，且以貨幣化安置為主。這樣，三四線城市的房價立即開始騰飛。
所以，三四線城市房價上漲主要是以下原因：
1、棚戶區改造，人為釋放出大量購房需求。
2、核心城市因房價太高，還有各種限購，很多人選擇回鄉置業。
3、三四線城市本來投資客不多，而此次房價啟動，區域內大量投資需求進場。
4、庫存量極速消化，後期供應量跟不上。
5、大部分三四線城市沒有出臺政策限制。
現在國家對於三四線城市的土地供應量是嚴格限制的，而對於大城市是鼓勵供地，道理很顯然，三四線城市好不容易去庫存了，不會再重走老路，也是防止三四線城市房價出現暴跌。
為了穩定三四線城市房價，2018年底，國家基本結束了棚戶區貨幣化安置，以後會以安置房為主，且減少了棚戶改造體量。
總結：長期看，三四線城市的房價天花板有限，不會有太大的價值。但三四線城市的房價依然會堅挺幾年，不會有太大跌幅。
米多聊地產
俗話說“道高一尺，魔高一丈。”上半年，還都喊著房價高，現在就有人說房價要涼了，看來，有人真心不願房價下降。
近年來房價過快上漲，已經嚴重影響了普通老百姓的生活質量，買房已經成了很多人不能承受之痛，很多三四線城市的房價超過萬元以上。
民生問題是頭等大事，為了解決高房價的問題，國家採取了大量措施，一是對大中城市採取限購的方式，二是提高多套房貸款利率，三是加大公租房建設，四是對個人購房租房個人所得稅專項附加扣除。
現在看房價過快上漲的問題，已經得到了遏制，很多城市的房價開始由漲轉跌，根據最近新聞報道，廣西桂林房地產商因為樓盤降價被房管部門約談，廣東肇慶和山東濟南都出現房價下降導致的業主維權事件。
從7月份開始，較多的中小城市二手房成交價格出現不同程度的下跌，有人擔心房價會涼了，真的是這樣嗎？
其實按現在的房價來說，我認為仍然是虛高的，這說明原來的房價被既得利益者抬得太高，很多人把原因歸咎於個人購房者，其實炒房者不過是散戶，莊家和大戶主要是開發商、銀行和地方財政，如果沒有他們的炒作，三線房價是不可能超過萬元的。
實實在在的說，儘管現在物價上漲，人工費提高，但是框架結構的樓房造價就是3000元一平方，算上各種經營成本和利潤，每平方再加上3000元，三線一下城市地價可以控制在2000元以內，合理的樓房價格不應該超過8000元，為什麼開發商能買到10000元以上呢？
現在限制炒房初現成效，一些地方房價開始出現價值迴歸，這本來是好事情，但是影響了原來既得利益者，因此他們要製造輿論，比年初來8000元的房子現在賣5000元，看著是大幅降價了，實則是有意製造亂象。
對此，我們不僅要問：開發商有沒有誠意把房價一直控制在5000元每平？年初你買8000元一平的時候利潤是多少？有人認為利潤定多高是開發商的自由，不要為既得利益者站臺了，貸款要禁止高利貸，賣房難道不應該禁止高利潤嗎？
總之，我認為三四線城市短期房價下降是正常的價值迴歸，不是房價要涼了，房價溫和波動才是正常的。但是，要提防有的既得利益者不滿，因此故意攪亂市場，企圖渾水摸魚，惡意降價或提價，製造群體維權事件，破壞來之不易的調控政策。
互金直通車
我是一名建築工人，我最有體會。三四線域市的建築市場不但不會涼涼的，反而更熱火朝天。為什麼呢？因為一二線城市房價還是太高，且生活開銷太大了，真正買的起的還是少數，畢竟現在房貸卡的也較緊，而三四線城市房價相比較而言買房者壓力就小多了，因而小城鎮的人能負擔的起的人就更多的往三四線城市買房，而小城鎮居民住房又有純農村較富點的農民去購房居住，所以形成越來越多的空心村出現。
我愛祖國我愛家園
隨著一二線部分城市解除限購，放寬落戶，本來努力不讓降價的三四線，將會迎來致命打擊
和諧是我家
在2019年的上半年裡，就有270家房地產企業倒閉，雖然這些都是小魚小蝦，但是信號也是很強烈的。
不過最值得我們注意的是，這個市場上的房地產大佬在幹什麼！
萬達早就已經開始清理房產槓桿，轉型輕資產；
萬科一直在喊著“活下去”的口號；
李嘉誠大量拋售房產，轉移自己的資產；
泰禾轉讓了至少11個房地產的項目給世貿；
華僑城8次轉讓股權；
新城41億甩賣了10個項目；
而富力直接宣佈下半年不拿地了；
就拿地而言，2019年的上半年全國房產企業土地購置面積同比下降了29.4%。說明了現在的房地產市場已經在走入一個後半場，整理，清理槓桿的這麼一個過程。想要再見到幾年前全球房價暴漲顯然已經不可能。
再加上這幾年裡，三四線的房價明顯處於一種虛高，回調力度不夠，與一線和新一線倒掛的現象。所以未來“涼”了是必然的，沒有投資價值，更沒有炒作價值，只有剛需。
人口紅利是促使房價上漲的最大的動力。從總體看，20-50歲人口於2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產長效機制加快構建，標誌著中國房地產市場告別高增長階段，進入高質量發展的新時代新週期。
目前大部分的人口流入還是集中在一線，新一線和強二線，所以部分三四五線的瘋狂，我們需要理智看待！
更重要的是，三四五線城市的空置率是非常高的，因為前幾年大量的炒房者在買不起一線和新一線的情況下，紛紛購入三四五線的房產，從而擠入炒房的隊伍。但是人口的流逝讓這些城市的出租率，居住率都非常低，所以空置率較高體現了炒房族囤房的結果。
要知道在國際上10%以上的空置率就是風險，20%以上是危機，30%以上是危機的爆發。而現在三四五線的空置率達到了24%左右，可以說相當不健康。如果未來徵收房產稅，自然會面臨供大於求的結果，再加上人口紅利的流逝，房價是難以漲起來，甚至無人接盤的。
所以，警惕二三四五線的“最後瘋狂”！
琅琊榜首張大仙
在2019年的上半年裡，就有270家房地產企業倒閉，雖然這些都是小魚小蝦，但是信號也是很強烈的。
不過最值得我們注意的是，這個市場上的房地產大佬在幹什麼！萬達早就已經開始清理房產槓桿，轉型輕資產；萬科一直在喊著“活下去”的口號；李嘉誠大量拋售房產，轉移自己的資產；泰禾轉讓了至少11個房地產的項目給世貿；華僑城8次轉讓股權；新城41億甩賣了10個項目；而富力直接宣佈下半年不拿地了；
就拿地而言，2019年的上半年全國房產企業土地購置面積同比下降了29.4%。說明了現在的房地產市場已經在走入一個後半場，整理，清理槓桿的這麼一個過程。想要再見到幾年前全球房價暴漲顯然已經不可能。
再加上這幾年裡，三四線的房價明顯處於一種虛高，回調力度不夠，與一線和新一線倒掛的現象。所以未來“涼”了是必然的，沒有投資價值，更沒有炒作價值，只有剛需。
人口紅利是促使房價上漲的最大的動力。從總體看，20-50歲人口於2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產長效機制加快構建，標誌著中國房地產市場告別高增長階段，進入高質量發展的新時代新週期。
目前大部分的人口流入還是集中在一線，新一線和強二線，所以部分三四五線的瘋狂，我們需要理智看待！
更重要的是，三四五線城市的空置率是非常高的，因為前幾年大量的炒房者在買不起一線和新一線的情況下，紛紛購入三四五線的房產，從而擠入炒房的隊伍。但是人口的流逝讓這些城市的出租率，居住率都非常低，所以空置率較高體現了炒房族囤房的結果。
要知道在國際上10%以上的空置率就是風險，20%以上是危機，30%以上是危機的爆發。而現在三四五線的空置率達到了24%左右，可以說相當不健康。如果未來徵收房產稅，自然會面臨供大於求的結果，再加上人口紅利的流逝，房價是難以漲起來，甚至無人接盤的。
所以，警惕二三四五線的“最後瘋狂”！所以買來住還可以，如果是投資就算了，三四線的房子已經沒有多大投資價值了。
