眾所周知，房地產是資金密集型、高槓杆的行業，所以資產負債率居高不下成為了一種常態。在目前收緊房地產行業融資的大背景下，房企的負債率又一次受到大家的關注。分析房企的負債率，我們可以看到哪些公司發展穩健，哪些償債壓力比較大，從這一側面讀懂房企。
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整體槓桿率70%左右，較之前有所下降
在去槓桿及收緊房地產融資等多管齊下的作用下，房地產行業的負債率在最近幾年一直在降低，到了2013年之後，全行業維持在70%負債率的平均水平，2018年全行業的平均負債率首次降低到70%以上至69.5%。這個數據是否與我們對這個行業的認知是完全一致？還是有很大的差異？我們可以通過觀察標杆房企的負債率來輔助作判斷。
圖一、房地產行業的平均負債率
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恆大負債規模最大，融創負債率最高
圖二、2018年典型房企的負債率情況
我們來看看標杆房企的負債率水平，最低的是中海地產59.52%，相較於2017年的57.62%提高了接近2個百分點；最高仍然是融創89.67%（2017年負債率高於榜首），但是絕對值相比2017年輕微下降了不到一個百分點。這樣來看，我們從標杆房企的負債率中才能真正瞭解中國房地產行業負債水平，才能真正體會到房地產行業真是高槓杆行業。
進一步看看負債率在85%以上的房企有融創、碧桂園、華夏幸福和綠地四家公司，前面三家的負債率高很好理解，這三家公司都是崇尚狼性文化，在市場廝殺中異常兇猛，槓桿使用的很溜也是很正常的事情；當然在過去中國房地產高速發展的十年裡，高槓杆的使用也助力他們披荊斬棘，一路向前衝，成為銷售排名靠前的房企。但作為上海國企的綠地（2017年是88.85%）一直居高不下的負債率讓人有點難以捉摸。
業內人士都知道，融創的典型風格是買買買，曾以一度在中國的投資市場上衍生出了“孫宏斌輪”，沒錢怎麼買？只用自己的錢怎麼買？肯定是要大舉借債的，所以榮登榜首也是情理之中的事情。據說，碧桂園的楊老闆以前不怎麼喜歡聽他從中海挖過來的略帶書生氣的財務總監吳建斌。這個也比較好理解，你比較一下中海和碧桂園的負債率就清楚了。楊老闆肯定忍受不了這麼早就讓他降低負債率，果然薑還是老的辣，槓桿助力了碧桂園的壯大，碧桂園從2017年開始一直是中國房地產銷售的冠軍。當然，環境在變，楊老闆也在變，如今碧桂園大談特談高週轉，我相信也是在有意識的去槓桿。恆大許主席曾經說要把恆大的負債率降到50%，雖然在2017年香港做空機構香櫞都懷疑恆大是資不抵債，到了今天我們發現離50%還是遙遙無期。華夏幸福的模式決定必須依靠借債來發展，但是正是因為高槓杆的原因在2018年瘋傳現金流出現了問題，最終“白馬騎士”平安抄了一個靚麗的深底。這裡順便說一句，如果把平安持有地產公司權益加起來，應該是中國最大的房地產公司了。
接著看看負債率在80%-85%之間的企業，主要有萬科和恆大。以萬科近些年來迅速擴張的態勢，負債率能夠維持這個水平算是不錯的，起碼還是比同處一個量級的碧桂園和融創要低。倒是恆大這兩年低調了很多，多元化走的並不順利，聽說糧油公司是無疾而終，恆大冰泉應該也是死撐。
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低負債率的好公司
我們再來看看負債率在80%以下幾家公司——保利、綠城、金地、華潤、龍湖和中海。
作為央企的保利地產，規模很大但似乎一直比較低調，2018年的負債率為78.94%，較上年有輕微的上升。關於綠城，負債率卻由2017年的80%以上降至到78.51%，但大家也知道，今天的綠城已經不是往日的綠城。不管怎樣，推崇產品主義的宋老闆在中國地產史上留下屬於自己的一頁，孫宏斌和宋衛平有關大哥的故事仍在地產江湖流傳，濃眉大眼的央企中交接手綠城後會發展的怎樣，讓我們拭目以待吧！
曾經跟地產的業內人士交流，普遍反應這幾家負債率較低的公司口碑比較好，雖然工資待遇算不上特別高，但是員工對公司的文化認可度比較高（比如金地的員工離職群裡曾經貼出“金地是家好公司”的刷屏），主要體現在專業化和人文關懷上。中海和保利是國企，素以融資成本低而出名，除了掌握某些得天獨厚的資源外，也是一種財技的體現。而龍湖和金地這兩家公司，作風一向比較穩健，所以在某些階段發展也稍顯落後，曾經招保萬金的金地已經跌破10名以外，但作為理工生的“金地”仍然保持著自己的穩健風格。龍湖的企業文化一直被外界所讚譽，這幾年發展也是相當不錯，用“厚積薄發”來形容一點都不誇張。良好的企業文化也許能夠讓企業走的更遠，所以誰笑到最後誰才是贏家。
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