2019年下半年是房地產開發商的煎熬期，甚至有多個小房企熬不過這個“寒冬”。
據人民法院網站消息顯示，截至10月27日，已經有408家房企宣告破產。
破產的背後是房企不為人知的銷售壓力以及資金壓力。
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樓市冷場背後的焦慮與煎熬
今年已經迎來了最後一個季度。
在已經過去的三個季度裡，樓市所展現的是各種銷售冷場和打折促銷，就連歷來銷售火爆的“金九銀十”也變得冷談了很多。
而在樓市冷場的背後是房企的焦慮和煎熬。
在今年前三季度中房企完成年銷售目標完成率均值為70.77%。
其中目標完成率在75%以上的房企有：九龍倉、寶龍地產、龍光集團、陽光城、佳兆業、中海地產、世茂房地產、中國金茂、景瑞地產、招商蛇口、金科集團、龍湖集團、濱江集團、中糧控股、雅居樂、建業地產、中駿集團等。
中國恆大、保利置業、新城控股、融創中國等知名度較高的房企的目標完成率則不足75%。
更為嚴峻的是朗詩綠色集團、綠城中國、泰禾集團等房企在今年前三季度的銷售完成率竟然不足50%。
像朗詩綠色集團目標完成率只有34.25%，泰禾只完成41.28%。可見接下來房企銷售壓力之大。
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房子賣不出，錢又難借
從融資金額的角度來看，2019年9月份企業的融資金額已經相比8月份有所提高，但是實際上的金額相比今年上半年而言還是偏少。
另外有一點值得關注的是，雖然9月份房企的融資金額有所提升，房企卻沒有將錢花在買地上。
按照正常的經營邏輯，房地產開發商的主要收益來源是來自於房地產開發。而想要製作麵包就必須要購買麵粉，所以當房企資金充裕的時候，首先會做的就是拍地。
根據中原地產研究中心13日的統計數據顯示：十一後首周全國土地市場明顯降溫。按照熱點地塊前50宗情況計算，共有31宗、佔比高達62%的地塊是底價成交。
土地溢價率低的一個重要原因是因為沒有更多的房企去搶地，這也就是說拿到錢的房企並沒有用來拿地。其中關鍵原因就在於房企是用新債換舊債，所以沒有多餘的錢來拿地。
2019年上半年，43家頭部房企的有息負債是4.7萬億，其中單個房企有息負債主要集中在500-100億元左右，其次是1000-2000億元左右。
可見從房企的角度資金壓力確實很大。
今年下半年整個房地產企業分化的跡象越來越明顯，越是缺錢的房地產開發商就越難借到錢。
在今年各房企發佈的中期業績報告當中，大部分房企的融資難問題還是很明顯。
三季度很多房企的融資成本已經從以前的8%左右上升到10%左右，甚至是13%左右。融資成本提升的背後體現的同樣是房企融資難。
3
錢不是沒有，只是不給房企
最近央行也向市場輸了不少血，央行在短時間內多次開啟公開市場業務操作，其中最為主要的操作為逆回購。
從2019年10月16日到2019年10月25日，僅僅10天的時間，央行就操作了8200億元人民幣的資金。
10月16日：2000億1年期MLF
10月18日：300億7天逆回購
10月21日：500億7天逆回購
10月22日：2500億7天逆回購
10月23日：2000億7天逆回購
10月24日：600億7天逆回購
10月25日：300億7天逆回購
上週僅僅一週的時間，央行就操作了5900億元的資金，剔除到期的300億元，實際上上週央行已經向市場淨投放5600億元。這樣的資金量還是比較龐大的。
一邊是資金不斷投放，另一邊卻是房地產融資受限。這說明國家對於市場資金的流向管控嚴格，嚴禁資金流向房地產。
為什麼，因為水漲船就會高，要防止房價再一次瘋狂上漲，錢就必須要管住。
但是今年整體的宏觀經濟環境一般，銀行投錢給房企能獲得更高的回報率。
因此總有一些銀行通過同業投資或者是修改理財協議文本等方式，變相將資金貸給房企。
那麼在以前，通過這樣的途徑可以變相將資金流向房地產，現在就要難了很多。
最近國家監管部門頻繁開出罰單，包括興業銀行北京分行（罰款600萬元）、浦發銀行北京分行（罰款290萬）、中信銀行杭州分行（罰款195萬）、平安銀行義烏分行（罰款50萬）等。
這些銀行的罰款原因基本上都是因為違規將資金流向房地產。
這說明樓市調控的漏洞已經逐漸被打上補丁，資金想要違規流向房地產業是難上加難了。
今年樓市已經進入了橫盤期。對於高槓杆的房企而言，橫盤期間往往非常考驗房企的抗壓能力。
對於一些太過於高槓杆的企業、本身經營就很脆弱的房企、融資能力差的小房企而言，更是壓力山大。
承受不住資金壓力就只能宣告破產，剩下的也唯有絞盡腦汁賣房、賣項目。
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