10月24日下午，在“區塊鏈技術發展現狀和趨勢”的第十八次集體學習會上，高層領導強調，區塊鏈技術的集成應用在新的技術革新和產業變革中起著重要作用。我們要把區塊鏈作為核心技術自主創新的重要突破口，明確主攻方向，加大投入力度，著力攻克一批關鍵核心技術，加快推動區塊鏈技術和產業創新發展。
會後，區塊鏈火了！券商、研究機構、投資者等多方群體，齊刷刷地將目光投向了“區塊鏈”領域。而房地產與區塊鏈的結合，也成了業內人士津津樂道的話題。
本文將從兩個方面來講區塊鏈對房地產行業的影響：1）區塊鏈對購房者的影響，如何讓買房的、租房的更省心、省錢；2）區塊鏈對房地產企業、房地產投資者的影響。如何讓中小地產企業更容易融資，同時在一定程度上降低房地產行業的投資門檻。
一、什麼是區塊鏈？
二、對房產購房者的影響
一直以來，網上的房源信息的真實性廣受詬病。此外，房地產的交易流程也很漫長。買賣雙方通常需要經歷查檔、簽訂買賣合同、確定定金與首期款、資金監管、擔保公證、貸款申請、過戶、交稅等諸多環節，在消耗交易雙方大量的時間和費用之後，才能最終敲定。
如果利用了區塊鏈技術，可以確保房源信息可靠可追溯；其次，分佈式存儲與核算，保證交換數據在共享平臺實時顯示，實時清算，也無法篡改。
在區塊鏈上的房地產交易平臺上，有房產所有權的歸屬（無法篡改），在買賣雙方達成交易時，買方去區塊鏈上一查，房產歸屬與交易人身份能不能對上一目瞭然。賣方則只需要將談好的價格通過區塊鏈轉賬給對方，對方收到之後賬款之後，通過智能合約，房產歸屬權立即變更為買房人了。根本不需要去房產局進行繁瑣的過戶程序。買賣雙方節約了時間成本、中介費成本，房管局還省事兒了。
不僅做到讓房產消費者足不出戶就可以瀏覽“天下房源”，並且保證看到的都是真實的。目前，中國已經有地區將房地產與區塊鏈關聯起來了。2018年2月，雄安已建成區塊鏈租房應用平臺。
此外，2018年11月，中國首個區塊鏈不動產登記項目落地湖南婁底，該平臺實現收件、備案、登記、上證、發證，後期抵押、查封等實時數據登記，不動產數據全流程上鍊。
三、對房地產企業和房地產投資者的影響
1）解決房企融資難題
一個地產公司，僅僅裝修個售樓處，可能就需要簽訂數十個採購合同。一家地產商對應幾千家供應商是常見的事，這是一長串的產業鏈條，傳統的融資渠道，如銀行、信託、基金等，其實很難掌握到企業的信息流、物流、現金流，確認交易的真實性。
所以，這也是為什麼目前房企拼命做大規模、甚至“買排名”，因為只有在排行榜前100甚至50的房企，才能得到優先的融資機會。對於中小型房企來說，只能通過更貴的保理方式。
通過區塊鏈技術，共建行業分佈式大賬本，用技術的方式，管控企業的信息流、物流、資金流，企業獲得金融產品的供給，資金佔用、資金短缺的壓力得到緩解。
區塊鏈中的數字憑證，能實現信用拆分流轉，企業信用可有效傳遞給多層級的供應商。以此解決交易真實性問題，還能及時瞭解資金去向。
2）降低房地產投資門檻
近十幾年來，房地產因其高保值、低風險的優勢，一直是熱門的投資標。但是，相較於股票、期貨等其他投資標的物，房地產也因其價格高昂、投資手續繁瑣的特點，導致流動性較低，往往讓中小投資者可望不可即。
區塊鏈時代，T-REITs來了，可能會為中小投資者投資房地產打開一扇窗，讓房地產投資不再是富人的遊戲。
REITs，是Real Estate Investment Trusts的簡稱REITs，中文翻譯為房地產信託投資基金。REITs 的基本原理是由一家信託投資基金持有房地產，投資者通過認購基金份額來參與房地產項目的投資，通過房地產項目經營收益分紅或者流轉差價獲得收益，投資項目的資金應被託管於獨立的第三方，房地產本身的經營管理則由專門物業公司來進行。簡要圖示如下：
而區塊鏈時代的到來，REITs或能更大程度上“散發光芒”。而T-REITs是Tokenized REITs的簡稱，指REITs的Token化（中譯：代幣化）與上鍊。
T-REITs的基本操作是設立一個STO平臺，持有底層房地產的權益，把對應的權益分割為若干份額，並且把該等份額Token化，通過部署智能合約，在數字交易平臺實現Token的發行和流轉。
當然，實踐操作可以有很多變化，與REITs本身的設計初衷不同，Token持有人享有的權益不僅是僅限於底層資產的經營收益權，也可以是與底層資產相關的債權，或者兼具某些Utility Token（實用性通證）的權益，比如享受購買房地產實物的折扣等，具體的商業模式，有待在具體項目中有針對性地探討和設計。
此外，相較於較傳統意義上的REITs而言，T-REITs有其獨有的優勢：
1）門檻低。通過區塊鏈技術的應用，T-REITs可以被分割為更小的份額，以便降低投資門檻，使得投資者可以更容易地參與房地產項目的投資。
2）快捷性。 Token化以後，REITs上鍊並在數字交易平臺交易。在Token實現分紅時，智能合約會自動執行，而不像傳統交易中，收益的清算和分配需要通過手工操作逐一進行；在Token轉讓階段，投資者只需通過電子錢包轉賬，受讓人被視為接受Token 所對應的智能合約中的條款和條件，可以節省大量紙質文件的準備時間。
3）安全性。由於區塊鏈技術本身分佈式記賬的共識機制和數據加密性的特點，交易記錄不易被篡改，透明性更高，也可以方便地接受監管。在此情況下，對於投資人來說，投資風險也更加可控。
4）流動性。基於上述特點，T-REITs易於盤活存量房地產，吸引更多投資人，提高房地產項目的流動性。
案例1：The Hub at Columbia
根據資產證券化交易平臺HARBOR的介紹：The Hub at Columbia是位於美國南加州大學附近的學生公寓，共有260套房間，由專門的物業管理公司Core Space經營管理，價值約2000萬美元。
該學生公寓的原所有人為Convexity Properties，系DRW旗下的房地產投資企業。2018年11月，該學生公寓中約49%的權益實現Token化。大致方案如下：由投資基金SC Student Housing REIT Inc．（以下簡稱“SC”）持有學生公寓約49%的權益，對應分割為995份T-REITs份額，相當於佔SC99.65%股權的普通股股票，每份售價2.1萬美元，接受的支付方式包括美元、比特幣和以太幣。投資者通過FINRA註冊經紀商Growth Capital Service獲得交易文件並認購。
該T-REITs份額於2018年11月27日起出售，90天后可以在美國合格投資人之間通過區塊鏈轉讓；1年後，可以轉讓給非合格投資人。所有交易受限於所適用的證券法規和REITs交易法規。”
對前述案例，簡要圖示如下：
我們在SEC edgar系統並未找到前述發行相關的備案文件，目前尚不清楚前述發行是否得到了SEC的註冊或者豁免註冊。
概括來說，該項目就是通過一個信託投資基金持有房地產的部分權益，投資者通過數字交易平臺認購基金份額（例如股權）對應的Token，間接擁有房地產所有權，實現房地產投資。
案例2：The St． Regis Aspen Resort
根據Aspencoin.io的介紹：The St． Regis Aspen Resort（以下簡稱“Aspen酒店”）是一家位於美國科羅拉多州的豪華酒店，共有179間客房，由Elevated Returns擁有和經營管理。
Aspen Digital Inc．（原名Aspen REIT，Inc．）系一家馬里蘭州公司，專為持有Aspen酒店權益而設立，由ER-RE， LLC 管理，ER-RE， LLC是Elevated Return的子公司。Aspen Digital Inc．向投資者發行基於以太坊的Aspen Digital Token （ADT），每一ADT代表Aspen Digital Inc．的一股普通股。本次發行的FINRA註冊經紀商為Templum Markets LLC，ADT通過眾籌平臺Indiegogo掛牌。發行融資額總計1800萬美元。
ADT不是utility token（實用型通證），而屬於security token（證券型通證），適用SEC規則Regulation D506（c）。2018年10月25日，Aspen Digital Inc．向美國SEC備案了Form D．
對前述案例，簡要圖示如下：
現有的案例主要都是通過房地產信託投資基金持有物業所有權，並向投資人發行Token化的基金份額。
我們也可以展望，T-REITs模式日益成熟後，架構的變化會更加多樣化。房地產領域中豐富多樣的線下融資方式設計會越來越多地應用於區塊鏈上的融資。
例如，設立一個發債主體，取得房地產項目的權益後，向投資人發行債券性質的Token，項目方通過債務融資取得房地產項目運營所需資金，投資人得到利息收益和債券Token易於流動的便利等；
又如，以房地產作為抵押物，由房地產投資基金通過商業銀行向項目公司發放委託貸款，取得利息收益，房地產基金的資金來源則可以是將基金份額Token化，並在上鍊向投資者發行。
結語：往後，區塊鏈和房地產將產生巨大的社會效益，區塊鏈可以提供一個更好的系統，通過這個系統，政府和企業的改善運作可以減少人為干擾的機會，同時最大限度地獲得專業服務。區塊鏈技術勢將成為房地產市場的未來發展不可或決的元素。
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