大吃一驚！
上週末，黃埔科學城一新盤首次開售，均價約4.2-4.7萬/㎡，最高5.75萬/㎡，超出吹風價4萬/㎡不少，高價入市。
除了這個房企資金充足，究竟憑什麼，科學城也能賣得如此貴？
請聽我娓娓道來。強調，這不是廣告，再說打你，1分錢推廣費都沒有收。
壹 / ONE
產業：科學城納入主城區，房價向老城區靠攏
這一邊，“金九銀十”大部分樓盤“以價換量”，打到骨折；那一邊，黃埔科學城整體均價已突破3萬元/㎡。
據克而瑞數據統計，近5年來，該區域平均房價從15317元/㎡升至30220元/㎡，漲幅達到96.6%，差不多翻了一翻。
而今年1月-9月，廣州科學城的均價持續上升，已超過老黃埔，並且已經拋離“剛需”人群。
事實上，該板塊的房價，雖不如老城區（天河、越秀、海珠、荔灣、白雲）高，但還是比外圍區域均價高出一截。
去年，因城市發展的需要，《廣州市城市總體規劃(2017—2035)》中把廣州主城區範圍，擴容至黃埔區九龍鎮以南地區以及番禺區廣明高速以北地區。
從這一點來看，如廣州科學城等新納入主城區的板塊，價值提升，房價向老城區靠攏也就不足為奇了。
貳 / TWO
產業：高精尖企業匯聚，搶人很強勢
任何一個地方的房價，都會體現在當地的產業經濟和人口發展上。
在黃埔區中，科學城功能定位為綜合性國家科學中心承載區，主要聚焦在新一代信息技術、人工智能、新材料、新能源領域上發展。
從2019年黃埔區重點建設項目計劃中，黃埔共有38個在建產業項目，其中科學城就佔了19個。
而這定位優勢，也體現在進駐企業的數量上。
據廣州市黃埔區政府門戶的數據顯示，目前廣州科學城現有各類科技企業超3200家，超過400家科研機構駐紮於此。
且該板塊也是廣州總部經濟最為集聚的區域之一，南方電網、寶能、農商銀行、多益、LG、雪松、創維、日立、唯康等總部已進駐。
雪松總部大樓效果圖 來源：廣州黃埔發佈
看一下經濟數據，就在去年，廣州科學城園區實現固定資產投資481.8億元，規模以上工業總產值超過2532億元。
這些都是吸引越來越多人，來此就業與置業的原因。
據瞭解，1998年，廣州科學城設立初期，人口僅有5500人，主要為當地村民；經歷20年的發展，該板塊常住人口已將近10萬人，戶籍人口約2萬人。
難怪，科學城板塊被克而瑞廣州首席分析師肖文曉稱為“重點班”主城區插班生，可算是繼番禺華南板塊之後，廣州吸納人口最強勁的區域之一。
隨著產業經濟和人口的紅利，整個板塊的發展實現了二次加速。
叄 / THREE
供應：房價高=不好賣？！NO，庫存在減少
房價不便宜了，那房子會不好賣嗎？
非也。小於0.7的供求比，這幾乎是科學城板塊這兩年的常態值。
近年來，產業東移、地鐵開通、配套漸趨完善等多個利好之下，廣州科學城經常性出現短暫性“缺貨”。
今年1月-9月，科學城板塊供應套數為1486，成交套數為2341，供求比不足0.63。
此外，多個高地價項目的入市，帶動了房價走高，剛需產品則更顯稀缺。
如今的廣州科學城，在售一手房日漸減少，逐漸步入“存量房”時代。而其房價也步入一個新階段，從“1字頭”挺進“5字頭”。
與此同時，廣州科學城產業日趨成熟，發展空間日益飽和，正在尋求新一輪的發展機遇。
今年初，黃埔提出了擴容科學城的計劃，原來37.47平方公里將擴容至約144.65平方公里，區府、長嶺居等部分地塊也劃入其內，相當於全區面積的1/3。
這意味著，廣州科學城2.0版本，即將到來。
肆 / FOUR
買房：4.5萬+預算，選“雞頭”還是“鳳尾”
問一個直擊靈魂的問題：如果有四萬+的價格預算，你會選擇到科學城買成熟項目，還是在廣州老城區邊緣位置的新盤？
目前，科學城核心區房價已破4萬元/㎡，如大壯名城、保利羅蘭國際、新福港鼎峰等。而市區仍有部分一手項目，售價不到5萬/平。
科學城航拍圖
在沒有特殊的情況下，在科學城核心區買房，就好比選擇了‘雞頭’，地鐵站、商業、醫院、名校、公園、運動館、行政中心均在周圍，相當於買到這個區域最好地段的房子。
而在老城區邊緣位置買新盤，就好比‘鳳尾’，住在中心，但學校、地鐵、商業在短時間內無法兌現，周邊環境比較欠奉，居住品質就有所犧牲。
看到這裡，或者有些喜歡“槓”的朋友會說，老城區次新房比科學城新房更抵，巴拉巴拉。
讓我說，這並不是同一個維度，科學城的次新房也不少，按道理說，比老城區的便宜。
回到正題，選擇哪裡入住，確實是個技術活，既要考慮工作地點，又要考慮入住區域的發展潛力。
如果你有4.5萬+，說說你會選“雞頭”，還是“鳳尾”呢？
還有，你覺得廣州科學城新盤的定價高嗎？對廣州科學城未來發展有無信心？
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