僅僅哥知道的，明天上午武漢樓市各種樣板間開放、售樓部開放就足有10場+昨天晚上，不少開發商會議室燈火通明因為銷售節點突然降臨，7天之後火速開盤

未來2個月，這些都將是行業常態N家開發商，在新年鐘聲敲響前恐怕都不會有完整的休息日

軍運會剛剛結束

延遲的工期、壓抑的大型活動正在集中放量爆發武漢樓市“後軍運時代”——先過“市場踩踏”這一關

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自9月30日發出19張預售許可證之後，沉寂了3周的新房市場供應重新活躍。10月22日開始，武漢新房預售證進入集中爆發期。

一家的節奏被打亂不可怕，可怕在大家的節奏，都亂了。吳家山，三店這種早就打成一鍋粥的不談，我們講白沙洲。軍運會結束吹響集結號，各個張牙舞爪要賣房。

三環內沙洲，正商一直有貨出，東原啟程手上還有500套新增供應，中建和雲城，新供應量都在800套以上。

連對外公開宣傳已經清盤的新武昌，最近也神出鬼沒露出一批房源（K5地塊），據說是還建房。

在青菱板塊，美好、新力各自預計有500~800套新增，旭輝三個項目上千套房源虎視眈眈，再加上百萬方的理想城市，隨時加入戰團，血腥爭奪不可避免。

武漢樓市一向有年底集中供貨的傳統，一般4季度供應量接近全年1/3。為啥今年開個持續不到10天的運動會，能夠讓大家如此慌張？

哥大概解釋一下。每年元宵節後，建築工人們在逐漸返回工地，但這時候很難開工。因為開發商的錢，沒準備好。

等他們錢到位，工人動工，差不多都到3月。梅雨季節要停工，那些江邊、湖邊的項目，地下工程只能搶在汛期前完成，稍有意外，就徹底趕不上趟。然後幹到10月，正好達到預售節奏。

今年，各種檢查停工，本來工期就受到衝擊，再加上10月以來大型推介會、開盤基本停滯，供應就越發集中，在軍運會結束的第一時間爆發。

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武漢樓市本就有年底集中放量的傳統，這都很正常，所謂“踩踏”的意思是，各家都表現出一股子強烈的“爭相脫逃”勁頭。

不止前期被壓抑的貨量出籠，有些明顯不該這個時候出現的樓盤，居然也拿出來賣了。

比如武漢某個項目，今年1季度，1個月開一次盤，日光。

年中開始搶收，4個月開盤5次，沒啟動分銷的前提下，“純天然”賣房2000套。

這個數據，放在任何一個年份，妥妥都是武漢成交量TOP3種子選手。

不啟動分銷，所有人都很有成就感。

但臨近年底，集團突然要求，再開5棟樓，接近700套房源入市。而且戶型面積段跨度非常之大，地塊也跳躍分佈在兩個組團，很明顯不是一個階段應該推出的產品，被集團強行要求捆綁推貨。

與此同時，開發商旗下同板塊另一個純新項目，也被要求必須年底前必須開盤，哪怕在片區形成自己跟自己廝殺的局面，也在所不惜。

這就很奇怪了，是不是？本來供應量就大，賣不出價格，市場行情開始調整。有困難要上，沒有困難也要上？

一家開發商營銷負責人跟哥說，現在就是這樣，誰“神盤”誰倒黴。集團扒拉扒拉旗下所有在售項目，萬年賣不動的項目，算了，放棄治療。搶回款的所有壓力，更多集中在“神盤”上。

我們經常看到市場感慨“神盤”威力不再，卻忽略神盤揹負的巨大內部壓力。

關於這一點，漢陽的一家樓盤，深感認同。按正常節奏銷售，他們沒有任何問題，問題恰恰出在集團任務量，銷售都是以“千套”統計。

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土地紅利正在消失，一二手倒掛不再成為必買理由，“神盤”本來就很難維繫地位，現在被自己人加速跌落神壇的進程。

最近，有同行做過一個小調查——15位武漢各個開發商的營銷總，有13位承認，今年鐵定無法完成任務。

集團強行攤派銷售任務，是行情之外，最大的壓力來源。聽起來很嚴酷是不是？

其實無所謂。對很多開發商來說，年底完不成任務是常態。底線的存在，就是用來“打破”。

更大的憋屈，來自賣房賣的很“失敗”。

一位地產營銷人說，因為工期，因為任務量，因為軍運，整個銷售節奏被打亂。

最後2個月想衝刺，有且只有一個辦法，上分銷。

但這玩意兒的痛點是，營銷費用只有2.5個點。

吃喝拉撒+售樓部，就用去1.5，還剩1個點，而分銷佣金起步就2個點。現在不是分銷不仁，以媒體廣告戶外活動為芻狗的問題，而是“作為我甲方就算完成任務，也沒辦法和上面交待。”

這樣的操作，不利己，更損人。

這一輪集中搶奪客戶，是你死我活的鬥爭。瘋狂3年後，“官方提高備案價”效應減弱，武漢樓市調整不可避免。加上政策面擠壓，供應量激增，前期開發商不顧成本拿地的惡果，逐漸被放大。人狠話不多的銀行，悄咪咪較少30%房貸佔比，相當於抽走行業3成流動性。

分散到每家樓盤的肉被稀釋，你賣好了，就意味著，競品賣不出去。

一個很明顯的變化是——前兩年，所有樓盤都盯著競品，盯的是誰價格高。誰價格高，他就有理由去扯皮，為什麼不給我們這麼高的價？

現在也盯競品，盯的是誰價格低（豪宅區域除外）。全黃家湖，都在盯軍運村，一聽到軍運村可能批覆的價格比自己高，競品們都鬆了一口氣。

客戶就這麼多了，我賣得便宜不要緊，你賣不出去更重要。如此一頓操作，開發商到底圖什麼？

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“想撿屍。”一家開發商武漢城市總，很直白點出集團瘋狂攤派任務的目的。

“2年前，你去談土地收購，房子賣什麼價，他土地就敢賣什麼價。各種先付款要求，買方只能忍辱負重，埋下多少隱患。

現在買方沒有那麼飢渴，大家都在觀察誰頂不住，就等著你上門割肉，最好進入司法拍賣，我再出價。”

我們把這個邏輯捋一捋，能看出開發商的思路。

當你手上有錢，這個行業越艱難，重新佈局拿地的主動性就更高。所以我們看到，一邊賣房子賣得鬼哭狼嚎，一邊拿地拿的神清氣爽。每月武漢土地拍賣，進賬200、300億都是日常。

武漢樓市無恙，是開發商扛不住。

因為這城市的需求還在。

今年大概率全年住宅成交超過20萬套，2200萬方左右，這個成績單比去年好。開發商扛不住，來自庫存量激增+競爭壓力巨大+供貨量集中釋放，以及集團層面的死命令，這背後的壓力可能是還款，也可能是開發商擴大布局的先手。

從這個角度看，大家想的都很一致，不是武漢樓市不行，是指望“你不行了”。

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以上，把武漢樓市2019年最後兩個月，可能發生的情形，大致捋一捋。這是分銷、放血、促銷、高溢價拿地、高價地，平行存在的時刻，單獨放大某一個點，都無法全面展示市場的現狀。

那些歇斯底里賣樓，割肉引進分銷的項目，可能僅僅只是因為任務壓力太大......但有些銷售艱難的樓盤，就真的是賣不動......

所謂“後軍運時代”，意味著最直觀強烈的雞血，已經注射完，也意味著泛市場的“城市土地紅利”時代，正式終結。

市場的判斷力，開始恢復常態。

武漢樓市，回到去年同期原點。換句話說，現在的情形，應該去年底就出現。但因為需要喜迎大型盛會，我們人為延遲調整出現的時間。

去年，市場還沒來得及哀嚎，就等來限價鬆動。“官方允許房價上漲”式解讀，為樓市足足續命大半年。今年和未來，繼續“撞大運”的可能性幾乎為零。

買房很難有政策紅利，或者單純的城市土地紅利，但同時，你也不會再為市場和開發商犯過的錯誤買單，前期開發商不顧成本拿地的惡果，只能自己消化。

前2年喧囂塵上的“地段無差別論”，已經破產。純粹的“包裝概念”，各種人造新區/新城、郊區CBD、八字沒一撇的產業新城，各種大而全卻沒有清晰記憶度的板塊，在市場“踩踏”中將第一個倒下。

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