李中東
我認同這個觀點，這個觀點是有原因的。
商鋪：狹義是指專門用於商業經營活動的，經營者對消費者提供商品交易、服務及感受體驗的場所。
商鋪：廣義概念範疇包括零售商業，娛樂業、餐飲業、旅遊業所使用的房產，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室以及銀行、證券等等，營業性的有建築物實物存在的經營交易場所，這些商業的經營都要經過商鋪來完成。
現如今說大點受全世界的經濟不景氣，加上受美國貿易戰的影響，世界的品牌商、名品、精品店倒閉關門或紛紛撤離，影響了商鋪的出租。
再加上受世界經濟大氣候的影響，我國的經濟也出現了下滑，許多廠子倒閉關門，這都影響了商鋪的出租率和升值性。
現如今，由於網絡經濟的快速發展狀大，傳統的行業受到了巨大的衝擊，倒致許多店鋪關門，也讓許多的商鋪空置。
現在網絡和物流的高速發展，讓貨物由網到家非常的便利和便捷，讓人們的購買習慣也發生了很大的變化，人們逛商鋪的行為習慣也發生了改變，使商鋪購買力下降，商鋪的升值也受到了影響。
商鋪一直以來作為投資房地產的首選，因其投資價值利潤空間都非常大，受到人們的青睞；但相對來說其價格也是居高不下的，就目前的市場狀況來說，危險性加大，出售賺取利潤的空間減小，就投資方面建議可以少碰為妙。
總體來說，投資需謹慎，入市有風險，不管是普通房子還是商鋪的投資，都要依據自己的財力，考察清楚再出手，防止得不償失！
財金大仙
原來都說“一鋪養三代”，現在看來，商鋪的投資風險越來越大，尤其是三四線城市，很多地段一般，人口密度不大的地方，商鋪租不出，賣不掉，已經成為地產投資的“雞肋”。
我一個同學在自己小區的沿街位置購買了一個商鋪，當時花了100萬左右，原來認為商鋪沿街應該不錯，但是由於距離小區入口較遠，前面和右面有綠化帶，就像在一個死衚衕裡，又無法停車，所以兩年多了沒有租出去，想賣也很難出手。
像他這種算是特殊情況，但是，整體看現在投資商鋪確實風險比較大了，一是商鋪的價格已經炒得很高了，由於前期房價上漲較快，商鋪更是水漲船高，無論什麼地方，只要是店面就比普通房價高兩三倍，泡沫非常嚴重；二是開發商為了賺錢，到處規劃沿街商鋪，小區周邊幾乎都規劃成商鋪，太氾濫了；三是現在電子商務發達，很多交易都是通過網上完成，淘寶、天貓、京東取代了大量的實體店鋪；四是商鋪租金已經高得讓人望而卻步，很多個體經營者開店，自己賺的不如房租多，因此實體店鋪關門的越來越多。
由此可見，現在投資一定要睜大眼睛，做好風險控制。一是要選擇有投資價值的優質地段，二是充分考慮未來的投資收益目標，三是做好租售兩難的情況下如何度過危機的打算。現在整體經濟形勢一般，賺錢感覺越來越難了，這種情況對商鋪的影響是最直接的。
雖然現在投資商鋪風險很大，但如果說商鋪是最危險的資產，我倒不認同，畢竟商鋪屬於不動產，即便租不出，賣不掉，店鋪仍然會在那裡，貶值的空間也不大，只是喪失了賺錢的機會而已，相比股票、期貨等高風險投資，不動產仍然屬於風險小的。
我一個同學在2016年把全部資金投入股市，然後還融資融券，結果100萬資金去年就全部虧光了，如果他當時投資商鋪的話，也不會淪落到現在的地步。
任何投資都是有風險的，在你沒有制定風險控制方法之前，最好不要盲目投資，商鋪也是這樣，所以並沒有最危險的資產，只有最危險的投資方法。
互金直通車
不能認同！投資商鋪不是兒戲，懶人心態去瞎買，投什麼風險都是巨大的。
商鋪投資確實有風險
我們在實踐中，遇到很多開發商朋友，搞商業自己都沒有經驗，包括雲南龍頭地產企業，小區品質搞得倒是不錯的，但商業這塊始終沒有拿得出手的項目，就是炒不熱。
我另外一個在江蘇做實業的朋友，被他們地產公司銷售人員忽悠，花了9000多萬買了五間連著的鋪面，當時是做售樓部用，八面風位置，看著蠻霸氣的，想著肯定賺。哪知房屋交付後，商鋪前面靠近路邊綠化處，栽了一大排翠竹，長得還快，2、3年就把鋪面的視野擋了，空了4年多都沒租出去，最後是一個做美容整形的租了，年租120萬，折算成年收益率1.33%，你說坑不坑人。
商鋪投資的風險點
沒有選好商鋪，不容易租出去，租金收益還不高；前任租客搬走後，尋找下一任租客不容易，中間容易出現空置期；後期想轉手也不容易出手，甚至還要虧些錢才賣得掉。
還有一個風險點在於稅收，根據1986年國務院出臺的《房地產稅暫行條例》，商鋪還要按年繳納房地產稅，要麼以商鋪餘值的1.2%繳納，要麼以租金收入的12%交，這是政策風險，目前並沒有嚴格執行，所以，很多擁有商鋪的人估計都不知道這個稅。
在實際經營中，商鋪租賃糾紛也是一大風險點。租客租過來後，簽了長約，後來轉租了，收了轉讓費之類的；如果轉手的次數多了，層層加價，房東很難收回去，一旦想收回去，租賃糾紛就很容易爆發。
如何預防商鋪投資風險
1.調查好租金收益。商鋪能不能租得起價，是通過調查和經驗完全可以判斷的。位於成熟地段，周邊各種市政配套完善，常住人口多，商鋪能輻射的人流也多，人流消費能力強，這樣的商鋪肯定是不愁租的，自然就租得起價。
2.分析好商鋪的增值空間。商鋪增值也是跟地段、區位、人流、配套、出租率和收益率掛鉤的，好租、租金高的商鋪，後期的增值空間肯定是很大的。
3.管控好租戶。在籤原始租房合同時，儘量不要給予租戶轉租權，後期他想轉讓鋪面了，雙方再來商量，這樣便於控制轉租次數，對受讓人也是一種保護。也可以在租房合同中約定好，一旦轉租後，必須要跟原房東再次簽約確認，目的都是保護房東和受讓人利益。
4.合理納稅。“把豬養肥了殺”，還是要注意的；正常納稅，合理納稅，是公民義務，不要為了撿便宜，惹來大麻煩。
5.謹慎投資。很多人覺得商鋪投資風險大，在於容易被銷售忽悠，容易被中介洗腦！在自己沒有親自調查、瞭解的情況下，稀裡糊塗就買了商鋪，完全被銷售洗腦了，沉浸在美好的投資前景中不能自拔。
因此，商鋪是重大投資，必須要親力親為，實地瞭解，多番調查，才能得出能不能投資的決策。商鋪投資是一門技術活，也是一門體力活。任何懶惰的想法和行為，最終的結果就是失敗投資。
房壇法菜
說這話的人一看就知道是內行的人，如今的商鋪真的是最危險的資產，如果投資能不碰就不要碰了。
為什麼這麼說呢？就拿我們小區來說吧，我們小區是2016年交房的，交房之後我們開始裝修，真正入住基本上是2017年左右。然後小區下面有幾十家商鋪，這些商鋪也陸續開業。有做理髮店的，按摩店的，水果店的，藥店的，還有各種餐飲店等等。
我們小區所處的位置還算可以，周圍是城中村，人口密度也很大。當然光是我們小區就有1500多戶，這些商鋪一開始估計也都以為生意應該不會太差。可是事實上，從他們開業到，現在，兩年多時間，有些店鋪都換過好幾波人，店鋪做的生意也都換過好幾種，就是這樣也沒見哪一家生意做得好。所以到現在好多店鋪還是空的，租不出去。
還有我公司樓下，地下好多店鋪，還是在地鐵出口位置，生意見他們也很難做。尤其是那些賣衣服的店鋪，常年都見貼著店鋪轉讓字樣。稍微做得好的店鋪估計就是那些便利店了，還有就是那些賣早餐的。我覺得現在投資店鋪如果位置不是很好，或是人流量不是很大，你想出租都租不出去，基本上就是虧本的買賣。
如果有錢寧願購買理財產品，也不要投資店鋪，現如今店鋪真的很難出租的。
月牙亮投
非常認同這種說法。商鋪的確是房產類資產中風險最大的資產。有這麼幾個理由：
1、凡是投資，都是以盈利為目的。如果拿住宅與商鋪進行比較，住宅顯然完勝商鋪。過去的二十年，住宅始終處於只漲不跌的態勢，直至目前，即便在嚴格調控下，住宅的價格仍然處於上漲狀態，只是目前處於小幅上漲而已。因此總體來說，投資住宅是一個能夠穩穩賺錢的選項。而商鋪經過幾十年的風風雨雨，受多種因素影響，如今走的是一條下坡路，不僅不賺錢，還存在虧本風險（持有者可以討論）。
2、住宅的背後附帶了就業、教育等社會資源，受眾面廣，不僅能居住，易出租、易出售，功能多樣化；而商鋪功能單一，沒有任何附加值，除了用於經商，幾乎別無他用；住宅的使用年限為70年，過戶成本低，而商鋪只有40年的商業經營權，過戶稅費高的離譜。兩者雖說到期都可以延期，但是住宅不需要交稅，商鋪需要續繳土地出讓金。
3、待遇方面，住宅備受政策恩寵，在輿論導向、政策扶持、發展規劃、資金支持等方面享盡“榮華富貴”；而商鋪雖說不受限購影響，但是因其商業價值直線下降，租金回報率大幅降低，很多銀行已經停止貸款審批，且貸款利率也高的離譜，實為變相的不予資金支持，成了“要來的孩子沒娘疼”的累贅。
4、前景方面，住宅由於具備以上優勢，雖說已由黃金期進入白銀期，但怎麼說也屬於貴金屬系列，投資利潤降低不等於沒有利潤不能投資，只要位置選擇得當，即便未來不能增值，房地產持續發展的情況下，保值應該沒有問題；而商鋪的前景似乎“一眼望穿秋水”，未來只會由涼變得“拔涼、拔涼”，管你在哪個層級城市投資，99.99%的商鋪都不賺錢，都會面臨難以獲利、難以回本的艱難處境。
因此，說商鋪是如今最危險的資產一點沒錯，勸普通人別去碰商鋪更是金玉良言。
抽時間來看看
以前我們說到商鋪，就會想到他的高租金和高回報，現在說到，則都只是無奈的搖搖頭，感嘆商鋪投資已經越來越難，就在前些年，它還是很多投資者眼中的香餑餑，好一點的幾年之內就可以收回成本，並且還會升值不少，其他的投資很難能夠取得這麼高的回報，並且以前買商鋪，差不多都是一買一個準，現在卻有很多商鋪和之前的形式已經有了鮮明的對比，這些商鋪反而成了燙手山芋，不僅不好租出去，賣也很難賣出去。
其實它之所以變成危險投資品，“一鋪養三代”或淪為“一鋪虧三代”的局面，還是在很多因素的綜合作用下形成的。
首先就是最近幾年的城市發展，不管是城市還是郊區，或者縣城，在短短几年就可以大量建房建鋪，但是很多人卻難以養活這麼多的商鋪，沒有這麼多的消費人群，也就沒有那麼多的生意，所以這些商鋪的泛濫結果就是很難租出去這麼多的商鋪，有時候甚至租不出去。
除了商鋪數量的增加，也都受到了電商的衝擊，通過觀察現在我們小區底下的商業形態的時候，也從之前的五花八門，變成現在只有幾家藥房、理髮店和超市等，他們受到電商的衝擊還比較小，所以現在還有利可圖，但是其他受到衝擊比較大的，他們的業態就會不好做，這樣是導致商鋪難以租出去的原因之一。
其實相比較於實體店鋪，電商的這種模式還是更符合經濟學的規律的，我們先不說他們的成本相差多少，畢竟現在平臺獲取流量的成本和店鋪租金陳哥不能基本上沒有差太多，但是網絡平臺之間的競爭非常充分，商品也都表現出更有利於買賣雙方的價格，實體店鋪則沒有這樣的天然優勢。
所以面對互聯網的大趨勢，其實商鋪的未來可能就只剩下新零售、餐飲等行業，就算現在發展勢頭很強的瑞幸咖啡，前期作為實體店逆襲的典範，也只是燒錢的結果，但是有幾個店主能夠有這樣燒錢的能力呢？
還有一方面就是因為現在商鋪稅費非常高，這直接性的導致商鋪在轉手的時候會比較難，首先就是契稅，商鋪的契稅是因地而異的，但是一般都在3%到5%之間，和住宅的1%形成鮮明對比。
還有就是土地增值稅，很多住宅區的土地增值稅是免徵的，但是商鋪卻是必須要繳納的，並且實行的是遞進稅率，最高可達增值額的60%。總的來說，商鋪的稅費基本達到了轉讓價的20%以上，如此高額的負擔，無論是買家承擔還是賣家承擔，都讓雙方到手的利潤大打折扣，商鋪的流動性也就大為降低。
現在很多城市都調整了商業的稅費水平，以前很多商業過戶是可以省稅的，現在很多地方按照房管局評估價報稅，稅費一下增加了一大截。很多城市的二手商鋪過戶稅率達到20%以上，這個稅率決不是人人都可以忽視的，100萬的商鋪交20萬的稅費，可以直接讓回報率掉一個檔次。所以現在很多二手鋪因為回報率低賣不出去。回報率高點的也因為過戶稅費高導致回報率下降，也賣不出去。
綜合來看，現在整個商鋪的發展其實已經非常艱難，用燙手山芋來形容毫不誇張，不能給自己帶來穩定或者較高的回報，還有可能賠本，再加上現在很多人買商鋪都是貸款購買，本身貸款額就高，而且商業的房貸利率一般上浮更多，也就意味著更多的利息。
所以即使現在有很多回報率比較高的商鋪，大家在購買投資的時候也要多對比多思考，不能進行盲目的投資，如果不小心買下這個燙手山芋，那就真的砸到自己手中了。
騎著大鵝的牛仔
今年的商鋪不止是商鋪投資者認為最危險的時刻，就連我們普通民眾，包括創業者都認為商鋪已經出現了轉折，其實這都是由於互聯網大數據傳播速度較快，消息靈活，全國各地信息趨於統一的結果；那麼就這個問題，社長接下來通過兩方面做一個解答。
第一：我們先通過官方數據，來看一下商鋪的最新信息。
我們可以看到，房地產開工面積和施工面積都略有增加，但收尾和真正在售的房源，開始縮減，這說明一個問題，房地產商都在積極的開發，而在開發的過程當中，由於資金鍊的困難，導致真正建成在售的房源開始縮減，進一步深化來分析，也就是說投投資者投資房地產開發的意識開始衰退。
![]()
如上圖我們可以看到，從今年的1—9月份，商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.1%，辦公樓銷售面積下降11.0%，商業營業用房銷售面積下降13.7%。商品房銷售額111491億元，增長7.1%，增速加快0.4個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降11.1%，商業營業用房銷售額下降13.0%。
第二：互聯網對商鋪的衝擊也是相當大的。
我們都知道商鋪的關鍵作用是當街的公司所在和人們衣食住行的主要集中地，但是由於近幾年，美團餓了麼的出現，讓部分商家從當街的商鋪轉入地下或者是個人住宅中。
因為通過網絡訂餐，你並不需要太大的店面，就可以完成。你通過淘寶網、天貓、京東等購物，你根本就不需要店面，這也是由於實體店鋪面房租越來越貴的原因造成的。
-
導致鋪面空置率較高，租不出去，對於投資鋪面的人來說隨著時間的增長，都是一筆不小的損失。
通過上面兩點我們可以看到，今年投資商鋪是風險極其高的，這就造成了，以前的商鋪租不出去，新的商鋪沒有人投資，我們走在大街上，包括商業廣場，我們可以看到1樓鋪面大部分空置，所以說適當建議，今年投資商鋪風險較大，如果不是專業的團隊來管理，不建議投資者繼續投資商鋪。
社長財經
我認同這種說法。
中國房地產行業已經出現了拐點，今年9月全國新房價格同比上漲4.8%，2018年同比上漲10%的漲幅明顯下滑，明年將會繼續進一步下滑。這是房地產調控的大方向和經濟結構轉變的結果，趨勢形成難改變。
而商鋪風險則又明顯大於住宅，住宅的話其中有剛需支撐，如果房價出現下跌，或者橫盤，剛需購房者還是會買房，成為重要的支撐。但商鋪主要屬性就在於投資，如果投資回報率下降，投資需求就會下滑，投資需求下滑，商鋪價格就會下跌。
商鋪價格顯然是大大高於住宅的，這是因為過去商鋪屬於持續性的生息資產，不但價格可以上漲，帶來資產增值，還可以出租，獲得源源不斷的租金收益，過去商鋪的年租金收益能達到10%以上。
但是現在不行了，因為隨著房價的上漲，房租也不斷上漲，房租上漲後，租房者的成本大幅上升，再加上電商渠道對消費需求的分流，生意越來越難做，那你開出那麼高的房租，別人租了後要虧本，人家就不租了。
而且很多好地段的商鋪早就成為稀缺了，有些商鋪，雖然房開商各種描繪藍圖，但實際買了後就會發現都是畫大餅，人流量上不來，商業圈無法形成，根本就租不出去。
那麼面臨的結果就是租金不斷下降，要麼就是有價無市，沒人給你租，空置。租金回報率就很低了，現在能達到5%的回報率都不錯了。而購買商鋪的很多人都是加槓桿的，本身有貸款成本，未來價格下降，商鋪又租不出去，那就是虧上加虧了。
財經宋建文
一刀切的認為商品是最危險有點兒不認同。
一、不是所以的商品都是最危險
買商鋪的目的是為了賺錢。要麼自己做生意，要麼出租。
而出租就是投資回報率收益率了。目前大部分的商品投資回報率低於5%，這種商鋪是不值得投資的。反之，一個商鋪每年的回報率能到10%那就是優質商鋪了。
投資商品本身沒有錯，錯的是我們投資商鋪時候沒有投資到可以投資的商鋪。
二、不是所有的門面都能投資的
前面說了，我們投資商鋪、門面的本質是為了賺錢。
而一個能讓商家賺錢的商鋪，哪有商家不喜歡的？相反，全國各地都在修各種市場、商業綜合體，日常人沒有幾個，鬼都不去。這些門面、商鋪有什麼用？
所以，要想投資商鋪賺錢，我們在投資前，就應該針對商鋪的地段、口岸、區域位置、周邊環境、人流量走向、交通便利度、甚至於細緻到若門面需要上兩梯都有影響。
投資商鋪沒有那麼容易，最好還是在自己常年居住的周邊投資商鋪，因為自己知道人流量在哪裡，環境在哪等。
最後
投資從來沒有最好和最壞的說法。只有獨到的眼光，以及犀利細緻的調研分析投資標的。
關注@海哥說險 ，更多接地氣的財經內容普及。
海哥說險
這話有一定道理，但也不絕對。如今，商鋪變對很多人來說已經變成“傷鋪”，其實並不是說商鋪完全沒有了投資價值，只是說有投資價值的商鋪變得越來越少。
商鋪市場如今行情很慘淡，投資回報率低、商鋪出租難、轉手難的現象很普遍。現在很多商鋪租不出賣不掉，有的地方街上商鋪一片片關門。
商鋪投資之所以陷入寒冬，一方面是因為電商的發展對實體店發展帶來衝擊，人們的消費形式發生轉變，商鋪的門庭冷落和電商的繁榮形成鮮明的對比。
另一方面，繁榮的房地產不斷推高房價，也帶動商鋪價格水漲船高，商鋪成本高，租金也越來越高，高房租加大了實體店的運營成本，同時也拉低了實體店的競爭力。
第三，過去十來年，大家一哄而上建商鋪，幾乎只要有小區就有配套商鋪，一邊是商鋪嚴重過剩，一邊是人口出生率持續低迷，人少鋪多。
此外，商鋪不能落戶，產權通常只有40年或50年，賣出時交易稅費同樣比住宅高出許多，這也無形增加了商鋪轉讓交易的難度。
綜上，除了稅費類政策性原因短期內有可能調整，其他幾點在短期內很難改變，再加上經濟下行大環境的影響，商鋪的未來不容樂觀。
所以除非是資金比較雄厚、經驗比較豐富、對政策和城市規劃比較有把握的老司機，商鋪投資一般人還是要謹慎再謹慎。
