今天有小夥伴問能否講講個人出租房屋涉及的個人所得稅如何計算。個人出租房屋，要按財產租賃所得計算繳納個人所得稅。而財產租賃所得如何計算呢？要由不含稅的租金扣除出租房屋過程中的相關稅費和修繕費用。所以，伊娃覺得有必要先分享下個人出租房屋需要交的稅。由於個人出租住房和非住房，涉及的稅率不同，所以我們分別討論。

一、個人出租住房

假設小王將自有住房出租，月租金收入10000元，一次性預收全年房租120000元。發生修繕費用1200元，他都需要交哪些稅呢？

（一） 增值稅

依據財稅2016年36號文，個人出租住房，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。對於其他個人，採取一次性預收租金出租不動產的租金收入，可以在對應的租賃期內分攤，計算繳納增值稅額，即小王可以每月按10000元計算增值稅，而不用在收到120000元時一次性繳納全年增值稅。小王出租自有住房，每月應交增值稅=月租金收入/（1+5%）*1.5%=10000/（1+5%）*1.5%=142.86（元）

依據總局公告2019年第4號，自2019年1月1日至2021年12月31日對小規模納稅人月銷售額在10萬元以下的，可以免徵增值稅。假設小王當月沒有其他增值稅應稅收入，由於該筆房租收入低於10萬元，所以可以免增值稅。

（二）附加稅

附加稅包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加。教育費附加和地方教育費附加分別為應交增值稅的3%、2%。城市附護建設稅要依出租的住房所屬區域稅率不同，所在地為市區則為應交增值稅的7%，所在地為縣城鎮，則為應交增值稅的5%，不在市區縣城鎮的，為1%。

免徵增值稅的，則同時免交這三個附加稅。

另外，依據財稅2019年13號文，附加稅自2019年1月1日起減半徵收。

本例中，由於小王免交增值稅，所以附加稅也免交喲。

我們來假設小王要交增值稅142.86元，他的住房在市區內。他需要交的附加稅=142.86（7%+3%+2%）=17.14元。享受減半政策後，需要交8.57元附加稅。

當然，本例中不需要交喲，因為免徵增值稅哈。

（三） 房產稅

依據財稅2008年24號文，個人出租住房，房產稅為不含增值稅的租金收入的4%。那不含增值稅的租金收入怎麼計算呢？用收到的租金收入扣除實際繳納的增值稅即可。

另外，依據財稅2019年13號文，附加稅自2019年1月1日起減半徵收。

小王2019年全年應交的房產稅=（租金120000元-實際繳納的增值稅0）*4%/2=2400元

（四） 城鎮土地使用稅

依據財稅2008年24號文，個人出租住房，免徵城鎮土地使用稅。

（五） 印花稅

依據財稅2008年24號文，個人出租住房簽訂的租賃合同，免徵印花稅

（六） 個人所得稅

小王繳完以上的稅費後，需要就其出租的住房計算繳納個人所得稅。依據財稅2008年24號文，對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率徵收個人所得稅。關鍵是這個所得怎麼計算呢？這大體思路就是用不含增值稅的月租金收入扣除實際繳納的相關稅費（含上面所述的附加稅、房產稅、城鎮土地使用稅和印花稅，不含增值稅），再扣除修繕費用（每月以800元為限）後的餘額視為租賃所得，。

1、如果該所得低於4000元，則減除費用800元。出租住房應交個人所得稅=（增值稅不含稅收入-相關稅費-修繕費用-800元）*10%

2、如果該所得高於4000元，則減除20%的費用，出租住房應交個人所得稅=（增值稅不含稅收入-相關稅費-修繕費用）*（1-20%）*10%

本例中，小王出租住房只繳納了房產稅2400元，即相關稅費為2400元，則其租賃所得應繳納個人所得稅=（租金10000-增值稅0-相關稅費2400-修繕費用800）*（1-20）*10%=544元

二、個人出租非住房

假設小王將自有商鋪出租，月租金收入10000元，一次性收取全年租金共120000元。發生修繕費用1200元，他都需要交哪些稅呢？

（一）增值稅

依據財稅2016年36號文，個人出租非住房，稅率為5%。納稅人提供租賃服務採取預收款的，納稅義務發生時間為收到預收款的當天。小王出租自有商鋪，收到120000元房租時，應交增值稅=租金收入/（1+5%）*5%=120000/（1+5%）*5%=5714.29（元）。但對於其他個人，採取一次性預收租金出租不動產的租金收入，可以在對應的租賃期內分攤，計算繳納增值稅額。所以，增值稅可以選擇每月分別申報繳納。同時，依據總局公告2019年第4號，對小規模納稅人月銷售額在10萬元以下的，可以免徵增值稅。假設小王當月沒有其他增值稅應稅收入，由於該筆房租收入低於10萬元，所以可以免增值稅。

在增值稅上，非住房和住房的規定除了稅率不同以外，在繳納時間與10萬元以下月銷售額免徵方面都是一致的喲。

我們假設小王每月需要交增值稅，用以舉例計算下文的附加稅和個人所得稅。

（二） 附加稅

附加稅的徵收原理同個人出租住房。

小王出租的商鋪在市中心，應交的附加稅=實際繳納的增值稅*（7%+3%+2%）=5714.29*12%=685.71元。

依據財稅2019年13號文，自2019年1月1日超，小規模納稅人可以減半徵收，小王實際需要繳附加稅為342.85元。

（三） 房產稅

個人出租非住房，全年房產稅為不含增值稅的租金收入的12%。依據財稅2019年13號，自2019年1月1日起，可以減半徵收。

小王出租商鋪應交房產稅=（租金120000-增值稅5714.29）*12%=13714.29元，由於可以減半徵收，實際需繳納房產稅6857.14元。

（四） 城鎮土地使用稅

月城鎮土地使用稅=每平房米土地年稅額/12*佔地面積。

依據財稅2019年13號，自2019年1月1日起，可以減半徵收。

假設小王的商鋪所在地每平方米年土地使用稅稅額為4元，共200平米

則小王月需要交土地使用稅4/12*200=66.67元

（五） 印花稅

個人出租商鋪，按財產租賃合同交印花稅，稅率千一。自2019年1月1日起，可以減半徵收。出租商鋪需要交印花稅120000*0.001=120元，實際需要繳納印花稅60元。

（六） 個人所得稅

原理同個人出租住房，但稅率不同。個人出租非住房，按財產租賃所得稅率為20%。（正常稅率都是20%喲，10%是稅局給個人出租住房的優惠哈）

1、如果租賃所得低於4000元，則減除費用800元。出租非住房應交個人所得稅=（增值稅不含稅收入-相關稅費-修繕費用-800元）*20%

2、 如果該所得高於4000元，則減除20%的費用，出租非住房應交個人所得稅=（增值稅不含稅收入-相關稅費-修繕費用）*（1-20%）*20%

本例中，小王出租商鋪的每月相關稅費為附加稅342.85/12+房產稅6857.14/12+城鎮土地使用稅66.67+印花稅60/12=671.67元

則其第一個月租賃所得應繳納個人所得稅=（租金10000-增值稅5714.29/12-相關稅費671.67-修繕費用800）*（1-20%）*20%=1288.34元

下個月沒扣完的修繕費用可以再扣哈，即下個月扣400元的修繕費用。

三、小結

個人出租住房與非住房，需要交的稅的種類是一樣的。但因為稅局對出租住房的稅收政策有優惠，才會在計算時有很大差異喲。