家有兒女---深圳學位房已成產業鏈，18萬購買一張租賃合同

深圳學位房已成產業鏈,18萬購買一張租賃合同

在深圳，相比學區購房，學區租房的積分要低得多。以福田區為例，公辦小一和初一的學位申請中，學校報名地段租房的基礎分僅60-65分，而學校報名地段購房的基礎分一般可以達到70-80分。
一名中介介紹他偶爾也會在深圳龍崗布吉片區內操作這類租賃合同。他說，早年，深圳全市各學校都有部分自主招生名額，那時租賃學位還比較好操作。但從2017年下半年開始，深圳陸續執行由各區教育局統一網上招生，租賃學位就不佔優勢了。“比如我所在的布吉片區，這種購買‘假合同’的需求就很少。因為布吉幾所公立學校積分要求都要在100分以上，租房積分上比較靠後。”
接觸過很多前來諮詢的家長，他發現，這類客戶的普遍心態是，為了孩子抱著嘗試的心態，但一聽到報價，再三考慮後還是放棄了。畢竟如果花了錢卻申請不上學位，這筆款就打水漂了。
“比較謹慎”——這是該中介人員對這類家長的定義。哪怕選擇買單的家長，也會事先了解各類情況，並提前向一些政府部門諮詢以降低風險。

不僅買家持謹慎態度，就算在實操過程中盡享“一套房子，兩份租金”的純利，但願意將帶學位的房子拿出來辦理租賃憑證的房東也頗為慎重。
如若學位出租並被申請成功，便意味著在學位試用期間，該房屋將不能再次用於申請公辦學位。導致的直接後果是，房東一旦需要急售，價格就大打折扣。
另外，一旦在街道辦備案了房屋租賃信息，接下來就涉及到房屋租賃稅等很多“小問題”。“很多業主都需要我們去做思想工作，特別少業主會自己主動做這種買賣。”上述深圳中介人員告訴經濟觀察報，而且相比之下，一般家長更不願意出租小一學位，畢竟學位一鎖定就是6年，時間太長了。
事實上，一樁隱秘的學位租賃交易，房東需要配合家長的動作主要包括兩個：一是攜帶相關證件和資料前往街道辦事處簽訂租賃合同並申請辦理房屋租賃憑證；二是在相關工作人員普查租戶情況時，向工作人員證實該家長確實租住在房子裡。
為了規避風險，在實際操作中，家長與房東們各出招數。由於直接與房東口頭約定價格並私下轉賬，李倩選擇先辦理完房屋租賃憑證，再付款。

如果交易中再出現第三者——中介，那這三方往往還會私下協商，再簽訂一份補充協議，作為租賃合同的附件。這份補充協議的內容通常包括，這個房子只是提供給乙方（家長）申請學位所用；辦理租賃合同只是孩子申請學位使用，乙方並不實際租住；甲方（房東）不保證乙方一定能夠申請上學位。補充協議需要房東、中介、家長三方簽字。
水漲船高的“地下生意”
公辦學位“僧多粥少”，只要“嗅到”一絲入學的可能性，一線城市的家長們都會爭先恐後。精明的房地產中介敏銳地發現這個隱秘商機。

“前些年，深圳這種帶學位的‘假租賃合同’還相對比較便宜。”李倩前年就曾萌發過為孩子購買“假租賃合同”的想法，當時一次性價格僅需4000元。但因缺乏學位緊張的壓迫感，她最終沒有堅持。“如果早點辦理的話，積分還可以隨年限增加，我現在悔不當初。”
一份深圳幼升小家長交流群對話截圖顯示，深圳名校雲集的百花片區，一張租賃合同的價格是4萬元；老牌名校園嶺小學本部，學位租賃價格達到8萬元。

按照實際操作的情況，這種不需實際居住的租賃合同價格水平通常會根據區域住房情況、學校類型、上學年限等因素而各有差異。
上述深圳中介人員透露，像深圳福田景田片區的公辦初中福田區外國語學校，由於周邊環繞較多的普通學區住宅，三年初中學位的一次性出租價格相對便宜，但也超過3萬元。深圳傳統豪宅片區香蜜湖範圍內的僑香外國語學校，附近都是豪宅，加上這所學校是九年一貫制，學位鎖定九年，在學位非常緊張的情況下，初中學位的租賃價格5萬元起步，小學學位則基本維持在8萬元左右。
上述深圳明德實驗學校同處香蜜湖，更是創下深圳最貴學區房租賃價格的記錄。“據我瞭解，有個家長剛剛花了18萬元，辦理了明德學校學區房的租賃憑證。”前述深圳中介人員對經濟觀察報說。
深圳明德實驗學校是一所十二年一貫制的公立委託管理學校，由深圳市福田區政府和騰訊公益慈善基金會合作辦學，其高中畢業生可以直接考取香港或國外的一些大學。一般購買了這個學校招生地段學區房的“假租賃合同”，基本意味著小學、初中、高中可以12年一步到位，這兩年間，這所學校的學位出租價格基本都超過10萬元。

可以對比的是，目前深圳明德實驗學校周邊無論是二手房價還是租金，豪宅趨勢凸顯。以學區範圍內的住宅熙園為例，深圳鏈家網數據顯示，目前熙園的二手房均價達到17.6萬元/平方米左右，租金則介於3.5萬元-4.5萬元/月之間。
除了為一紙合同耗費高額的租賃價格之外，家長需要付出的代價往往還包括每年繳納房屋租賃稅、中介佣金等。“像我的10000元，通俗點來說其實就是給房東掏的喝茶費。此外，我每年還要到街道辦租賃中心替房東繳納5000多元的租賃稅。”李倩稱。

房屋租賃稅主要是以租金和租賃憑證中標定的房子面積作為基礎進行徵收。在李倩提供給經濟觀察報的房屋租賃合同和房屋租賃憑證中，租賃面積為90.9平方米，租金為4550元/月。
據瞭解，深圳各區每年都會出臺房屋租賃指導租金。由於並未實際居住，為了儘可能降低稅費成本，家長和房東通常會協商好，在租賃合同按照政府租金指導價最低標準填寫，李倩的租金定價便是如此。
中介佣金同樣是房東轉移到家長身上的另外一部分成本。不同於租房或購房，學位租賃的佣金一般沒有量化標準。上述售賣過學位租賃合同的深圳中介人員透露，他所收取的佣金，正常都是5000-6000元，稍高一點超過10000元。比如購買深圳明德實驗學校學區房租賃合同的那個家長，還一次性付出了1.5萬元佣金。

如今這門隱秘的生意正在日趨頻繁，但該中介人員依然堅稱，自己並不是專門從事帶學位的房屋租賃合同生意，也不指望通過這門生意來生存。“這門生意最大的難點在於要不斷勸服業主，促使雙方達成共識，做成一單所費力氣不遜於做一張購房單。”他說，但這門生意備受時間節點限制，業務需求的井噴基本聚焦在每年入學季之前，比如，每年4月之前，就會產生一波學位租賃的高峰。