01 引言
相比買房子，談房價，“N+1”模式繼續合法化五年的新聞確實不太博眼球，以至於很少有媒體提及，甚至連我這樣的業內人員，也非第一時間知曉，而是在某位有親身之痛的網友的告知下，才從政府網站公示中找到了相關的文件。
雖然這件事不博眼球，但卻仍然是一件切切實實關乎普通老百姓日常生活的事情，出於職業敏感和關注，我把涉及這個規定的文件，即《關於進一步規範本市住房租賃企業代理經租房屋行為的通知》（滬房辦[2019]5號）（以下簡稱“通知”）仔細研讀了好幾遍。
“通知”是個好通知，以“疏”代“堵”治理分割出租的問題，給分割出租以出路，又限定出路的標準，上海的城市管理水平確實高出其他許多城市一大截。
按照“通知”中的各條規定，理論上是可以讓置身其中的各方（房東、租客、代理經租企業、相鄰住戶）皆大歡喜，但理想永遠是豐滿的，現實卻依舊會是殘酷的，以多年市場摸爬滾打的經驗，直覺告訴我，實際操作層面上幾家歡喜，幾家愁或是更加有可能不斷出現的狀況。
02 “N+1”模式的前生今世
想要對問題做出深入的理解和判斷，首先就必須捋清楚這種分割出租模式的演變過程。
說句不好聽的話，“N+1”模式其實就是脫胎於分割群租的“變種”。由於群租引起的各類事件，以及民情的沸騰，一直以來對其的整治和打擊力度都在提升。
2011年起實施的《上海市居住房屋租賃管理辦法》（以下簡稱“租賃管理辦法”）對群租做出了明確的規定，限定了出租最低人均面積，單間居住人數，最小出租單位，以及不可出租的室內區域。那種將房屋隔成迷宮似的，多間出租的群租直接被判定為違法了，一經舉報必被敲掉。
分割多間的群租被判了“死刑”，但是僅把客廳隔斷，只增加一間出租房的模式結局會是如何呢？這個問題恰好擊中了“租賃管理辦法”的軟肋。“租賃管理辦法”規定了原始房間不得分割，也規定了原始設計為廚房、衛生間、陽臺和儲藏室等非居住空間不得出租居住，但是客廳能不能出租用於居住卻沒有硬性規定。
這個模糊的空間就成了爭議的焦點，公說公有理，婆說婆有理。於是一些有實力，資本背景夠厚的長租機構就開始試著搞起這種“N+1”的模式，雖然肯定沒有分割成多間利潤高，但這樣隔斷至少不會被立馬“斃掉”，而且整套房子的整體“腔調”會好看許多，如此一來多出來的一間租金可以抬一抬，管理服務費也可以多收一份，營運成本還是會因此降低不少。
不過，這種“N+1”模式在2015年前雖然未必會被直接叫停，但依然是屬於遊走於灰色地帶的模式，直到2015年初《關於鼓勵社會各類機構代理經租社會閒置存量房的試行意見》（滬府辦[2015]11號）出臺，這種模式終於可以堂而皇之地在陽光下運營了。當然政策對於這個可以隔出來的“1”還是做了嚴格限制的。“試行意見”在有效期滿的2017年2月28日後又被允許順延了兩年，到2019年2月28日止。
之後7個月的時間裡，嚴格意義上說“N+1”模式又處於了灰色地帶，2019年9月12日上海市房屋管理局發佈了《關於進一步規範本市住房租賃企業代理經租房屋行為的通知》，再次確認符合要求的情況下，允許將客廳隔成一間房出租，同時對經租企業代理房屋的空氣質量，“租金貸”，合同網籤等問題做出了規定，這下子“N+1”模式又徹底合規合法了，這次的合規合法可持續時間為五年，即從2019年10月1日起實施，有效期至2024年9月30日。
以上就是“N+1”模式的演變歷程，這樣的演進歷程至少說明了兩個問題：
① 這種模式有一定的市場需求性和合理性，所以能被相關部門有限度的認可（當然肯定有公關的功勞）；
② 這種模式仍有爭議性，認可背後的博弈或許是相當激烈的，所以也只能是做到用試行意見和通知這樣的政府規範性文件來發布實施，並且設定的有效期限，而不能上升到法律的層面加以認可。
03現實層面剖析“通知”對各方的影響
從表述層面上看，“通知”中的各項規定確實是在努力照顧各方利益和情緒，因此理論上應該是各方皆喜，但在現實層面上，多年的經歷和經驗告訴我，各方的感受和心情必會不同。
（1）代理經租企業：這方應該會是最大的“歡喜一族”。“N+1”模式的再次被確認合規，讓他們可以無太多顧忌地放手收房子搞隔斷，不必時刻擔心像其他某些城市之前出現過的，突然間被要求強行拆除所有隔斷房的尷尬局面。
特別是那些頭部企業，上市壓力就在眼前，IPO的路演招股書要夠漂亮，託管經租的房間數就必須要亮眼，政策風險已除，資金實力強的頭部長租公寓企業收房的力度必會再次加強，以期增加企業成功上市的籌碼和上市估值。
（2）房東：這方多半也是“樂呵一族”。近幾年來，上海租房市場中，面積較大的房型整租不易，可房東又不捨把租金降得太多，於是搞代理經租的長租公寓企業就成了最有能力且有意願租下此類房子的主。
前面已經分析過了，“N+1”模式被政策認可，長租公寓企業勢必會在收房這件事情上更加較勁，雖然“通知”中明確不得高價哄搶房源，但告訴大家，現實中暗地較勁抬價爭奪房源的戰鬥一直就沒停止過。
前不久，我朋友剛拿到手的一套動遷房就以一個我都認為不可思議的價格被某頭部長租公寓企業硬生生從另一家頭部長租公寓企業手中撬走了。這樣的鷸蚌相爭，你說房東能不樂呵嗎？
不過，房東方面也未必能始終都樂呵，遠憂總是存在的，比如說一月一付租金的約定，還有就是格式合同中的那些房東們壓根沒看到，或是看到了也看不清門道的套路。所以房東方準確的講應是近喜連帶可能的遠憂。
（3）租客：這一方應是“喜憂參半一族”。喜的是政策的認可必會使市場中單間房源數量增加，而且租住這樣類型的單間，只要不踩到“群租”的雷，就不會被突然掃地出門。憂的是代理經租的長租公寓企業收房成本越來越高，合規的隔斷只能是增加一間房，攤到自己頭上的租金只會增不會減，而且那些頭部長租公寓企業都在摩拳擦掌準備上市，一旦上市就有了業績壓力，收割租金利潤板上釘釘。另外長租公寓企業營運成本的控制和資金壓力，讓裝修以及傢俱原因所造成的甲醛等空氣質量問題始終不可能徹底解決好，即便是規定定再好，實際執行層面上，你能指望這些企業老老實實完全照辦嗎？作為租客的你，只能是看有沒有足夠的運氣不中“刀”了！
（4）相鄰住戶：恐怕這是唯一“只憂無喜”的一方了。“N+1”模式肯定沒有“N+多”的群租讓人鬧心，但從根本上講和整租仍是截然不同的。它意味著，如果你與其相鄰，就算是完全不違反群租的規定，你的比鄰少則會是N+1個人，極端情況下則會多至2N+2個人（這個最大數基本只存在理論上，實際中只有“萬一”的風險 ），而且這些人並非作息習慣類似的一家人，而是各不相同的獨立個體。試問這樣的狀況比起整租，對你的正常生活作息產生影響的可能性會不增大嗎？還有就是潛在的安全隱患，是不是也值得憂慮呢？另外就是代理經租企業手裡管著的，少則幾百套，多則數千甚至上萬套房子，都能名副其實的按照規定的“N+1”模式來做？這個包票估計誰也不敢打，大大的問號依舊會存在於相鄰住戶方心中。
可以肯定，對相鄰住戶而言，心底裡多半是希望2015年出臺的試行意見在今年2月28日到期後會不再被延續認可。但現實就是，經歷了七個月的空檔期之後，“N+1”模式仍將在接下來的五年內被延續認可，即便“N+1”模式依然是被有限度的認可的，但估計相鄰住戶方也無甚可喜，尤其是一旦發生了受影響或是安全隱患問題，找誰說事才有用？找誰協調才會不扯皮？哪個管事的部門能處理？這些能不憂慮嗎？
04 對“通知”的一點思考
“通知”對代理經租企業的經營行為做了明確的規範，這點絕對是值得肯定的，但反覆讀了幾遍相關的內容，似乎總覺得有那麼點缺憾。思來想去這個缺憾應該是在執行層面上的某些缺失。
涉及代理經租的情形時，對於普通大眾來講，只可能是作為房東方，或是租客方，亦或是相鄰方參與其中。明確約束好代理經租企業該如何做當然非常好，但大家或許更加需要的是知道，或者說是有規定告訴大家，一旦發生了問題，我們該向何處投訴問題？監管的事究竟歸哪部門管？管事的有沒有執法權力？這些更加接地氣，更加現實的執行層面上的東西，“通知”似乎沒有給出明確的答案。
說實話，老百姓在遇到類似分租，租金貸，甲醛問題時，不是不知道相應的法規和規章制度，而是對於如何處理，找誰處理，腦子裡一團漿糊，原因就是沒個精準的東西指導大家該如何辦。在沒有第三方監管介入的情況下，指望和代理經租企業坐下來心平氣和地自己協商解決問題，你覺得能有多少可能性？能有多少問題是可以以此法搞定的？
遺憾的是，不光剛出臺的“通知”，查遍其他相關的法規和政府文件也似乎只能找到籠統的提法，但總找不到對監管以及執法主體給予非常明確告知的內容，我們或許也真的只能是事到臨頭到處打聽，摸著石頭過河了！
另外就是，即便是費力找來了監管協調，依然可能會很扯皮，原因是執行層面上的處罰力度相比違法違規的獲利實在是有點“小巫見大巫”了。
所以說，從不否認我們的相關部門在制定各種規定時出發點是好的，是為大多數老百姓考慮的，但許多看似完美的政策措施，為何實際執行起來，接地氣這方面總有那麼點“虛”呢？或許真是因為沒有切膚之痛，或許真是因為地氣接的還不夠。但無論怎麼說，好的我們應該肯定之，不足的我們也當正視之，力爭在執行的過程中彌補之。
05 一點建議
（1）對房東：代理經租的不斷增加是大勢所趨，今後你或許不得不和各類代理經租企業打交道，切記省心省力和收取高租金絕對不可能是一點沒有代價的，有了問題你的連帶責任或許是想避也避不掉的，所以代理經租的格式合同要看仔細了，小心使得萬年船總是沒錯的。
（2）對租客：珍惜生命，真的千萬別租剛裝修或是剛隔斷的長租公寓房；長租公寓企業給出所謂各種優惠多半也都是有代價的，想清楚了再上。
（3）對相鄰住戶：既然“N+1”模式已被認可，那就只能心態平和點了，畢竟沒攤上群租。若是還是攤上事了，那就被指望息事寧人了，也別完全指望費力找來的監管能一下子徹底乾淨的解決問題，現實狀況下，很多時候還得靠居民群眾自治的力量，以及“良善平民偶爾耍流氓”的手段才管用。
（4）對代理經租企業： 沒有建議，只有一點美好的願望。希望不要忘了創業的“初心”，希望這種“初心”不是隻停留在口中的，能稍稍滲入點骨子裡頭，尤其是那些頭部企業，少上演一些“屠龍少年，終成惡龍”的戲碼，那就是普通民眾的大幸了！
我是樓市柯南，一名資深的房地產經紀人，還原最底層的房地產現實，講述老百姓最關心的房地產話題。我的觀點和意見或許會有偏頗，但我保證本著良心講自己的想法，用最接地氣的方法講自己的認知，希望能幫助到需要的朋友，如果覺得柯南的文章還有些看頭的，不妨給推薦推薦，希望我的一些經驗和經歷能幫助到更多需要的朋友。若有問題可以隨時在評論區聯繫我或是私信我。感謝每一位看完文章的朋友！柯南一直在這裡等待你的關注！
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