導讀：2019年1-6月，以特色小鎮、文旅綜合體、度假區、景區、主題樂園為目的地建設的文旅地產投資，新簽約、開工項目104個，項目涉及的總投資金額8301.95億元。當中，新簽約項目83起，新啟動開工項目21個。隨著國內城市裡地鐵、高鐵的快速延伸，TOD模式也成為了國內各大城市紛紛搶灘的“藍海”.....

從住建部2016年公佈首批127個特色小鎮名單開始，到2018年4月文化和旅遊部正式掛牌，文化和旅遊的融合推動了全國範圍轟轟烈烈的文旅投資，特色小鎮、文旅綜合體、度假區、主題樂園等一批文旅項目的建設在全國各地全面鋪開。

一.文旅地產“大時代”中的房企轉型

房地產企業紛紛成立旗下文化和旅遊公司搶灘文旅，至目前，已有過半的百強房企佈局，文旅投資的主體呈現多元化；特色小鎮在經歷了跑馬圈地、野蠻生長之後，多點開花，向著規範化、高質量方向發展；與此同時，以文旅綜合體、特色小鎮為代表的文旅項目則越建越大……

I.文旅產業：拉動內需增長的另一極

【10萬億級支柱產業】

經文化和旅遊部綜合測算，剛剛過去的國慶長假中，全國共接待國內遊客7.82億人次，同比增長7.81%；實現國內旅遊收入6497.1億元，同比增長8.47%。隨著產業不斷髮展，越來越多的企業將文旅地產作為開啟利潤新增長點的一個窗口，正在紛紛搶灘加速佈局。據業內人士估計，我國旅遊度假行業將形成10萬億級支柱產業。

【跨越式大發展的時代】

隨著文化部門和旅遊部門的打通融合，我國旅遊業迎來了難得的發展機遇。值得關注的是，今年8月《關於進一步激發文化和旅遊消費潛力的意見》出臺。可以預見，有了一系列政策的“傾力支持”，文化和旅遊產業的巨幅畫卷正在徐徐展開。

同時，消費正成為拉動經濟發展的重要力量，文化旅遊產業帶動消費升級，正成為其重要引擎之一。隨著文化和旅遊的進一步融合，巨大的消費潛力將被激發，消費質量和消費者的體驗感也進一步提升，各類重量級主題樂園遍地開花，優質的文化旅遊資源有望被進一步挖掘……2020年打造世界旅遊強國的目標近在眼前，文化與旅遊行業正在迎來一個跨越式大發展的時代。

II.轉型分析：老牌央企華僑城的創新發展

【文旅投資窗口打開】

隨著產業不斷髮展，越來越多的企業將文旅地產作為開啟利潤新增長點的一個窗口，正在紛紛搶灘加速佈局。他們加大文化產業挖掘力度、在打造旅遊硬件項目的同時注入更多文化內涵、打造超級旅遊IP以重構旅遊全產業體系，從而助力文化旅遊產業整體升級，引領旅遊經濟發展進入良性循環。特色小鎮、全域旅遊、田園綜合體、康養度假等迎來良好發展勢頭。

【創新：文化+旅遊+城鎮化】

作為一家開創了“旅遊+地產”先河的央企，華僑城從深圳起步，後逐步將這一商業模式複製到北京、上海、成都、武漢等地，以主題公園及周邊綜合配套、生態資源保護等帶動房地產銷售，以房地產反哺旅遊，通過這一方式，華僑城奠定了中國主題公園的龍頭地位。2015年，華僑城在原有“旅遊+地產”模式上探索出“文化+旅遊+城鎮化”的創新發展模式。

華僑城意在打造一個新型生態模式，通過土地資源的獲取和賦能，建設完備的自循環系統，包括商業綜合體、住宅、酒店、城市基建、城市公共空間、藝術展館等，形成完整配套，以文旅為主鏈，貫穿起整個生態，從而提升區域價值。

【轉型中的加減法】減法：在中國經濟發展由中高速轉向高質量發展的進程中，根據自身戰略發展做“減法”的企業並不在少數。2018年以來，華僑城轉讓多項資產股權，包括純地產項目和金融資產等。這些動作折射出華僑城對不符合集團戰略的產業形態做減法的信號。

加法：2016年起，華僑城在全國範圍內發起了一系列大手筆投資，在京津冀、長三角、粵港澳大灣區、華中、西部、雲南等地進行多點佈局，獲取項目數十個。2019年5月16日，華僑城位於深汕合作區小漠文旅小鎮正式啟動，總投資超千億，被規劃建設成粵港澳大灣區首席濱海文化旅遊小鎮。據相關資料顯示，華僑城集團上半年在全國範圍共落地項目18個，整體發展態勢趨盛。

二、TOD：成都2019發展熱詞

TOD（transit-oriented development），這個對成都來說頗為新鮮的英文縮寫，譯成中文是“以公共交通為導向的發展模式”，已在歐美國家風靡20餘年，在日本城市發展規劃中利用到了極致。

近年來，隨著國內城市裡地鐵、高鐵的快速延伸，TOD模式也成為了國內各大城市紛紛搶灘的“藍海”，其中，成都身影踴躍。

到底，這個被譽為“城市精明發展”的舶來品為何？何以炙手可熱？對於市民、對於城市又有何具體裨益？衝在前列的成都，是否找到了自己的思路？

I.TOD：並非簡單的“地鐵上蓋物業”

【軌道加載複雜功能】

“TOD”落到城市裡到底是什麼？軌道加載複雜功能，並非簡單的“地鐵上蓋物業”。簡單來說，就是在公共交通的交通功能外再加載其它功能，以站點為中心塑造起小島型的生活區。人們在這個園區裡可以便捷地獲取生活服務，產生消費。”而公共交通裡的城市軌道交通，因其“運輸能力強、人流密集”的特點，成為了發展TOD的最好場所。

“地鐵上蓋物業”與TOD

地鐵上蓋物業相對來說是一種單一的建築形態，不會考慮與交通板塊的互動，只是一個通道把二者連接起來了。

軌道站點與周圍區域的“互動”，和商業體相比，“社區”才是TOD項目所對應的。

• 從形態上來講，TOD模式是以軌道交通站點為中心，以400-800米（約5-10分鐘步行路程）為半徑進行高密度開發；
• 從功能上來講，TOD就是要形成一個同時滿足居住、工作、購物、娛樂、出行、休憩等需求的多功能社區，實現生產、生活、生態的高度和諧統一。

社區這個詞很重要。它不是簡單的一個站點加商業綜合體。

II.備受青睞：軌道建設的造血神器

【炙手可熱：大城市病的一劑良藥】

推動新城更新、改變城市發展格局是TOD模式的一大重要作用

，功能落後的城市近郊區通過實施TOD綜合開發，融合產業、公共服務資源，可以形成新的商業中心和生活中心。TOD項目多了，就能在城市裡形成多箇中心，從而就將中心城區的資源、人口轉移出來，有效緩解中心城區的人口負荷和資源環境承載壓力，同時也優化了土地資源的利用率。這也能退讓出更多公園綠地和開敞空間，形成疏密有致、大開大合的城市形態，給城市居民營造更加舒適宜居的生活環境。

• 微觀層面：交通站點如果只具備交通功能，只設有進出口，那麼枯燥的出行對於通勤的老百姓來說是“比較辛苦的”；
• 宏觀層面：隨著社會經濟迅猛發展，城市人口急劇增加，過去城市發展“攤大餅”式的單一集中型的城市已經開始生病，包括交通擁擠、環境汙染、通勤成本較高以及土地資源緊缺等。而經過國外城市幾十年的探索，已經證明了TOD模式是“一劑良藥”。

III.成都思路：一個TOD就是一個公園城市社區

【已對全市700餘個地鐵站點進行戰略研究】

2017年下半年，成都市政府先後出臺《成都市軌道交通專項資金籌措方案》《成都市人民政府關於軌道交通場站綜合開發的實施意見》，確立了成都軌道交通建設資金籌集和TOD綜合開發的頂層設計；隨後又出臺了《成都市軌道交通場站綜合開發實施細則》，為TOD綜合開發提供了具體操作層面的實施辦法；2018年4月，《軌道交通場站綜合開發專項規劃》《成都市軌道交通場站一體化城市設計導則》編制完成，劃定了TOD綜合開發實施範圍；並將成都全網700餘個站點按照“城市級、片區級、組團級和一般級”構建了四級分級體系。

剛起步的成都，步伐十分快。在吸收了世界多個城市的先進成果後，成都自己的路子怎麼走？

在成都推進TOD綜合開發的過程中，成都軌道交通集團下屬的成都軌道地產集團是骨幹之一。

• 一個TOD綜合開發項目就是一個美麗宜居公園社區

去年，成都提出建設美麗宜居公園城市，城市建設從“在城市中建公園”轉變為“在公園中建城市”，從“空間建設”轉變為“場景營造”。而成都的TOD項目，也將圍繞“打造美麗宜居公園社區”的願景，營造高端消費場景、宜居生活場景、新興業態場景和蜀風雅韻的文化場景，擦亮成都“生活城市、消費中心”的名片，再次書寫城市樣本。

據瞭解，目前成都已從全域成都的視角，對全市700餘個站點進行了戰略研究，按照“無策劃不規劃、無規劃不設計、無設計不實施”的原則，對標國際一流，開展了TOD綜合開發的策劃規劃設計工作。

按照《成都市軌道交通場站綜合開發實施細則》，成都將在全市13個區市縣裡各打造一個TOD綜合開發標杆項目，體現“美麗宜居公園城市”理念，展現“人隨線走”“站引人聚”的實體效果，形成良好的社會效應和城市新名片。“然後充分發揮試點項目以點帶面的輻射作用，進一步推動更多站點實施TOD綜合開發。”

【水到渠成：成都TOD探索】

當成都城市綜合競爭力排名上升29位至全球第71位、成功躋身世界城市Beta+級， TOD必然進入成都視野；當成都承擔起在中國首建美麗宜居公園城市的歷史使命，開啟新時代現代化城市建設的“成都探索”，TOD意味著最優的路徑選擇。

當成都軌道交通運營線路已達6條，累計運營里程197公里，佔公共交通出行分擔率近50%，TOD已是水到渠成。人們為了生活聚集在城市，也將為了更好的生活繼續聚集下去。

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關於【光正房地產/華美天下】運營品牌：

• 始創團隊核心成員包括美國麻省理工學院建築碩士陳大佑Wesley先生、資深旅遊策劃人樊嘉毅先生等。
• 以政府旅遊部門、旅遊產品投資者為主要合作伙伴。
• 合作範圍包括：旅遊產品提煉及升級、旅遊主題梳理、運營系統建立及優化、戰略投資、引入旅遊類知名品牌、旅遊發展策劃等。