前兩天，菏澤某繁華地段的某樓盤，推出員工內部房，7折優惠。100萬的房子，你只需要交30萬，銀行放貸70萬後，這30萬再返還給你。
一位朋友問我，要不要投資一套，打七折後6000出頭的價格，放兩年再賣掉賺一筆。我告訴他，要慎重，不要感覺6000出頭看似價格不高，問題是你兩年後能不能賣掉？
1、
菏澤庫存約30萬套，不缺房
前段時間，中國房地產報有一篇關於菏澤房地產市場的文章，裡面有個數據，說即便不再增加供應，菏澤仍有超過30萬套住房庫存量。
地產下半場在今年2月份的文章《菏澤樓市的海水與火焰》，也有一個數據， 2017年菏澤市區公開招拍掛出讓的商住土地面積2225403平米，總建築面積約687萬平米；2018年菏澤市區公開招拍掛出讓的商住土地面積6356699平米，總建築面積約1761萬平米。
僅2017—2018這兩年公開招拍掛的總建築面積就高達2400餘萬平米，按一套房子100平米計算，這就是24萬套房子。一家3口人，可容納72萬人，而菏澤市城區常住人口還不到70萬人。
而2019年還在出讓土地，據統計，截止到10月31日，2019年菏澤市區供應的住宅和商務用地約426.8萬平米（包含掛牌尚未成交），可規劃的地上總建築面積約1209.7萬平米。別看菏澤拍地頻率不高，你看這土地供應量可不小。
也就是說，2017—2019年10月31日，公開招拍掛的總建築面積就高達3600萬平米，按100平米/套計算，這就是36萬套。當然我們不能簡單這麼計算，裡面還有一部分商務用地。
但總的來說，菏澤樓市的供應量不可小視，這麼多的房子，以後有誰來住？有一個說法，菏澤人不缺房子，這些房子造成的市場大量供應，你賣給誰去？這就是個問題。
尤其是，這位朋友說的某樓盤，還不是學區房，前段時間還因為學區維權。不是學區房，則是更難出手。
據大偉看樓市統計的數據，菏澤1-9月土地出讓金超過290億元，全國排名40位。我估計這個數字應該是全菏澤市，而非菏澤城區。
2、
至少110個地塊徵收或擬徵收，繼續有樓盤供應
據地產下半場不完全統計，2019年菏澤城區（包含定陶區），徵收或者擬徵收的地塊高達110個，這些地塊有的是作為工業用地，有的是作為商住用地。
這個數據背後告訴我們的是什麼呢，告訴我們：菏澤房地產市場不只是30萬套或者24萬套，菏澤還將有不少的土地持續出讓，隨後就是不少的樓盤持續供應。
另一個與此關聯的數據是，菏澤2019年棚改數據31720套，2018年12.7萬套，2017年18.2萬戶，2016年8.98萬戶。從中，我們看到的一是規模減小，大幅減小，二是棚改後大量的土地面市樓盤面市。一句話，還是遍地是樓盤，不缺房子，你想轉手賣掉很難。
3、
前九個月新增預售62139套，現在庫存就不少
據地產下半場統計，菏澤城區前三個季度，也就是1—9月就新增預售62139套。這是什麼概念呢，也就是新增的可售房源就62139套，而菏澤城區一年的銷售套數也不過兩萬餘套。僅這9個月的新增預售房源，就夠菏澤賣兩三年了。
但房源是不斷增加，市場的存量也是不斷增加。從這個角度來看，我那位朋友投資兩年後賣掉的難度也不小。你想賣掉，和你想法一樣的人可能還有很多。所以，投資要慎重。
前段時間，一個叫馬光遠的所謂磚家去菏澤為綠地的項目站臺，暫且不說這位磚家到了哪裡就說哪裡好，比如到了西安就說西安比蘭州有機會，而到了蘭州又說蘭州比西安有機會，單說這次來到菏澤說菏澤的房價“這裡（菏澤）真的太便宜了！”。 當然，對比北京五六萬一平米的房子，菏澤的房價確實太便宜了。
但再便宜的東西，市場供應量太大，供過於求，再便宜也沒有人買。
4、
菏澤吸引人才還是刺激購房？從中可見一斑
不知道是為了吸引人才還是為了刺激購房，針對高學歷的人才，牡丹區8月份發佈規定：博士研究生來牡丹區工作滿2年，碩士研究生滿3年，2019年7月10日以後，在牡丹區轄區購買首套自住用房（二手房除外），按照購買面積給予博士研究生每平方米500元、碩士研究生每平方米300元購房優惠。
菏澤市也緊隨其後出臺類似規定：市直機關、企事業單位工作的全日制博士研究生工作滿2年，碩士研究生工作滿3年，2018年6月7日以後，在菏澤購買首套自住用房，給予博士研究生5萬元、碩士研究生3萬元購房補貼。
菏澤市這個政策沒特別說明二手房不行，而牡丹區直接規定二手房除外，我們是不是可以理解為，這是在刺激新房銷售？
前段時間，菏澤出新政支持返鄉創業，其中也有購房補助。返鄉人員在菏澤依法登記註冊的企業，正常經營6個月以上、依法納稅，在創業所在縣區購置首套自住用房的，可給予3-5萬元的一次性購房補助。
菏澤的政策還是很好的。雖然3-5萬也不夠首付的，但一個月的三五千的工資，多少人一年才能賺3-5萬。這補助，挺好！
5、
菏澤房地產市場亂象，買房可能掉坑裡
我們在《菏澤樓市的海水與火焰》一文中也提到過，不少樓盤存在違規銷售，也有一些樓盤爛尾或者遲遲交不了房，像菏澤長江路解放路附近的綠地花都國際，交錢兩年房子違建，還房貸3年還沒交房，打著學區房的名義，買了卻遲遲不交房上不了學。這種情況也很普遍。
前段時間，菏澤多個樓盤因擅自開工、改變規劃等原因被罰，天安、碧桂園、建邦等多家公司名單在列。
確實，每個城市都有一些樓盤違規開發違規銷售。但是菏澤貌似更普遍一些，在這種市場環境下，你投資的房子能不能按時收房就很難說，更有開發商跑路爛尾的可能，所以，投資買套房的事，也要慎重。
6、
碧桂園又降價了？菏澤樓市不好說
就在我那位朋友說諮詢我沒兩天，有朋友發給我菏澤碧桂園鉑悅城的一個海報，毛坯單價4203元/平米，要知道，鉑悅城在售樓座的價格在六千左右，現在給到4203的價格，不管是噱頭還是如何，告訴我們的是，房子確實不好賣了。如果好賣，都找關係買房，誰還拿低價格吸引人？誰還好好精裝改毛坯？
在濟南就有不少這種，通過精裝改毛坯的形式降價銷售的樓盤。
7、
一點小意見，祝菏澤雄起
前幾天網上有個問答題，問山東哪個城市地理位置最好，我的回答是菏澤，如下：
菏澤這麼好的一個地方，在山東卻是經濟落後的典型代表，確實有點遺憾。這些年雖然也在奮起，但更多的是看到房地產的奮起，棚改拆遷全國聞名。城市建設無可厚非，城市面貌也是日新月異，我們期待嶄新的菏澤，但希望還是一步步來，尤其是城市規劃，不是拆了就要建高樓。
（高低懸殊的城市形象）
如果菏澤多一些多層建築，或者說這個城市的住宅控制在18層以下，更多一些11層，6層的社區，這個城市是不是更宜居？也更有特色？
那時候，可能真的是改善了菏澤人民的居住環境了，可惜，高樓已經建起來了。還有更高的樓等著菏澤。據說菏澤要打造一個輻射中原周邊地帶的國際金融商務區，建一座280米的地標性建築，成為淮海地區第一高！
據媒體報道，4月17日，菏澤國際金融商務區項目已經舉行奠基儀式。而這個地方就在下面這張圖片中。
最後，預祝菏澤雄起！不然，高鐵通了，飛機起飛了，拉著我們菏澤人民出去外流就更方便了。
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