今天要給大家討論一個很有意思的話題，那就是豬和房價的關係問題。
一般來說，正常情況下，人們很難聯想到豬和房價會有什麼必然的聯繫。但放到當下的中國宏觀環境下，兩者的關係可以說非常大了。
主要是什麼關係呢？
有一點經濟金融常識的同學都應該明白，兩者的主要關係，是通過宏觀金融條件連接的。換句話說，豬肉價格的持續上漲，對金融條件形成制約，而金融條件的情況，又極大地制約了房價的表現。由此，我們發現，目前的情況，竟然是豬把房子給拱了！
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先來看宏觀經濟運行的情況。
三季度的GDP實際增速已經降至多年低點6%，對應的是消費和投資分項（房地產除外）的持續承壓。從投資的角度看，這個6%並不可怕，因為它已經充分被計價入（price in）資產價格。
需要關注的是，接下來，經濟運行會怎麼走，是
1）如市場預期的開始走L型地步的一橫，
2）還是超預期地觸地進行反彈，
3）抑或超預期地繼續承壓下滑？
要理解這個問題，有兩個重要的考慮變量，一是經濟本身內生的趨勢，二是政府的逆週期調節力量。
從經濟本身的運行角度來看，如統計局在三季度經濟數據的發佈會上所言，“國內外經濟形勢依然複雜嚴峻，全球經濟增長放緩，外部不穩定不確定因素增多，國內經濟下行壓力較大”。換句話說，四季度的經濟運行依然面臨下行壓力。
從逆週期調節力量來看，要實現2020年翻番的目標，GDP增速6%基本已經觸及政府能容忍的區間下限。因此，政府有動機加大逆週期調節力度，來確保經濟增長不繼續新低。
要實現這一目標，如何做？
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回到構成GDP的分項來看，
消費。要保證消費增速的穩定甚至回升，就必須保證：
1）居民對收入的預期保持穩定，
2）居民對物價上升的預期保持穩定，
3）居民負債保持相對穩定，也就是槓槓穩定。
要保證收入預期穩定，在經濟下行週期，其實是有挑戰的。尤其是考慮到當下工業品通縮的情景，經濟出現類似滯脹的特徵，製造業投資增速持續處於底部不能回彈，居民對收入前景的預期，實際上在變差。
對通脹預期的穩定，CPI的情況至關重要。
儘管有人說，“扣除豬肉都在跌”，且不說這個說法本身對不對，但豬肉這麼重要的一個主要居民生活消費分項，怎麼能說扣除就扣除呢？這種邏輯和“如果我有個億萬富豪的爹，我就可以很有錢了”是一樣的，假設前提毫無意義！
況且，現在的市場實際不僅僅是豬肉價格在漲，其替代品牛羊雞鴨肉，一樣在漲！就連雞蛋價格，也漲幅非常明顯：
雞蛋價格期貨主力合約走勢
因此，從通脹預期來說，當下以豬肉價格狂漲為代表的物價上漲，已經對央行控制全社會的“通脹預期”帶來了明顯的挑戰。而通脹預期一旦真正在全社會形成，這才是真正要命的東西。
第三個制約居民消費的是居民的負債水平。
中國居民的負債，主要源自房屋按揭貸款。很明顯，當下的居民槓槓對居民消費已經由早年的“財富效應”過渡到“擠出效應”，如果要維持居民消費的穩定，必須控制居民槓槓。背後對應的，是“房住不炒”。
總體來看，要維持消費增速穩定，其實是有挑戰的。
政府必然會推出刺激消費的措施，比如汽車家電等行業政策，還包括農村消費的促進措施。這些逆週期的調節措施，能從短期穩住消費的下滑。但從內生機制上看，要使消費保持穩定甚至回升，還需要從以上三個方面去入手。
3
再來看投資。
從數據當中可以看出，當下穩定固定資產投資增速的，主要是房地產。房地產的開發投資完成額1-9月累計的增速，維持在兩位數以上，這對經濟整體的貢獻，可謂有壓艙石的效果。
但也要看到另外一個情況，就是政府一直強調的“房住不炒”以及隨之實施的嚴控房地產融資等調控措施。從數據上我們看到房屋新開工面積的增速實際上在不斷下滑（雖然幅度並不特別大），配合居民購房的舉債能力不可能持續擴張，房地產投資的增速一定會在未來某個時刻邊際較快地掉頭往下，這個時間可能就在明年二季度。
基建投資，受制於減稅降費政府收入減少的約束，即便配合專項債，也不要指望它能從4.5%的水平顯著躍升到兩位數來對沖房地產投資的下滑。
製造業投資，在轉型期，僅僅靠佔比很小的高新技術製造業投資的增速，也無法對整體的製造業投資增速（2.5%的水平）力挽狂瀾。根本來講，製造業投資增速的回升，是建立在盈利水平的重建基礎之上，這是一個週期性的問題，複雜而艱鉅。
因此，綜合以上分析，我個人的觀點是，接下來的經濟，仍然有可能出現超預期的下滑。經濟基本面可能還沒有真正出現“L”的一橫。考慮到房地產開發投資在短期內仍有韌性，經濟可能會走出短期在6%附近企穩，維持兩個季度左右，之後隨著房地產投資的下滑，繼續下探，尋找真正的一橫。
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對貨幣政策的理解。
分析完當下經濟面臨的基本情況後，對央行的貨幣政策就非常好理解了。一個顯而易見的結論便是：
中國央行將在相當長的時期內保持貨幣政策中性甚至偏緊的立場，寬鬆的貨幣政策，幾無可能見到。
這個“相當長時期”是多久呢，是CPI數據開始出現拐點，至少對於通脹的預期，開始出現拐點之後，貨幣政策才有放鬆的空間。
當下貨幣政策難以放鬆的主要邏輯在於：
1）與居民生活息息相關的物價出現明顯的上漲（豬肉及替代品價格為主）
2）控制有抬頭跡象的“通脹預期”，通脹預期一旦形成有自我強化的特徵。
3）控制宏觀槓槓（包括居民槓槓），使得經濟增長的長遠基礎不至於被徹底破壞。
如果我們在接下里的兩個季度裡，看到CPI持續位於3%甚至4%的位置，且通脹預期在更大範圍和程度上抬頭，不排除央行採取適當從緊的貨幣政策。
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對資產價格的理解。
資產的價格，無論是股票還是債券還是商品，抑或房價，本質上都取決於經濟運行的內在節奏週期和政府逆週期調節力度的合力。當然，短時間內還有一個資金情緒面的作用。
既然經濟運行可能會走“短穩中下”的節奏，且貨幣政策面臨寬鬆的掣肘，那麼資產價格也會走得比較糾結。
具體而言：
股市會短期震盪往下，中期經濟真正觸底之後再往上。要等到經濟往下的事實走完，沒有超預期的東西沒被計價進股票價格，股市才會迎來真正的上漲，也就是走經濟復甦的預期。這個階段我認為目前還看不到。
債市依然會走震盪牛尾的行情。短期長端收益率已經往上走了一些，反應的是通脹預期和經濟短期的“企穩”，但在此之後，可能會由於經濟超預期的再度下滑，因避險需求，收益率再度下滑。
大宗商品和股市債市不同，它的預期時間範圍短很多，通常只有五個月。因此商品一般走的是現實的邏輯。當下的現實情況是，經濟表現出“滯脹”的特徵，跟居民消費相關的商品如雞蛋等農產品可能會繼續上演多頭行情，而工業品則會繼續維持空頭走勢。
房價的問題，大家都很明顯感覺到全國範圍內，漲價的還是多於跌價的。但要注意的是，很多一二線城市開始有明顯的跌幅。比如北京上海杭州這些地方，二手房交易價格都有明顯的下降。往後看，房地產自身週期疊加貨幣政策難言寬鬆疊加政府的“房住不炒”戰略定位，房子價格的大週期只能往下，無論中間怎麼表演。
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寫在最後。
其實宏觀經濟走到現在，一個很關鍵的變量是以前管理層沒有預料到的，那就是豬肉價格的持續上漲帶動的通脹預期的抬頭。如果沒有這個因素，中國央行應該已經跟隨全球其他主要央行一起寬鬆降息了，這也是符合當下逆週期調節最自然的選擇。
如果降息，那麼房價的走勢，可能又會回到一個短期的上漲週期。但很顯然，目前我們的情況，並不允許這麼做。這就是我今天文章的標題的來源。對房價的控制，這麼多年都沒有真正下決心做到，沒想到今年竟然被豬實現了！
假以時日，人們不會再說“好白菜都被豬給拱了”，而是會說“我家白菜怎麼還沒豬來拱！” 人們對豬的好感，可能會上升到一個歷史性的新高度。
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