解說小產權

您好，很高興回答您的問題。買小產權房有沒有保障的關鍵是小產權房買賣合同效力問題。

1、本集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同有效

根據法律規定：

（1）《憲法》第10條規定：城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。

（2）國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發（1999）39號）第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法佔用農民集體土地進行房地產開發；農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設；農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

（3）國務院辦公廳《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發（2007）71號）規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

根據上述法律規定可以看出，我國法律明文規定農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，並禁止向城市居民出售，但並沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣，根據私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規並沒有禁止本集體成員之間的小產權房進行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產權房買賣合同有效。

2、1999年1月1日修訂後實施的《中華人民共和國土地管理法》刪除了原法第41條有關城鎮非農業戶口居民可以使用集體土地建住宅的規定。1999年以後，城鎮居民與農村集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同無效。合同無效後，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

但是實踐中也存在例外的情形，例如，如果城鎮居民購買農村房屋後，經過相關部門批准，並獲得本集體經濟組織的同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權的變動手續並取得相關權屬證書的，房屋買賣合同可以認定為有效。

付兆敏律師

首先，我們需要知道：什麼是“小產權房”？

“小產權房”、“大產權房”其實都是一種民間俗稱。通俗地說，大產權房就是國家發產權證、能交易買賣的房產，比如我們平時買的商品房、商業公寓等，其中70年產權、50年產權、40年產權三種。這些都是合法的城市建設用地。

小產權房是相對大產權房的概念，簡單來說，就是一些開發商跑到農民家花極低價錢買些地（比如：宅基地）然後在上面建的房產。絕大多數情況下，這類房產沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給你備案，所以根本就沒有產權。準確來講，應該叫“無產權房”。

小產權房跟農村宅基地上農民自建房是存在本質區別的。農村現在推行土地權屬認證工作，農民的房子是有產權。但是集體以外人員聯建、違建的房子是沒有產權的。

請注意，有部分地區開設了“農村宅基地轉讓試點”，比如義烏的試點地區。這種情況的小產權房交易則是為有效、合法的交易，當然必須持有有關部門的批文。

但是，市面上存在的99%的小產權房都是沒有產權、沒有相關批文。下文探討的對象就是這類沒有產權的小產權房。

那麼，【買“小產權房”有什麼風險？】

因為沒有產權，所以購買小產權房有很多風險和弊端，總的來說有以下4點：

1、無法辦理房產證、產權證

小產權房，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規、有效的房產證。沒有有效的房產證就無法證明你是房子的合法主人，你的財產是並不受到法律保護。這是小產權房最大最嚴重的問題。

2、小產權房交易難

小產權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產證而無法完成產權過戶，你的交易是不合法的，也就不受到法律保護，因此非常容易產生各種糾紛。

比如，小產權房屋的所有人（比如：某農民）與其他買家再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的；又或者，因為房價飆升，該農民也收了錢，突然反悔了，不願意把房屋按原低價賣給賣家，直接撤銷交易。一旦產生這些糾紛，哪怕告到法院，購買人的利益也得不到保證。

相關的法律規定如下：

近期，最高人民法院在北京召開第八次全國法院民事商事審判工作會議，其中會議關於農村宅基地買賣案件問題形成以下意見：

在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效後，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

3、無法進行銀行貸款和抵押貸款

因為購買小產權房沒有房產證、沒有經過備案，所以購房者無法去銀行申請房屋貸款，只能一次交清房款；同樣的，他以後也不能拿這個房子去銀行做抵押。如果他需要賣掉這套房產的話，他也只能賣給願意接受小產權房的“接盤俠”。

4、拆遷補償難，質量沒保證

因為購房者不是房屋合法所有人，所以他無法對抗國家的徵地和拆遷。如果購房者將來遇到拆遷，將得不到合法的補償。小產權的合法主人（比如宅基地的原所有人）反而可以得到補償。如果運氣好遇到，原產權人可能願意分你一點點，但這是在協商一致的基礎上。

但是最悲慘的情況是，小產權房屋因違反國家政策被強拆後，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面，這才叫雞飛蛋打。

另外開發商在建設小產權房屋時，為賺錢會偷工減料，職能部門也一般不會監管這些房子，在實際使用中很多小產權房出現牆體裂縫、房屋漏水等質量問題，一旦發生房屋質量糾紛，購房者基本無法維權，最終只能自行承擔損失。

【到底要不要買小產權房？】

通過上面的分析，不難發現，小產權房的風險是極高的。還是慎重一些吧！

山西一條

首先我們旗幟鮮明的說清楚，買小產權房沒有保障，這個絲毫不含糊，不容置疑。

現實中也有極少數人在買小產權房，可以買嗎？他們為何買？她們如何買的？

一.那麼什麼是小產權房？

小產權房是民間的一種約定成俗的叫法，並不是一個嚴謹的官方詞彙，在我國房地產相關法律、法規沒有這個名詞。

小產權房主要指兩類：

一：經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批，建設在農村集體建設用地上的城中村改造房，有證也叫宅基地，產權登記在個人名下。

有的是合法建設，但是產權登記在集體名下，屬於集體的物業，但是由村民個人居住使用，也有的是回遷房；

有的則是企業的集體集資房，建在企業的土地上，房產證會寫集體產權佔據多少比例，個人產權佔據多少比例，只要企業同意，可以在企業改名字，受到企業保護，但是不受國家保護。

二：未經任何國家相關部門和環節審批，建設在租用土地或非法侵佔的土地上的房屋，你可以理解為這是一套完全沒有合法證件的違建房。

二.房產歸屬以登記為準

我國法律規定房產的歸屬以登記為準，房子登記在誰的名下，這套房子就是誰的

現實中，我們會遇到很多涉及房產歸屬的協議，比如離婚協議，繼承公證（公證遺囑書），房產買賣合同，贈與公證約定房產的分配，只要尚未到不動產交易登記中心辦理相關的物業登記，就不能說這套房子已經是自己名下了。

所以購買小產權房無法登記在你的名下， 自然就無法認證房產歸屬了！權益無法得到保障。

不動產登記需要交稅，你願意免稅不登記嗎？

辦理不動產的轉移登記，需要交稅，按照不同的房子，交易情況，稅費是不同的，通常需要數萬，十幾萬，甚至幾十萬的稅費，你見過房子可以過戶的前提下，買家告訴業主為了節省很多稅費，房子不去辦理過戶手續嗎？

我相信這樣子的買家是不存在的，當然為了節省增值稅（需要等滿2年），個稅（等滿五年唯一），契稅（等買家首套）等稅費，有的買家會等房產證滿二年或者滿五年才交易，適當延遲過戶時間，在風險可控前提下是存在的。

三.誰可以合法購買小產權房？

如果是合法報建的小產權房有房產證，也叫做宅基地，那麼本村村民是可以買賣的，小產權僅限於本村戶口的人購買。本村村民僅限於當前戶口在本村，如果戶口已經遷移出去，也是喪失了買房資格的（比如女兒外嫁或者上大學遷出戶口，或者入伍，移民註銷戶口）。

為何不讓村外的人購買？

相信這與王朝週期律有關，為了保障農民利益，讓農民有土地可以休養生息，防止土地被兼併，造成失地農民生活困頓，所以我國不允許村外的人購買土地以及土地上面的房屋。

四.小產權房的缺陷到底有哪些？

1.無證無法證明權屬：

上面說了，有的小產權房完全是違建，沒有任何證件的，有的則是雖然有證，但是證件不登記在你的名下，故而對於買房人來說，房子並不能算是本人名下的房產。

2.小產權房質量差

小產權房的建設通常都是小包工頭建設的，建設團隊顯然無法與正規的商品房建設團隊相比，而且缺乏監督，尤其為了賺快錢，建設質量其實是無法比擬的。建築年限稍長，容易就可能比較破舊，甚至出現裂縫等影響居住體驗，也會較快進入危房導致無法入住。

3.無金融屬性

由於小產權房沒有產權，無法交易，故而肯定無法申請任何銀行的抵押貸款的，故而不可能因此申請到房貸的，必須全款購買，後續也無法申請抵押貸款，這個和商品房不同。商品房可以按照國家政策申請房貸或者消費貸，經營貸，最多可以申請到房產價值的70%，甚至更高。

有的出售小產權房會讓買家申請信用貸，務必要注意，信用貸總體上額度不高，利率很高，借款年限不長，所以還款壓力會很大的，務必要注意慎重申請信用貸。這個本質上與房子無關的，不能說是這套房的金融屬性，購買小產權房通常情況下也不會增加買家的信用貸款額度。

沒有金融屬性意味著沒有金融槓桿，升值幅度有限。

4.拆遷風險，完全無保障

由於小產權的建設可能沒有得到有關部門的認可就建起來了，故而拆遷的時候，有可能得不到絲毫的拆遷補償，即便有證，拆遷補償也是給原業主的，不會給購買人，故而風險很大。

5.小心破限購，返租等概念的房子

一套房子有多種權限，主要有所有權，使用權，收益權，所有權和使用權是可以分離的（出租），很多小產權房的出售都會宣傳為公寓，可以破解限購政策。另外有的投資性質的，也會用返租的概念，這個更加要小心。

五.小產權房的優點有哪些？(為什麼仍然有人在購買小產權房？)

基於此，非村民購買小產權房一定是非法行為，是無法得到法律保護的，我們堅決反對大家購買小產權房，態度非常明確。可是我們又經常遇到有人推薦小產權房，甚至有的人明知道風險，也有少數人在購買小產權房，這又是為何？

1.價格便宜

舉個例子，東莞厚街萬達公館二手掛牌均價23000元/㎡，而就在不遠處的小產權房世紀公園均價卻僅為5500元/㎡，為厚街萬達公館的四分之一。（數據來源：東莞房姐）

（來自安居客）

從通常的小產權房與周邊的商品房來分析價格差距，通常來說小產權房的價格在商品房的1/4到2/3之間，換句話來說全款購買小產權房的錢只能用於商品房的首付款，這個價格差距還是非常有吸引力的。

2.商品房也存在無證交易

我們也經常遇到一些客戶購買尚未出房產證商品房，比較常見的是一手業主購買了商品房，因為一手樓出證比較慢，遇到業主本人的一些情況，有可能在尚未出證的時候就出售，這種房子也比周邊已經出證的房產價格明顯低一些，也有人購買的。當然相比小產權房，這種房子通常過一些時間可以過戶到本人名下的，但是畢竟當前尚未過戶，暫時也無法過戶，所以風險其實也是存在的，交易不受保護。

3.由於限購沒有資格購買商品房

房價不斷高企，為了解決自己的住宿問題，有一套房子可以承載自己的都市夢想，很多人在買不起商品房或者沒有資格購買商品房（當前多數城市有限購政策）的前提下，眼光轉向了價格優勢明顯的小產權房。

六.小產權房的保障有嗎？

購買小產權房的人還有哪些考慮呢？我們換一個思路來考慮，你想要什麼保障？

1.無法剝奪的產權證明！

大家都知道，購買正規合法的商品房，可以到不動產交易登記中心辦理交易過戶手續，拿到了登記在本人名下的房產，國家就會保護本人的私有財產（神聖不可侵犯，非常自傲，我有房了！）。

2.商品房本質上也不是永久性的保障？

任何一套房子都存在房屋壽命問題，想象一下，你購買了一套老房子，屬於商品房登記在你的名下，樓齡可能比你的年齡還大，再過幾十年，房屋逐漸破敗，有可能成為了危房無法居住，甚至自然倒塌，房子滅失了，房子還屬於你的嗎？當然不是了！

另外我們的商品房執行的是土地出讓金70年政策，雖然當前確實很少有到期的，不過慢慢的早期的房子也會進入土地出讓金時間到期的問題。

所以即便購買一套合法合規的商品房，我們其實也購買了所有權（產權），但是這個產權也會自然失去的，不可抗拒，也可以理解為我們購買的所有權本質上也是購買了幾十年，上百年的使用權（得到法律保護，不受侵害）。

3.購買小產權房其實核心是一次性支付了一筆多年的租金

如果小產權房是有房產證的，那麼從租賃角度來說，不超過20年的租約是得到保護的，我們可以理解為，購買小產權房，其實是購買一筆長期的租約，相比通常的租約是按月按季度，按半年，或者按年支付租金，這是一筆多年的租金提前預付了。小產權房的業主有義務保護你的租約，如果提前違約，需要支付一筆違約金。即便小產權房在本村村民之間轉讓了產權，按照買賣不破租賃，租約也是得到保護的。

如果小產權房本身是違建，那麼所謂的業主本身也是朝不保夕，自然無法顧及你的利益了，一旦出事，估計跑的比兔子還快，想退錢，那就難了。非法物業的租賃權（使用權）也是無法

七.有的小產權房有產權證，啥意思

這個是否有證，其實真的與你無關。

有的小產權房是合法報建的，確實有證，但是這個證是他人的名字，有證的小產權房也會比無證的便宜一些。

有的房子則是違建，完全無證的。

有一些小產權房其實提供的是自制使用權證，或者其他五花八門自制的證件，完全是蒙人的，得不到國家的認可。

八.小產權房可以再次轉讓嗎？

既然你的購買是非法的，得不到保障的，自然你也無法出售了，我們呼籲不要購買小產權房，所以購買小產權房的受眾面是很小的。

不過既然你購買有價格優勢，相信你出售的時候相比將來周邊的商品房依然有價格優勢，所以在一定程度上，也會有人購買的，理由基本上和你購買的道理是一樣的。

轉讓小產權房會有盈利嗎？相比商品房有銀行貸款的槓桿作用，小產權房的收益比例一定會低一些的！如果周邊的商品房升值了，你的小產權房價格也會隨之升值的。也一樣可以類似商品房那樣子住了幾年，還加價賣出去了。當然最近一段時間商品房價格穩定，小產權房價格也一樣比較平穩的。

如果說你擁有該房子的使用權，你轉讓的其實也是使用權，在周邊商品房租金沒有提升的前提下，小產權房的升值空間有限。

說到物業升值再次轉讓，務必要注意被原業主毀約收回

一旦原業主要求收回有的可以退還原購房款（略略還有點補償權作利息，不過通常很少），也有很多會找各種藉口強硬收回，原房款都未必退還，可以說血本無歸。

九.小產權房如何交易？

1.務必到管理處，或者村委簽約

這種簽約也談不上對你的保護，因為交易既然是非法無效的，不過多一個見證人，自然多一點點的保障。

2.公證有效嗎？

至於有的人說能否去公證處做公證，能否讓律師見證，原理基本上一樣的，無法徹底保護你的利益，但是多一點點的保障（見證人）。

3.記得讓家人簽字。

如果有房產證的，建議讓產權人的家人（妻子，子女，父母）等也簽字。將來家人以不知道為由奪回房產，你自然多了一個說辭了。

4.記得約定補償

寫清楚如果有拆遷或者無法繼續居住，酌情退還有關的資金，業主如果拿到了拆遷補償，則可以要求對補償金分成。

5.合同如何籤：

買賣

有的小產權會簽署買賣合同，當然了，上面已經分析了，這個是無效的

使用權轉讓

這個其實就是出租，如果小產權房是合法建設的，那麼使用權（出租）的轉讓也是有效的，如果房子本身是違建，使用權的轉讓其實也是無效的。

共建

也有很多小產權房，在建成之前採用共建的商業模式簽約，業主出土地資源，你出建設資金，建成後房子的其中幾層給你使用，有的約定使用時間，有的則約定其中部分房間永久性歸你使用。這個模式務必要注意，建設資金支付了，最後乾脆連房子都未建成，損失可能會更多，當然一旦建成入住，成本顯然比上述的會低一些。

十.拆遷有補償嗎？

通常來說，即便是違建，徵地式拆遷會有一定的補償，如果是拆違式拆遷，自然不會有任何補償的。

當前各地拆違的力度很大，存在部分買家剛買了房子裝修完畢，房子就被強拆了，簡直欲哭無淚，非常的崩潰。

有證的小產權房拆遷肯定會有補償，而且額度會較高一些，有證的小產權房不會隨便被拆遷的。

十一.小產權房會轉正嗎?

傳聞小產權房轉正的新聞其實蠻多的，但是站在當前的政策下，轉正的概率很低，至少短期內不會轉正的，基本上屬於中介或者其他利益相關者蓄意誤導性質的新聞傳播，無法得到官方的確認。

十二.哪些小產權可以購買？

1.同一個村集體內部轉讓。

這個肯定是合法合規的，到房子所在的村委，鄉政府等有關部門辦理登記手續即可得到認可和保護。

2.法不責眾

如果小產權房成行成市，已經形成規模了，拆遷難度就很大了，畢竟涉及太多的利益。

3.看規劃

購買之前最好上規劃局有關網站打聽一下該區域的規劃，如果已經有規劃（或者潛在的規劃），那麼房子被拆遷的概率自然就大大的增加了。

4.得到同意

如果你購買可以得到特許，有關部門允許你的交易，自然也是可以的了，不過好難啊

綜合以上分析：

1我們強烈建議不要購買小產權房

2如果你將購買小產權房視同租賃，一樣沒有產權保障，也可以酌情考慮的

3如果可以居住該小產權房足夠長的時間，那麼也是值得的。提前支付租金住滿期望的期限，也算是合理的。

4購買小產權房最大風險是拆遷或者被業主強制收回，血本無歸。

你會購買小產權房嗎？你周邊有人買了小產權房嗎？他們過得如何？

南方房產

深圳房地產行業銷售6年，深莞惠商品房，小產權房（村委統建樓，軍產房）分享行業知識，歡迎諮詢探討，專注深莞惠樓市前沿，幫助更多人《安家在深圳》

不建議首選購買小產權房，情況允許的情況下儘量先選擇購買商品房，畢竟環境和配套設施（樓盤自身配套）會好很多，當然價格上也是高高在上。

小產權房方面，以深圳小產權為例，買賣市場真實存在，而且交易和轉手量居高不下，歸根結底是供求關係的因素，能買商品房的肯定不會優先考慮小產權，買小產權的人（剛需人群，資金有限）主要是為自己或者家人孩子在深圳能有個安身之所，不想天天經常被房東加租金，無奈搬家，轉學，四處漂泊。

近幾年深圳新政策，部分經營性小產權房補繳稅費轉為紅本上市交易，住宅類型的小產權房可以落戶後，可積分，政府也在逐步去規範小產權房的存量市場，如果要買，請注意以下幾個因素：

首先弄明白小產權房的種類和對應的證件，必須是合法報建並且賣家的手續是齊全的，產權清晰無糾紛的房產，這樣買家的風險就能降到最低，畢竟買房不是小事。統稱的小產權其實涵蓋了很多種類的房子（個人宅基地自建房，村委統建樓，軍產房），這裡以個人獨棟農民房（市場保有量佔比最高，小產權房中佔比80%以上）為例：

兩證一書:

包含了建設用地許可證和建設規劃許可證，這兩個是整棟樓報建之前需要申報政府部門的手續證明，證明其合法報建,不是違章建築，主要是這兩個證件，其他還有興建住宅用地批准通知書，歷史遺留違法建築申報回執單，開工證，地皮單之類的

律師見證書：

律師見證買賣雙方是在自願，沒有被任何人脅迫的情況下簽字交易的，證明房屋目前所有權的證件，也是後期遇到拆遷補償確權的有效證明。這也是你和原業主交接房屋所要簽訂的協議書，關於小產權其他種類的不同，證件也各不相同（具體問題具體對待）

產權核驗：

業主手上的房屋證件是否齊全，產權有沒有糾紛，需要從建房開始，批地或買地發票，包括整個從第一手交易的以及到現任業主之間的檔案是否有齊全，有沒有斷層，這些都需要仔細核實，以防一房多賣的風險包括後期要經過律師見證，備案存檔，簽約轉賬，開收據，交接房屋，過戶水電物業手續等一系列的問題，每個環節都要落實到位，降低風險。

村委統建樓和軍產房的證件和買賣流程，因篇幅有限，這裡不再一一詳解，有問題諮詢的朋友可以私信我，純手打，希望這些東西能夠幫到你

房地產前沿發展趨勢分析，專注於深圳房產領域的創作者《安家在深圳》

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安家在深圳

1、小產權房屬於集體產權，有的是違法佔地建設的；有的是在劃撥土地上建的；還有的是在軍隊享有使用權的土地上開發的。但是隻要依法辦理了相關審批手續，就是合法建築。

2、因為小產權房沒有獨立的房產證，所以不能過戶，購買時只能簽訂買賣合同。但是也只能在集體成員內部轉讓，非本集體成員的第三人購買得不到保護，如果拆遷也得不到補償。

買小產權房的風險：

1、缺少“五證”如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受法律的保護。

2、拆遷難補償只要依法辦理了相關審批手續，它就是合法建築。但也不排除那些在政府規定範圍以外的違章建築，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

3、質量難保證這些房屋價格便宜，房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售後保修難以保證以外，入住後的物業管理也極容易出現問題。

4、小產權房不能抵押或者上市轉賣由於沒有正規的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。

5、小產權房不能抵押貸款小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當於沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批覆，這意味著你需要一次性付款買房。小產權房存在的一個重要原因就是它的價格非常便宜，給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風險，因此，購買這類房屋一定要謹慎。

粵港澳灣區房產田馥甄

購買小產權房存在的弊端：

1、小產權房產沒有國家頒發的房產證。

無論是村委會還是鄉政府頒發的產權證都屬於無效證件，在法律上不予承認。

2、小產權住房無法上市流通。

由於小產權住房沒有國家認可的房產證明，所以不具備進行房產轉讓、處分、收益和繼承等權利。

3、小產權房產無法過戶。

由於小產權房產本身就不具備相應的產權，所以也不具備過戶的權利。

4、小產權住房沒有佔地補償。

遇到政府或合法開發商徵用小產權房產佔地的情況時，小產權房主只能得到很少或無法得到相關的補償。因為該小產權佔有的土地屬於當地村委會或鄉政府所有，補償款會直接劃給當地村委會或鄉政府。

5、小產權無法辦理銀行貸款。

因為辦理貸款買房需要以該房屋的產權證辦理抵押登記手續。沒有國家出具合法產權證的房產銀行的不會放款的。

6、戶口無法遷入。

由於購買小產權住房無法遷入戶口，所以購房人及其子女無法獲得當地的免費醫療和義務教育資源。

7、政策的不確定性。

由於現階段國家還沒有對小產權房產做出明確的處理決定，使我們無法預知的風險明顯加大。抱有法不責眾的心態是不恰當的，因為購買小產權住房的人群相對於購買合法房產的人群來講還只能算“小眾”。國家出臺相關政策時不得不對“大眾”的利益進行考慮。

就我本人而言，還是希望已經購買小產權住房的人們有一天能夠獲得大產權

愛吃肉的小沙彌

小產權房的定義

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。

小產權的歸宿終將如何？能否轉正？

（1）這顯然是不能的。

小產權房從一開始就是非法的，這類房產沒有繳納土地出讓金，沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會予以備案，法律上自然得不到保護。

（2）小產權房只允許租，不允許流通交易，將是未來的趨勢。

假設小產權房得以轉正，那將與商品房享受同樣的資源待遇，就拿教育資源來說，在資源不足的情況下，如何實現平等分配？且小產權房本身就存在著問題，建設標準不達標的事件屢屢發生，肆意讓其合法化，承擔的安全風險較大，所謂的“轉正”，並不是一件容易的事。

在“租售並舉、租購同權”的號召下，政府放開了小產權房租賃市場，但後續租賃市場如何“同權”，也是掌舵人需要去化解的難題之一。

小產權房到底能買嗎？

首先應該嚴厲譴責製造“小產權房”這個名詞的人，小產權房實際上就是無產權房，在物權法、不動產登記聯網及未來房地產稅的徵收體系內就沒有所謂小產權房的立足之地，政府、銀行層面是不承認這類房產的。

除了自住以外，拿不到不動產權證沒有更多價值可言，該類房產無法辦理銀行貸款及抵押貸款，法律層面上這類房產不允許交易，如在購買中產生糾紛，得不到法律的保障。

如果手頭資金有限且僅用來自住，可以考慮入手，買這些小產權房時優先考慮現房，對那些蓋了一半，工程進度拖拖拉拉的項目最好敬而遠之。

那麼，如果購買了小產權房，需要承擔什麼風險呢？

法律效力

“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效。

房產轉讓

“小產權房”拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

政策風險

購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

其次，購房後如果遇到國家徵地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償。

監管缺位

鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。

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但是一定要選擇大的樓盤，儘量選擇環境好的。如果是投資就不建議啦！小產權將來升值是很慢的！

買小產權房子主要是考慮一下風險，下面是公認的小產權弊端：

1．小產權房不能辦理真正合法的產權證，因為小產權房是農村集體建房，未繳納土地出讓金等費用，所以不能辦理產權登記。

2．流轉難度大的風險，因為小產權房沒有產權登記，所以在購房時不能抵押貸款，想要轉手就比較困難。如果以後要出售小產權房，那麼需要補繳土地出讓金等費用。

3．質量無法保障的風險，小產權房的質量是沒有保障的，如果購買後出現問題，想要維權也難。因為很多人在建小產權房時沒有監理、驗收等程序，更不能達到抗震、防水等標準，如果出現這些問題，那麼只能自行承擔後果。

4．面臨被拆除的風險，有些小產權屬於違章建築，所以在以後有可能被拆除或是沒收。如果小產權房被國家認定是違章建築，那麼在被拆除或沒收時，買房者得不到任何的補償。

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我們在買房的時候都會注意到房子產權的問題，現在的房子有分為大產權和小產權兩種類型，不同的產權房子需要注意的內容是不一樣，所以在買房之前就要了解清楚。小產權房子諮詢的人還是比較多，很多人擔心小產權房子沒有保障。今天，我們就來探討探討小房產權房子有沒有保障？買小產權房子有什麼風險？

現在市面上的房源有兩種，一種是大產權，一種是小產權，一般情況下，小產權房子是沒有保障的，因為它是集體土地上所建的房，沒有繳納土地出讓金等費用，其產權證不是國家房管局頒發，而是由鄉政府或村政府頒發的。所以小產權房不能辦理真正合法的產權證，同時以後流轉的難度也大，質量也沒有保障，而且還會面臨被拆除的風險。

買小產權房子有什麼風險？

1．無法辦理產權登記的風險

小產權房不能辦理真正合法的產權證，因為小產權房是農村集體建房，未繳納土地出讓金等費用，所以不能辦理產權登記。

2．流轉難度大的風險

因為小產權房沒有產權登記，所以在購房時不能抵押貸款，想要轉手就比較困難。如果以後要出售小產權房，那麼需要補繳土地出讓金等費用。

3．質量無法保障的風險

小產權房的質量是沒有保障的，如果購買後出現問題，想要維權也難。因為很多人在建小產權房時沒有監理、驗收等程序，更不能達到抗震、防水等標準，如果出現這些問題，那麼只能自行承擔後果。

4．面臨被拆除的風險

有些小產權屬於違章建築，所以在以後有可能被拆除或是沒收。如果小產權房被國家認定是違章建築，那麼在被拆除或沒收時，買房者得不到任何的補償。

通過上面文章的介紹，相信大家對於小房產權房子有沒有保障以及買小產權房子有什麼風險的內容應該是有所瞭解吧。小產權房子現在是非常的多，很多人在買房的時候被忽悠買了小產權房子後悔了。所以說，想要買房的朋友，千萬不要跟風，一定要根據自己的情況來選擇合適的房源。雖然說小產權房子比較優惠，但是是沒有保障，要承擔的風險也比較多，所以大家在買房的時候還是要謹慎點。不過話又說回來，現在小產權在市面上還是挺多的，國家也知道這些事情，政府也沒有進行一些政策的頒佈，身邊的朋友買的小產權房子也住著挺舒服，當然鬧心的也很多，說到底還是根據自身情況考慮清楚再決定，畢竟買房對於中國人來說是一個大事。希望以上意見對你有所幫助。

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1．變現困難，對於普通購房者來說，買房後，房子就成為了家庭的主要資產，如果房子無法快速變現，那麼遇事將難以應對，比如老人大病，而由於小產權房沒有房產證，所以，無法正產上市交易，這也就意味著轉手將會很困難。

　　2．拆遷補償難，隨著城鎮化的快速推進，越來越多的地方都面臨著拆遷，如果購房者買了小產權房，那麼拆遷時往往難以獲得補償，這樣很可能陷入“錢房兩失”的尷尬境地，所以如果購房者真的要買小產權房，那麼最好買那些已成規模的小產權房，最起碼不會輕易拆除。

　　3．存在安全隱患，由於小產權房多由當地村集體開發，所以，往往缺乏監督管理，質量難以保障，很可能存在安全隱患，購房者如果買了這類房子，就如同抱著一個定時炸彈，人財都面臨著巨大的風險。

　　4．配套不完善，小產權房往往都存在配套不完善的問題，一般都沒有暖氣，天然氣等配套設施，而且一旦出現糾紛問題，很可能發生斷水斷電的情況。

　　5．物業管理難度大，雖然小產權房物業服務內容比較單一，服務水平也要求不高，但由於一些客觀及主觀因素的影響，其管理難度往往很大，所以，許多物業公司都不願意接受小產權房，這也就導致有些小產權房都沒有物業。

　　6．買賣合同的效力問題，當購買小產權房時，通常交款後只會得到一套房屋和一份房產買賣合同，並不會像正規商品房一樣有辦理產權登記等手續，又因為沒有產權登記，所以並不會產生法定的物權效力，買家只能基於房產買賣合同取得相應的權利。

　　小產權房怎麼轉大產權。

　　根據研究發現，“小產權房”並不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。

　　所以，“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它並不真正構成嚴格法律意義上的產權，說的再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的，建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。

　　另一方面，在買房過程中界定大產權房與小產權房，*主要的標準是看房產所佔土地的來源，如果是國家（也就是當地政府）劃撥或者轉讓的，屬於大產權（經濟適用房除外），這類房產在建設之初就已經向國家繳納了相應的土地使用費用，個人在購買後，受到國家的認可，可以出售，抵押。

　　而小產權房如上文所說，其土地是“集體所有制”，建設用地一般是鄉政府集體所有，以鄉政府的名義開發，這類房產只能由這個鄉的村民購買居住，不受國家承認。

　　可以說小產權是不可能轉為大產權的，花錢，走關係都沒用，除非國家將小產權的交易放開，或者說國家對小產權房屋的用地進行改造或者統一換證，才能轉變成大產權。

關鍵字: 產權 房產 有沒有