整體觀點：

保利地產更名為保利發展，戰略升級將帶來規模與利潤雙增長。公司業績多年來持續較快增長，並且土儲豐富、佈局區域理想；地產以外兩翼業務市場化能力提升，協同發展格局逐步體現，並逐步形成利潤及規模新增長點。

近年拿地及新開工明顯提速為後續銷售規模增長奠定基礎，龍頭地位穩固並有望排名進一步提升。公司在行業持續調控之下，銷售增速領跑行業；作為央企項目獲取及融資渠道更寬廣，融資成本極具優勢。而激勵跟投等措施也在央企中步伐領先。公司國企改革持續推進，提效增速預期強烈，看好公司未來的發展。預測2019年—2020年EPS分別為2.0元和2.45元，對應PE分別為7.2倍和5.9倍，給予“推薦”評級，建議關注。

近年拿地及新開工提速積極 為規模進一步上升奠定基礎。從公司近年拿地及新開工情況可以看出，公司2016年及2017年拿地及新開工規模大幅提升，為後續提速發展奠定基礎。同時持續加大一二線城市及核心城市群的滲透深耕，2018年一二線城市拓展金額和麵積分別為74%和61%。

成長性理想 業績保障度高。

公司營收及歸屬淨利六年複合增長率分別為20.8%和15.6%。2019年上半年實現營收同比增19.48%，歸母淨利潤增長達53.28%。前三季度歸屬淨利潤增長也達三成四，賬上預收賬款為2018年結算收入1.96倍，全年業績保障度極高。

負債率水平穩中有降 融資成本較低極具優勢。截止2019年6月末，公司扣除預收賬款後資產負債率為40.46%，處於持續下降趨勢中，也低於行業平均水平；淨負債率76.64%，較年初降低3.92個百分點。有息負債綜合成本僅約4.99%，融資成本較低，在行業中極具優勢。

激勵到位聚力增效 分紅率較高積極回報股東。公司將獨特的軍旅文化融入現代企業管理，跟投與股權激勵措施在國企央企中步伐領先，改革創新煥發新活力可期。《2018-2020 年股東回報規劃》提出每年現金分紅佔當年歸屬於上市公司股東淨利潤的比例均不低於30%。未來繼續保持較高分紅率積極回饋股東值得期待。

風險提示：

政策收緊超預期，房地產銷售低於預期

「本報告的風險評級為“中風險”」

根據《證券期貨投資者適當性管理辦法》和《證券經營機構投資者適當性管理實施指引》的規定，東莞證券將普通投資者按其風險承受能力等級由低到高劃分為五級：保守型，謹慎型，穩健型，積極型，激進型；講研究報告的風險等級由低至高劃分為五級：低風險，中低風險，中風險，中高風險，高風險。“保守型”投資者僅適合使用“低風險”級別的研報，“謹慎型”投資者僅適合使用風險級別不高於“中低風險”的研報，“穩健型”投資者僅適合使用風險級別不高於“中風險”的研報，“積極型“投資者僅適合使用風險級別不高於“中高風險"的研報，“激進型" 投資者適合使用東莞證券各類風險級別的研報。

根據適當性管理要求，本報告僅供專業投資者以及匹配風險級別不低於本研報的普通投資者查看，風險評級較低的普通投資者請勿查閱本報告。東莞證券提醒您，未按適當性匹配關係使用本研報產生的風險自擔。

「東莞證券風險提示」

本報告的信息均來自東莞證券已公開信息，關於信息的準確性與完整性，建議投資者謹慎判斷，據此入市，風險自擔。“本文內容不構成對任何人或組織的投資建議，東莞證券也不對任何人或組織因使用本文信息所致任何損失負任何責任”、“所載內容版權歸東莞證券股份有限公司所有，未經本公司許可，任何人不得以任何形式翻版、複製、刊登本文所載內容”

東莞證券提醒您：

• 更多精選的資訊觀點，請前往東莞證券官方app-掌證寶提取