2019年的“金九銀十”，比以往任何時候都更讓人糾結。低價“神盤”集中入市、區域競品你爭我奪；開發商很慌、購房者很懵；有資格的特忙、沒資格的跺腳、沒錢沒資格的只能“乾瞪眼”——這個市場節奏，真的真的真的很難帶！！！

對於成都樓市剛剛過去的兩個月，銳理君獨家整理了11個關鍵數據——看完你會發現，所謂的“金九銀十”無非也就那樣，但今年的“金九銀十”又好像真的不太一樣。

悄悄說一句：迷信“金九銀十”是一種病，得治。

聲明：本文數據均指備案數據，認購率僅含正式開盤去化，統計日期為9月1日-10月31日，僅供參考，不作官方發佈。

看新增

數據一：163張預售證

據統計，“金九銀十”期間，大成都共發放了163張預售證，共計47507套房源，環比7月-8月（新增20664套房源），漲幅129.9%。其中，9月達到了供應高潮，共有24451套住宅集中入市。“金九”推貨的節奏還是沒變。

數據二：近郊供應占比36.5%

統計發現，近郊是供應主力，共取證71張，出貨17344套；遠郊供應第二，取證52張，出貨15482套；主城也不示弱，取證29張，新增房源9415套（需要注意的是青羊區沒有上新）；天府新區取證11張，出貨5266套。

2019年9月-10月各區域預售情況

數據三：主城連發8證

“金九銀十”期間，上演了多出同一區域項目同天拿證的“戲碼”。比較典型的有：10月22日，主城區連發8證；10月21日，天府新區的2大“神盤”同時取證；10月15日，供應緊缺的高新區一天內連發3證......這或許是市場釋放的一種新信號，為了讓房票分流，從而提高中籤率，避免再次出現“超X萬人搖號”“中籤率不到1%”的情況。

數據四：14880元/㎡

這兩個月，拿證項目的預售均價為14880元/㎡。其中均價低於10000元/㎡的項目有53個，大多位於遠郊；均價高於20000元/㎡的項目有28個，最高均價33034元/㎡。分區域來看，武侯區拿證項目的預售單價最高，為28851元/㎡，主要是新入市或推貨的均是中糧瑞府、首開金茂府、當代璞譽、龍湖天宸原著、金科博翠府等高端高價項目。

數據五：“神盤”10餘個

這兩個月取得預售證的項目中，常有“神盤”出沒。這裡的“神盤”簡而言之，是拿地早、土地成本低、性價比高的項目，其中不乏如川發天府上城、天投東鑫苑、中鐵奧維爾、青秀未遮山、華潤悅璽、仁恆濱河灣、中鐵騎士府邸等，他們也毫無懸念地深受市場追捧。

（“金九銀十”期間典型“神盤”項目相關信息）

當然，也有很多雖然是高價地項目，但由於市場關注度高，本身就自帶流量，如龍湖梵城、同森錦逸、首開金茂府、金科博翠府、中糧瑞府，他們的單價都在2萬+水平，龍湖梵城和同森錦逸也是首次取證。

看成交

數據六：成交面積同比降13.1%

新增雖說還是保持了“金九銀十”的傳統，不斷有產品推向市場，但成交就不那麼友好了。統計期間內，大成都的成交面積為313.96萬㎡，同比下降13.1%，環比下降12.1%。下面的圖表很有意思，“金九銀十”從“王者”變“青銅”早已有先例，最近四年在此階段的銷售面積逐年都在走低，甚至2019年這兩個月的銷售面積環比還低於7月-8月。

所謂的傳統旺季，更多已是行業的一場自我狂歡。

數據七：11934元/㎡

這兩個月，大成都商品住宅的成交均價約為11934元/㎡。因為有多個高價地項目面市助推，主城區的成交均價約為20095元/㎡，天府新區的成交均價約為16536元/㎡，近郊的成交均價約為12419元/㎡，遠郊的成交均價約為7967元/㎡。

數據八：開盤80次

在銳理君可統計的範圍內，9月-10月，共有80次開盤，其中有20個項目為首批次面市。分區域來看，主城區共開盤15次，成交房源2306套；天府新區共開盤6次，成交房源1733套；近郊共開盤31次，成交房源5982套；遠郊共開盤28次，成交房源3356套。

（2019年9月-10月各區域項目開盤情況）

數據九：平均認購率62.7%

“金九銀十”期間，開盤項目的平均認購率為62.7%，相比前幾個月，認購率小幅上漲。其中主城區的平均認購率為67.3%，近郊的平均認購率為54.1%，遠郊的平均認購率為66%，天府新區的平均認購率為79.5%。

推盤的項目中，共有19個項目認購率達100%，多位於主城、天府新區和近郊，但也有10個項目認購率不足15%，大部分項目是由於單價相對區域均價或周邊二手房價格沒有優勢。

（部分認購率達100%的典型項目情況 ）

數據十：單盤2萬人搖號

值得一提的是，在認購率達100%的項目中，位於郫都區的中鐵奧維爾堪稱“神盤”中的“神盤”，2019年的首次推貨吸引了2萬餘人參與搖號，這也是今年成都首次出現搖號人數超2萬，普通中籤率僅1.8%。造成這一現象的原因是該項目的清水均價約6300元/㎡，與周邊二手房剪刀差在2000-4000元/㎡，戶型面積段在86-89㎡，是市場目前少有的戶型面積均低於100㎡的樓盤。單價低，總價低，市場不搶購簡直沒道理。

數據十一：30%項目有優惠

數據顯示，“金九銀十”期間共有24個項目有優惠釋放，佔比約30%，多集中在遠郊；主城區的當代璞譽、中國鐵建西派浣花等高端項目也有優惠；天府新區有優惠的樓盤，如萬科公園都會、中海錦江城，均價都在1.8萬+。值得一提的是，認購率達100%的項目，均沒有提供優惠。

看走勢

1、“金九銀十”期間，開發商的推盤節奏明顯加快，面對年度銷售指標和回款壓力，搶這波市場完全是正常操作，11月的動作只會增強。據不完全統計，11月預計有超50個樓盤取證，其中不乏SM錦悅、北大資源紫境府、中德麓雲等曾經的流量盤。

2、從成交結果來看，銷售同比、環比均有所下降，有人稱“金九銀十”已變成“銅九鐵十”就是這個道理。2019年的“金九銀十”，作為樓市新週期的新起點，完全合乎邏輯，曾經的熱銷輝煌紀錄，已經不值得“迷信”。

3、“神盤”成了今年“金九銀十”的代名詞，高性價比是主導因素。這部分樓盤揹負的“鴨梨”其實比較大，多方原因促使他們情願或者不情願地推向市場。你懂的！

4、多說一個數據，2017年-2019年成交（招拍掛）的住宅類地塊中，樓面價低於6000元/㎡的土地，整個中心城區共有77宗，截至目前還有近一半沒有呈現出項目。更大的壓力，在誰身上？