無憂之心
決定房價上漲與否通常來說有以下幾方面因素
社會發展程度（人口增長規模、人均收入水平）
供需關係（例如：供大於求、求大於供）
上漲空間（利好政策與可塑性）
政府調控（包括限購、土地政策、戶口政策等）
一、房價與社會發展關係
10年後的房價當然也受這幾方面因素的影響，在討論未來的房價之前，我們不妨先回顧過去的10年惠州房價的走勢。
與此同時，惠州的GDP總量也由2008年的1309億元增加到2017年3830億元，增長了將近2倍。人均GDP則由2008年的31881元增加到了80205元，增長了1.5倍。
說明房價的增長是有一定的趨勢性，是跟隨大盤跑的。當經濟建設與社會發展水平到了什麼程度，房價隨即會漲到什麼程度。
二、供求關係
目前，隨著外部大環境的改變，惠州的經濟增速也在逐年下降，從平均2位數下降到了個位數。這意味著經濟增長將變慢，反映在人均收入上面也將變慢。
2017年房地產投了884個億，佔當年GDP總量的23.1%；
2018年房地產投了984個億，佔當年GDP總量24%；
說明惠州的房產投資比重在加大，換句話說就是房子越建越多，對於一個常住人口不到500萬的城市來說，這個每年1600萬平米的銷售面積實在太多。
東莞839萬人口，8000多個億的GDP，去年用於房地產的開發投資僅約737億，不到其總量的9%！銷售728萬平米，1235個億（均價1.7萬）。無論是從銷售額還是銷售面積來看，惠州明顯是供大於求，房子建得太多了。真正的剛需用戶太少，全都給濱海和臨深地區的炒房團給包了。
三、人均收入水平
一個地區的房價肯定是和當地的經濟社會發展水平掛鉤的，雖然人均收入跑不贏房價。但不可能用惠州的收入水平去支撐深圳的房價。以惠州人均年3.4萬元（2828/月）去承受10692元的房價，已相當於3.7倍人均收入，房價已是畸形了。
四、上漲空間
惠州的房價上漲空間其實不大，利好與刺激樓市因素其實已經沒有了。以前的臨深地區的深圳東概念如今已繞過惠州去發展汕尾飛地，直接不帶你一起玩。至於深惠地鐵受限於惠州目前的硬性指標不達標，而被叫停。城內人口增長緩慢，惠城區7年時間僅增長3萬餘人，
惠陽區2萬餘人。對於房產的需求其實真沒那麼多剛需，現在市場上早已是供大於求了。人口數量上不去，人均收入上不去，房子越建越多，你怎麼漲？
最後
以惠州過去的經濟發展增速來看，相信在10年後惠州的GDP總量應該能翻一翻，以年增長6.5%來算，10年後將達7701億元，增長87%。
根據房隨大市的趨勢，總體房價是肯定會上漲的，也是肯定會跑贏經濟總量的。上漲的空間應該在100%-150%之間，根據目前10692元的均價，大概在2.2萬-2.6萬之間。
極度深寒
目前惠州的房價情況
如上圖所示，惠州在2018年房價基本上還是處於穩定的，房價均價在10000元左右徘徊，整體的趨勢是向下，但是整個一年還都在1萬元的範圍內。
上圖所示是2017年惠州市的房價情況，可以說是從8500元左右一路上漲到1萬元左右。
經過2017年和2018年的對比我們可以看到，惠州的房價似乎已經到了頂，目前已經在走下坡路了，不可否認惠州2018年房價均價與2017年同期相比還有下跌。
至於是什麼原因導致惠州市的房價出現波動呢？幾點愚見：
第一、惠州房價漲的原因很大一部分是因為投資客。在2018年6月份之前，惠州可以說是粵港澳大灣區唯一不限購的城市，因為本身距離東莞、甚至、香港等地區的距離較近，自然其低廉的房價受到了很多投資客的青睞。這也是2017年粵港澳大灣區進入實質性階段後惠州房價上漲的主因。
第二、惠州房價趨於穩定（略有下降）的根本也在於不予網籤的政策。從2018年6月份之後，惠州實行了擁有兩套住房的進行了不予網籤的政策後，惠州的房市瞬間清醒了很多（這也是為什麼2018年5月份惠州房價突然增長的原因）。也就是這個時候惠州的房價一直在10000元左右進行徘徊。
那麼未來惠州的房價會上漲到什麼程度？
因本人才疏學淺無法做出準確預判，但是還是要把自己對於一個地方房價上漲的因素跟大家分享，希望有所幫助。惠州房價能夠上漲到什麼程度跟幾點或有關係：
第一、周邊城市房價情況。就目前來看無論惠州如何發展，其經濟發展水平和產業水平是很難超過東莞的，也就是說惠州的房價如何漲也不會超過東莞等城市。個人覺得惠州如今3830.58億的GDP，十年翻兩番的發展速度，總量達到15000億左右，也就與今天廣州還是有差距的，所以其房價均價不會超過目前廣州（也就是均價5萬左右）。
第二、粵港澳大灣區發展情況（或者惠州融入的情況怎麼樣）。雖然說粵港澳大灣區已經批覆在建設當中未來肯定是一篇光明，惠州得力於這樣的機會肯定會取得好處，但是好處有多少就看其融入程度如何了。其承接的產業越多，越發達自然房價就會越高，反之亦然。
第三、政策。包括房地產政策和經濟政策等，我國房地產的上漲與否很大關係取決於政策如何制定，刺激政策越多自然泡沫就越大，反之亦然。
綜上，個人覺得惠州算是一座發展潛力巨大的城市，但是房地產肯定不能成為經濟的綁架者，這點相信當地已經意識到了。個人也覺得，如今房地產對於經濟的擠出效應越來越明顯，所以為了未來城市發展更好，房價還是不要太高的好。各位覺得呢？歡迎關注惠州經濟發展和房地產的朋友留言、關注、點評吧。
勇談房產經濟壹貳叄
十年後惠州的房價大概是多少？如果鐵口直斷的說一個數字，那樣好像沒多大意義。倒不如我們理性分析、解讀下惠州的房地產前景。
從長遠看，惠州的房地產、房價應該是緩慢上揚的。就是：看漲，而且十年後可能還漲不少。
為什麼這麼說呢？請看我下面分析：
1、大灣區：
大灣區的建設肯定是對惠州是利多的，不管惠州能獲得多少好處，好處肯定是有。這對惠州當地的房價肯定是起到促進作用的，會推高惠州當地房價的。
2、地理位置：
惠州毗鄰深圳、香港，不但當地房價深受深圳房價漲跌的影響，還承接著深圳高房價的輻射作用，也就是深圳的高房價在惠州有明顯的溢出效果。在過去的許多年，這些大家應該都看在眼裡。
那可能有人會問，深圳房價會漲嗎？這麼說吧，如果深圳的房價也不漲，那其它地方的就不用討論了。
總的來說，惠州的房價是與深圳的房價是正相關的關係，有時跟深圳後面跑。我們可以從歷年來深圳惠州兩地新房價的價格走勢看的很清楚。
3、人口：
惠州目前是人口流入的城市，雖然進來大多是產業工人。但隨著惠州的產業升級，工人的收入也會水漲船高的。只要惠州的人口不斷的流入，惠州的房價就不會差到那裡去。人口是房價的基本保障，畢竟房子是用來住的。
可能現在有些人比較疑惑，2019年惠州的房價在跌啊。不可否認，惠州2018年房價均價與2017年同期相比還有下跌。但我們看的是大趨勢。
2018年以前，投資客把惠州房價炒太高了，這是國家不允許的。現在需要消化一陣子，就像股票漲到高點，有些獲利盤要走掉一樣，等有了看多者接手籌碼後，之後又會上漲。
在我們國家，房價暴漲暴跌是不可能出現的事情。房價暴漲暴跌就說明經濟失控、失速了，但這種情況不可能在中國出現，我們的經濟最艱難的時候已經過去了。
當然，雖說對惠州的房價總體看漲，這並不等於說，惠州那裡的房價都會上漲。但城區及其它重點區域上漲是堅定看多的，如惠陽、大亞灣、新圩等地區。
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這個要看惠州哪裡。
惠陽、大亞灣、新圩這種臨深地區算一類。按照深圳市中心到這些地區的距離，大約相當於北京五環和六環之間，參考價位3萬左右。考慮到惠陽有高鐵站和深惠城際，可能會到3.5左右；新圩臨坪地低碳城，預計會接近三3萬；大亞灣是石化基地，配套不足，預計2.5萬左右。
惠城和仲愷高新區算一類。這一類受深圳的影響相對較小，主要依靠惠州自身的發展。其中惠城配套好，未來又有京九客專和廣汕客專，預計江北新城和金山湖片區會去到2萬到2.5萬，老城估計能接近2萬；仲愷也有高鐵站，但主要是產業片區，如果政府在這個片區發力，預計也會到2萬以上。
外圍縣，博羅稍好，有羅浮山資源，預計1萬到1.5萬；惠東次之，有濱海資源，預計縣城1萬左右，金融街附近預計1.5萬，或更高；龍門屬生態區，發展受限，估計衝到1萬都勉強。
良澤29364681
惠州大約什麼時候能看到比較明顯的收益?
以後有可能上漲到3萬！
不考慮通脹的情況下，第一輪漲幅要等深圳14號線通車，也就是2022年。
我們不妨就以深圳地鐵14號線為例，來分析一條地鐵線開通前後房價上漲背後的邏輯。
1先說答案：
是的，現在的價格已經反映了「當下」所有的利好，但這並不妨礙它未來的漲幅。
我們進行價格分析，有兩個前提：
首先，供需決定價格；
其次，一個城市的房子，最終一定要有真實居住的剛需客戶接手才有價值；
房價被“炒”上去之後，必須有真正的剛需客戶來接盤才能被夯實。
只靠投資客“炒”起來的房價，是虛浮的，
概念一過，一定會跌下來；時間越久，跌的越到位。
地鐵拉昇站點周圍房價，本質原因就是它帶來了大量的剛需購買力。這裡我們說的地鐵，特指地鐵已經成網（一般運營里程200公里以上）的大城市的郊區地鐵線，因為在這樣的城市，市中心早已地鐵口密集，房價也處在高位，由於邊際效應遞減，市中心再加一條地鐵影響相對較小，故不予討論。
2
一條地鐵線的建成，至少需要經歷“規劃 - 建設 - 通車”三個階段！
各個階段的供需關係是如何變化的呢？
供應端
一般有兩種情況：
一、片區已經發展比較成熟，該建的樓盤都建好了，因此住宅供應基本保持不變；
二、新開發片區，住宅隨著規劃一起建設，因而住宅供應也在增加。
鑑於惠州臨深片區更接近於第一種情況，我們就按照“供應端保持不變”來分析。
（惠陽和大亞灣密密麻麻的樓盤，開發強度已經很大）
需求端
一、惠州本地的需求 因為惠州本身產業非常一般，所以可以認為，地鐵開通對這部分需求沒有影響；
二、來自深圳的自住需求 這其中又包含兩部分： 一是可自駕通勤坪山/龍崗的自住需求， 這部分需求的增減與坪山和龍崗的發展息息相關，考慮到深圳強大的產業能力，和現在西部領先於東部這兩個事實， 自駕通勤坪山/龍崗的自住需求是「緩慢線性增長」的狀態； 二是來自福田和龍崗的剛需購房者， 隨著通車時間越來越近，這部分購房者會越來越多； 通車以後，會迎來一個較大幅度的增量。
三、投資需求 地鐵規劃一出來，會湧入一波；地鐵開始建設，再湧入一波。 兩個階段內，隨著區域熱度降低和價格上漲，這部分需求會先熱後冷，由多變少。 地鐵開通以後，由於利好已經兌現完畢，投資需求開始保持穩定，直至下一個利好出現。 比如，在這個例子裡，下一個利好就是14號線惠州段的建設。
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可以看出，需求的快速增加，主要來自於福田和龍崗的剛需購房， 在地鐵規劃和建設階段，只有一部分願意犧牲短期居住體驗且瞭解規劃的人會買入，佔比非常小； 當地鐵開通以後，這部分需求才開始大規模進場。
我們用表格來展示，更加直觀：
由此可以推導出，在沒有政策干預的前提下， 一個相對成熟（即供應不變）的片區通地鐵前後，房價曲線走勢大致如圖：
（大趨勢如圖，期間會有小幅震盪）
4.
當然了，實際情況要比這個模型複雜得多， 比如整個房地產市場的大環境、新的調控政策、區域內產業入駐、住宅供應量大幅增加等因素，都會給價格帶來波動。 把握大趨勢就好。
會下雪的廣東
五年後均價2-2.5萬.個別樓盤近3萬，目前大把1.5w甚至2w
斌澤2
不是房價問題，關健是經濟，經濟好了老百姓手裡才有人民幣，沒有入市的老百姓膽小，待業可以在銀行按揭嗎？
用戶7387750375
該掙的給掙了、撤的撤了。還有多少油給你們撈？那些年限不足的地不就是轉手炒的麼
周先生228303153
惠州的房價好像沒有瘋漲過…有機會…但是如果人口開始減少那就那裡都逃不掉…
鍾永浩
大家好！我是一名資深深莞惠房產經紀人，歡迎留言評論！謝謝您們！
以下個人愚見！
2018年惠州經濟產量3830.58億，十年翻兩番問題不大！GDP 可以到15000億左右，但於今日的廣州還是很有差距！十年後的惠州房價或許能到5萬！
三年內，也就是深圳地鐵14號線正式通車，臨深的惠州大亞灣和惠陽淡水都能漲到20000均價！所謂地鐵一通，黃金萬兩！因為這裡離深圳地鐵14號線終點站 沙田站也就在幾公里的路程，同時享受地鐵紅利。到了這個時候，惠州也是進入了半小時深圳生活圈！深圳人口也就大量流入這裡，人口的流向，其實就是房地產市場升溫的一個重要信號！
其二，惠州的房價！也取決於粵港澳大灣區的發展速度，惠州享受著大灣區紅利，深圳也同時吸引大量高新人才！惠州好處能有多少，也要看深莞惠一體化建設有多成功！惠州其承接的產業和人口越多，經濟越發達自然房價就會越高，反之亦然。
第三、政策。包括房地產政策和經濟政策等，以及深圳的政策刺激，為什麼這麼說，惠州房價上漲很大一部分原因取決於深圳房價上漲！目前深圳東進1.4萬億，還有深汕合作區的成立，高鐵、快速軌道交通、高速公路都將從深圳建到特別合作區，也就是說，沿線將帶動龍崗、惠陽、惠東等區域的經濟發展！
我國房地產的上漲與否很大關係取決於政策如何制定，刺激政策越多自然泡沫就越大，如今的房子是用來住的，不是用來炒的。指望惠州炒房跟以前深圳炒房那麼掙錢，就不用想了。
