在網上看到一個段子，說是現在的樓市已經沒有“剛需”這一概念，真正的剛需是很難買得起房子的，這也從側面說明，現在的房價與老百姓的收入相比，確實不低了。那些先前買房的群體，無論是自食其力湊首付款按揭買房，還是在父母們的錢包支持下買房，無疑都是幸運的，除了月供，不再為高房價買單。不過，對於那些剛走入社會的年輕人來說，壓力無疑是巨大的：
一方面要不斷奮鬥湊首付款，另一方面還要寄希望房價不要再大漲了。房子，是一種商品，跟其他商品一樣，也會遵循經濟規律，其價值漲跌應符合供求原理。同時，房子又是一件特殊商品，受到各種綜合因素作用，房價漲跌又不會完全市場化。就過去來看，我們的房價漲多跌少，即使進入調整，也會是短暫的，過後又一路向前。這也是我們不少剛需買房人擔心的：首付款還沒湊好，房價又漲上去了。當然，也有不少人持相反看法，房價與收入大幅脫節，脫離剛需的樓市不會長遠，終究會回到原地。兩種截然不同的看法，讓我們剛需購房者無所適從。
關於現階段能不能買房的問題？依靠房地產起家的華人首富李嘉誠早就言明，據21世紀經濟報道，李嘉誠在出席年初的長江集團週年晚宴前對媒體表示，“若置業是自住，又能負擔按揭分期供款，現在買樓是沒有問題，但千萬不要買來炒，因為樓市會波動”。業內人士表示，李嘉誠以不賺取房地產最後一個銅板著稱，而且善於高賣低買，所以能叱吒商場數十年，
能說出這番話，說明肯定有他的道理。為什麼這麼說？我們先來看看當下樓市面臨的三大形勢：
第一、國家不再依靠房地產拉動經濟，房地產高峰期已過
根據有關數據統計，房地產對GDP的貢獻在這些年一直保持在5%以上，是名副其實的支柱產業，加上數十上百個關聯行業，間接貢獻應在20%以上，房地產與經濟比翼齊飛。不過，我們說任何行業發展都會有一個度，當超過這個臨界值時，就會起反作用，從而傷害其他行業。房地產行業就是如此。
根據社科院報告顯示，2018年房價收入比已經達到9.3:1，已經超過“9”這個臨界值，房地產對經濟的淨貢獻由正轉負。而國家在今年730會議上，第一次提出不用房地產拉動經濟，由此可以看出，決策層對房地產的態度發生了根本轉變。換句話說，房地產繼續壯大的可能性基本不存在了。
此外，一直作為房地產發展的關鍵因素：城市化。截止到2018年，我們的城市化率已經達到59.58%，如果不出意外的話，2019年將超過60%，按照發達國家經驗，城市化後期，其速度將明顯降低，那麼，對應的城鎮住房需求也會減緩 。2018年全國商品房銷售面積達到17億平方米，根據機構預測，從2019年過去的1-10月看，2019年全年商品房銷售面積會有所下滑，那麼，單從銷售面積回過頭看，2018年或是“空前”絕後的頂點。
第二、開發商不再“揮金如土”，由大把賺錢到艱難求生
根據中指院等機構數據顯示，僅在2019年上半年，一二三線重點城市土地流拍數量就達到2086幅，已經超過2018年1808幅總數。而且我們還看到，今年下半年土地流拍數量更比上半年多，而成交的地塊中，大多以底價和低溢價率為主。其實，這種現象，從一些開發商大佬的表態中就可以看到，如融創孫宏斌在業績會上表示，下半年會嚴格控制拿地節奏，除非是非常好的拿地機會，現在基本是停止拿地。
不敢花錢投資買地，只是折射出了一方面。實際上，不少開發商則面臨“生死劫”。根據有關數據統計，截止到目前，全國房企破產或倒閉企業已經達到408家，其數量基本相當於去年的兩倍。就連以恆大、碧桂園等龍頭房企都開啟了促銷模式，看似創紀錄的銷售額，但隱藏在背後的則是“換取現金流”以應對未來的不確定性，已成為房企們眼下迫在眉睫的大事。對於不少房企來說，在融資渠道受限，熱錢流入房地產受阻的現狀下，賺錢不是第一位的，爭取能生存下來才是頭等大事 。
第三、炒房客退出樓市，剛需自住購房進入觀望狀態
在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，國家通過多種措施對樓市進行管理和調控。根據數據統計，截止到上個月，全國已出臺房地產調控政策超過400次，與去年基本持平。國家通過打擊房地產市場亂象，
防止非房地產資金流入房地產領域，提高多套房買房成本等等措施，炒房現象大幅減少，炒房團更是不見蹤影。在樓市平穩狀態下，剛需購房者也不著急入市了。雖然，我們還看到個別熱點城市和區域還有排隊買房現象，但這裡面真假難辨，有限價產生大幅價格倒掛的“熱銷”，也有市場不好時，開發商請的“房託”而製造的假象。其實，我們從二手房市場更能反應出真實情況。從中介門店反饋的情況下，二手房成交量處於低位，如果房主真要想賣出，往往需要拿出“誠意”讓價。在這樣一種市場狀態下，購房者觀望氛圍濃厚，正如跨界人士華為創始人任正非所說，需要耐心去等待一個政策和房價都有利的時機再去購房。我們都知道，現在首套房貸利率也著實不低，對剛需來說，還貸壓力還是比較大的。
那麼，是現在咬咬牙買房，還是等兩年再買？
通過以上對樓市的三大形勢分析可知，房地產市場已經逐步由“賣方市場”轉向“買方市場”，對於購房者來說，將有更多選擇餘地。主要從兩個方面來看：
一是剛需。眼下的房子也不是不可以買，主要還是看性價比，從一些開發商的定價策略看，以跑量為主，帶著促銷性質，只要樓盤口碑可以，還是可以購買的，因為相比前期買在高位的人，現在買房人顯然節約了一筆資金。但對於一些品牌溢價率高且定價高的樓盤來說，已經透支了未來幾年漲幅，這些樓盤顯然不適合購買。如此，沒有合適的買房機會，倒不妨適當的等待。
二是投資。道理在前面已做分析，總結一句話：城市化速度減緩，房地產高峰期已過，政策不支持，加之M2也跟隨經濟進入”L”型，樓市大概率不會有過去那樣的高增長，考慮到資金成本和房子增值預期，房價少漲或者不漲，就意味著虧損，在這樣的市場環境下，很多城市已經失去了投資價值。閉著眼買房時代漸行漸遠，買房投資需謹慎，不再只是說說。
學習更多房產和購房知識，歡迎關注本號
<strong>
閱讀更多 專聊房君 的文章
