上市窗口開啟 長租公寓迎來“價值時代”

導讀

成熟期的競爭將呈現怎樣的畫面？一個可以預見的趨勢是，頭部企業間的競爭將更加純粹，迴歸長租公寓最根本的功能。

10月29日，蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會(SEC)遞交招股書，準備在美國紐交所上市，股票代碼為"DNK"。

在此之前，青客公寓也遞交IPO申請，長租公寓迎來上市熱潮。上市潮意味著走過了萌芽期、快速增長期、陣痛期後的長租公寓行業，正在進入成熟發展期，未來長租公寓之間的競爭將更加聚焦、更加純粹。

從千帆競發到洗盡鉛華

在一二線城市房價高企的今天，對於年輕人而言，租房已經成為一個長期且穩定的需求。

然而國內的住房租賃市場，長期以個人出租為主，機構化租賃機構缺失，客觀上造成了供需關係的錯配。據統計，在北京，一居室的需求佔比大概在30%左右，而全部在租房源中，一居室佔比僅有25%左右；三居室需求佔比只有15%左右，而房源佔比接近30%。一個可以想象的場景是，一位擁有三居室的房東，很難把房間整租給租戶。

信息中介模式可以看作是解決市場需求的1.0時代。只是發展到當下，信息中介出現的弊端愈發明顯。黑中介盛行、假房源信息氾濫等問題，房東不放心出租、租客也時常被坑。市場迫切呼喚強勢品牌來解決兩個C端用戶的需求。

機構化的長租公寓成為最直接的解決辦法。通過標準化的裝修、配置，並提供租後服務，長租公寓讓房東更省心，讓租客住得更舒心。作為第三方，長租公寓很好地承接了最核心訴求。

2011年至2016年間，長租公寓處於發展早期，自如、青客等長租公寓品牌就已出現，蛋殼是後起之秀，2015年初成立以後發展迅速。

2016年底開始，“房住不炒”政策方向的確立，住房租賃市場受到了國家政策的鼓勵，長租公寓迎來“風口”。開發商、酒店系、中介公司、創業者紛紛湧入賽道，試圖分一杯羹，行業迎來高速發展期。

就像O2O、網約車、共享單車一樣，資本雖然加速企業的發展，卻也讓企業積蓄了風險。特別是像長租公寓行業，又是一個重投入行業，對資金的依賴程度高，處在成長期迅速擴張的企業，一旦資金鍊出現問題，就會陷入困境。2018年以來，長租公寓連續爆雷、開發商相繼退出幾乎都是由於相似的原因。

長租公寓的價值修復

長租公寓本身是一個民生行業，是長期經營逐漸獲利的玩法，無法滿足快速變現的要求。前期統一收房、統一裝修需要付出大量的資本。

規模化既是戰略需求也是實現盈利的必經之路。只有當規模達到一定程度，才能以規模化降低裝修成本。同時，當房源完成第一次裝修，房子在未來很長一段時間內幾乎都不需要再次裝修。也就是說，只要房東繼續出租，成本是邊際遞減的。只要營收穩定，會逐步逼近盈虧平衡點。

可以看出，長租公寓當前的主要任務。一是繼續規模化，增加營收並降低成本。從蛋殼公寓的招股書來看，截止2019年9月30日，蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場，共運營406,746間房間，與2015年年底相比增長了166倍。由此帶來的單間裝修成本從2017年的平均12646元/間，下降到2019年前9個月的平均10404元/間。

另外，提升房東的續簽率和租戶續租率，降低成本來獲得穩定的營收。從招股書來看，截至2019年6月30日，蛋殼公寓租客入住率高達89%，租客續租率超過了51%，房東續簽率為80%，居於行業首位。

只要續租和續簽穩定，盈利只是時間問題。蛋殼公寓已經出現了這個趨勢。招股書顯示，蛋殼公寓與房東的租約為4-6年，而蛋殼公寓的投入回本週期為12到20個月。也就是說，在與房東的租約內，可以提前鎖定盈利期。

除了自身的經營，長租公寓的市場大環境也在經歷一個自我修復的過程，洗牌期的陣痛讓市場重歸理性，讓供需迴歸平衡。

對於房東來說，對租房價格的期待將回歸理性，對長租公寓的認知更完善，不再片面要求租金上漲，而是更加看重機構的實力和資質，這對於頭部企業來說是一大利好。資本將更加聚焦於頭部企業的價值，最終讓其獲得更多的資源和更好的發展機會。

由此可見，在經營上，頭部企業有逐步盈利的可能；在大環境上，頭部企業正在獲得越來越多的資源傾斜。這是市場逐漸成熟的標誌，上市潮便是市場從陣痛期到成熟期的轉折點。

未來競爭將更加聚焦

看服務、重運營、拼實力

成熟期的競爭將呈現怎樣的畫面？一個可以預見的趨勢是，頭部企業間的競爭將更加純粹，迴歸長租公寓最根本的功能。

首先是服務。當供需迴歸平衡，市場份額更加集中，巨頭之間的競爭將演化為服務的競爭。即誰能讓房東和租客滿意，誰就能優化成本獲得更快的營收。艾瑞諮詢的調查報告顯示，蛋殼公寓主要以標準化的房屋產品和高品質的服務質量取勝。

其次，運營效率決定成敗。當長租公寓的規模越來越大，平臺的運營效率變得異常關鍵。高效的運營將帶來更高的滿租率，從而進一步降本增收。

第三，比拼實力，既包括資本層面的加持，又包含管理團隊的實力。二者相輔相成，資本要為企業創造更好的機會，不只是物質上的還是合作上的，而企業的經營水平也同樣重要。

當然，在傳統的業務之外，企業還應當尋求更多元化的收入。多元化能夠有助於進一步改善利潤率情況。目前自如和蛋殼都在保潔、維修等業務上不斷積累經驗，這也體現了未來的一大趨勢。

綜合來看，在經歷了萌芽期、快速增長期、陣痛期後，如今的上市熱潮正在開啟長租公寓市場新的時間節點。市場將逐漸步入成熟期。資源向頭部平臺集中，規模化的不斷髮展、運營效率的提高將逐漸優化巨頭們的經營狀況。

未來的競爭此刻已經打響，經營邏輯、服務水平、平臺底蘊都將深刻影響著巨頭之間未來的格局變化。