大家好，新一期的小林說房要跟大家說說最近的土地市場，如果你也關注石家莊土地市場，一定不要錯過這篇文章。
壹
土地是房企的命脈，在中國房地產市場發展的40多年時間裡，房企悟出了一個道理，想要做強做大，就要大量買地，有些房企的儲備土地數量甚至夠未來10年的開發量。
由於房地產市場的不斷髮展以及土地對行業的重要性，土地的價格也水漲船高，當前土地購置費用已經成為項目開發過程中最大的成本。
不過，2018-2019年在巨大的樓市下行壓力下，土地市場也受到了“重創”，2019年全國土地流拍數量達到近年之最。
國信房地產信息網顯示，2018年一二線重點城市全年有1808塊土地流拍，同比增長93.6%。2019年上半年，全國共流拍了8882塊土地，其中一二三線重點城市則共有2086塊土地流拍，超過2018全年。
石家莊土地市場也沒有逃過行業的大趨勢，2019年石家莊土地市場同樣有土地流拍，小林整理發現“金九銀十”期間流拍、停拍土地的數量是截止到今年為止最多的兩個月份，兩個月中5宗地塊流拍，其中九月份流拍1宗地塊，停拍1宗地塊，10月份流拍4宗地塊：
9月份：
藁城區【2019】078號地塊在預告的拍地時間未公佈地塊出讓結果；
欒城區[2019]030號地塊發佈了暫停掛牌的公告；
10月份：
主城區[2019]045號因無人報名終止出讓；
主城區[2019]046號因無人報名終止出讓；
主城區[2019]048號因地塊報價於底價流拍；
循環化工業園區化工〔2019〕003號地塊因無人報名而流拍；
貳
今年在傳統樓市銷售旺季，石家莊土地流拍數量卻最多，什麼原因導致了流拍呢？
小林認為最重要的是以下幾個原因：
1、房企資金不足，無力拓展新地塊
在“房住不炒”政策大背景下，住建部明確表態，要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。
我們都知道房地產是資金密集型行業，有錢才能驅動的拿地、開發等城區。但銀保監會嚴控資金流向房地產行業，繼續遏制房地產泡沫化，信貸政策不斷收緊。融資方面渠道變窄、成本變高，銷售方面購房者貸款利息增加等等政策，這樣供需雙向的調控使得開發商資金獲取難上加難了。
第二，在獲取土地的時候首先要準備充足的資金，在拿地之前就要交大量的土地保證金，拍地之後很短的時間內就要交土地出讓金。如果是市區黃金地塊，動輒要2億+的地塊，對於房企來說確實是非常大的壓力，在10月份多宗主城區地塊的流拍中可見端倪。
錢少，是最主要也是最根本的原因。
2、地價太高，利潤空間少
房價的大起大落也催動了土地價格的大起大落，在2016-2017年房價大漲的兩年，土地價格也迎來了新高，不過那個瘋狂的市場也不允許房企思考，因此產生了不少高價地塊：
·2017年6月金輝地產拿下的正定[2016]007號地最終樓面價達14017元/平方米
·天2017年天山集團摘得的正定[2016]008號地、[2016]010號地以及[2016]011號地三宗地樓面積分別達20923元/平方米、15542元/平方米以及14523元/平方米
·潤江和金科拿下的[2016]012號地與[2016]013號地，樓面價分別為14304元/平方米和11934元/平方米
在樓市下行的2018-2019年，房價下降，前兩年拿的地塊樓面價比現階段房價高不了多少，甚至地價高過房價，可謂真實版——麵粉比麵包貴；同時，其他建安等成本都在增加，房企利潤空間越來越小。
原來房企囤地是因為越早拿地地價越低，未來開發成本越低，現在囤地未來房地產市場的未知因素多，囤地的願望也越來越低。
3、政府對土地價格期待高，開發商期待降價
土地財政收入是地方財政收入重要的一部分，政府期望能在土地市場獲取更多收入。
從石家莊市場流拍的地塊原因多次出現：報價低於底價流拍，這說明政府對土地價格的期待很高，但開發商卻期望地塊降價。
2018-2019也是房企的負債高峰期，根據《2019年上半年50家上市房企資產負債率排行榜》，50家上市房企的平均資產負債率為81.1%，高於2018年底的80.65%，其中30家房企的資產負債率超過80%，10家房企超過85%，4家房企超過90%，包括中梁控股、中南建設、建業地產、融創中國。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，開發商85%的資產負債率數據是可以容忍的，但部分企業超過這個指標，一定要警惕兌付壓力。
一位全國TOP20的房企業內朋友向小林表示：“原來只要拿地就能掙錢，現在不一樣了，有的地塊算下來利潤空間不到5%，不精打細算有大幾率賠錢的可能。所以，大房企拿地也越來越謹慎了。”
叄
那這麼艱難，房企是不是就不拿地了？
當然不是，我們看到房企還是在利用自己的一切能力去拿地，雖然房地產行業傳統的黃金期已經過去了，但是房地產的收益率相對於其他行業還是要高。
傳統行業的年利潤增長大多維持在10%以下（甚至是5%以下），而房地產企業雖然說經歷了寒冬，但是仍有較高的利潤增長。以2018年上半年為例，萬科利潤總額同比增長42.24%、保利地產增長24.67%、綠地控股增長40.36%等。
另外，從銷售層面來看，尤其一二線城市，房地產市場銷售出現兩級分化，大房企銷售業績穩中有升，小房企的日子步履維艱，強者恆強，規模化發展仍然是行業探索的課題，大品牌想要贏得市場必定還要拿地，規模不能說明一切，但沒有規模是萬萬不能的。
另外，想要活下去，只能踏踏實實做產品，好產品就意味著成本的投入。總之行業深度洗牌，作為購房者的你知道選誰了嗎？
最後，小林跟大家分享“金九銀十”期間石家莊土地成交的狀況，這兩個月成交的土地也不少，我們發現正定區域土地成交量有所上升，但相較於2017年多個地塊10000元以上的樓面價，2019年的土地市場還是顯示出了理性的一方面。不過從大量的拿地數量也看出，房企對正定區域的看好。
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