從2018年開始，外資收購境內大宗商辦物業投資額快速增長。這些大宗交易主要集中在北上廣深四大一線城市，佔市場交易總額的75%。其中外資參與上海大宗商辦物業收購總成交額的六成，外資參與北京大宗商辦物業收購總成交額的三成。
我國一線城市核心地段待開發土地逐漸變少，這些核心的存量物業資產已經是比較稀缺的資源。外資收購標的多位於一線城市核心地段或者新興商務區，具有地段優勢、配套優勢或者商務便捷。外資收購價格並無明顯折價，有些相對稀缺的存量資產，收購價格甚至高於市場預期。
外資機構具備資金優勢，特別是凱德這些外資商業地產運營公司能夠通過“私募+REITS”的輕資產運作模式，大幅降低持有成本。在國內去槓桿和縮緊房地產融資規模的金融環境下，內資與外資相比不具備資金方面的優勢。
1、外資大舉進入中國買買買
根據戴德梁行數據，2018年中國內地商業不動產大宗交易額達2,960億元人民幣，交易金額創下歷史新高，較2017年上升9.5%。其中，外資機構投資總額達960億人民幣，同比大幅增長65%，佔總交易額的32%。
北上廣深四個一線城市是投資人最看重的城市，2018年大宗交易額合計佔市場交易總額的75%。其中，上海商業地產總交易額1,172億元，佔比39.59%，是商業地產交易最活躍的城市。
外資收購內地一線城市大宗商辦物業交易總額達946億元，約佔99%。同時，外資也佔一線城市總投資額的45%。外資參與北京大宗商辦物業收購金額達到了169億元，佔北京大宗物業總成交的三成；外資參與上海大宗商辦物業收購金額達到了640億元，占上海大宗物業總成交的六成。
△數據來源：戴德梁行
這些外資機構包含黑石、凱德、領展、騰飛、基匯資本等知名地產投資基金。
2、外資大舉收購境內大宗商辦物業原因分析
2019年，外資收購大宗商辦物業交易佔比進一步提高。從2019年上半年四大一線城市大宗商辦物業成交情況來看，上半年成交金額超過450億元，外資成交佔比一半。外資大舉收購內地大宗商辦物業，原因比較多。
第一、從全球資產配置的角度看，外資機構有需要投資一定比例中國資產。特別是中國經濟增長率連續多年排在世界前列，外資投資機構非常樂於參與分享中國經濟發展的紅利。據英國《金融時報》報道，CPPIB（加拿大退休金計劃投資局）計劃到2025年將其在中國的資產配置佔比從2018年的7.6%提高到20%。CPPIB資產總規模3670億加元（約合2800億美元）。
第二，“限外令”於2015年正式鬆綁，外資對境內各項資產投資隨之逐年上升，大宗商辦物業也不例外。
第三，中國一線城市核心地段待開發土地非常少，因此這些存量物業因稀缺而具有價值。 對於追求持續穩定收益的養老基金和主權財富基金來說，成熟的投資型物業會是好的投資標的。對黑石這樣追求改造後較高增值收益的地產基金來說，具備改造空間的舊樓項目會是好的投資標的。
第四，外資機構具備資金優勢，特別是凱德這些外資商業地產運營公司能夠通過“私募+REITS”的輕資產運作模式，大幅降低持有成本。在國內去槓桿和縮緊房地產融資規模的金融環境下，內資與外資相比不具備資金方面的優勢。
案例分析
2019年外資收購一線城市大宗物業部分交易
從以上案例我們可以看出在外資境內收購大宗商辦物業有以下的特點：
第一，外資收購標的多位於一線城市核心地段或者新興商務區，具有地段優勢、配套優勢或者商務便捷。外資收購價格並無明顯折價，有些相對稀缺的存量資產，收購價格甚至高於市場預期。比如2019年領展基金以65億元購買的位於深圳市福田區中心的深圳怡景中心城，這是深圳第一宗外資基金併購商業資產，也是近三年來的首次零售物業整售。交易單價高達7.87萬元/平方米，以2018年中心城總收入和交易價格計算的租金收益率僅為4.32%。
第二，外資收購標的可能是成熟型的投資物業或者具備改造空間的舊樓物業，以追求持續穩定收益或者改造升值。
第三，外資機構一般是基金，除養老基金和主權財富基金之外，還有私募基金和REITS的方式。這些基金資金成本極低或者採用輕資產方式運營，具備較強的資金優勢。萬達、龍湖、新城這些民營開發商轉型的商業物業運營商，在資金成本上無法與之公平競爭。
閱讀更多 朔商資本 的文章
