深房大表哥，作為一個資深的房產投資專家，同時也是一個提供購房策略的買房軍師，目前在大表哥的幫助下，已經為10000人提供買房的最優解決方案，也希望幫助更多人少走彎路，輕鬆置業。深房大表哥，不像其他自媒體，意見含糊其辭、遮遮掩掩讓你摸不清頭腦，作為一個身經百戰的實戰派，只對大家講最有用、最效率的操作方法和策略建議。

今天就大家提出比較多的問題，分享一下我這些年談過500套房的談判和砍價經驗，當買二手房的時候用上，輕鬆幫你省掉很多錢，這也是我這些年一直痴迷二手房的原因。

1、知己知彼

必須瞭解市場，職業炒房人轉正要看房200套，作為非專業選手，打個折看個十幾到幾十套還是要的，如果說看房兩天就買了個性價比超好的二手房，這相當於天上掉餡餅，概率極小。

你需要對你中意的樓盤掛出的房源非常熟悉，網絡上掛的價格很多是虛假房源或虛假價格，可以通過了解查看成交價瞭解行情，多實地看房，摸清該小區不同樓棟、樓層、戶型的價值體系，需要費點時間，但是如果能讓你少花幾萬冤枉錢又何樂而不為。

2、佯裝不願赴約

有中意的房子，談判前，不要表現的過於欣喜，表現有點興趣，推脫之後勉強答應面談赴約，更利於反客為主。

3、武器準備

報價一定要非常謹慎，不輕易報價，報一次價你在中介和賣家面前就相當於只剩下條內褲了，再報一次，你就差不多透明瞭，基本知道你底限了。

既然是你看重的房子，應該在你眼裡要麼性價比還行要麼自住喜歡，但為了談價，你需要更多去挖掘這個房子的不足，區別於其他房子的不足點，這個涉及面很多比如稅多還是稅少，樓層差可以拿來吐槽，樓層好也可以吐槽，因為價高嘛，戶型、樓棟位置，總價高的可以吐槽總價高，總價不高的也許可以吐槽單價高，甚至邊上其他小區的性價比

貸款比較多的可以吐槽貸款問題，要熟知本樓盤甚至邊上其他樓盤的價格體系，以劣勢對別人的優勢。

你需要整理準備幾個比較明顯的房屋問題，然後在議價關鍵時機可以慢慢放出來，但是一定要察言觀色見機行事，兩個人過去可以唱雙簧。

如果覺得有一定把握，把定金5w或10w現金準備好，隨時帶著（不要告訴中介和其他人）

4、見面談價——軟！硬！兼！施！

保持友好寒暄，建立好第一印象，切記一上來，過於感性，把自己對於房屋的喜愛之情言表於外，全說房屋的優點“出門就是地鐵站、這個戶型比上一個好、這個裝修風格我很喜歡、樓下就有某某商場、這個地點非常合適......”，說者無心，聽者有意，這樣讓賣家在後期談判時，自己的底氣更加充足。也不要過於強硬，如言之鑿鑿說朝向不好、公攤太小、房子好暗等，說的一無是處，賣家肯定想既然不喜歡叫我過來幹嘛，那你還過來談什麼？

如果是裝修有傢俱家電的，你可以先了解報價是不是全含的，因為有時傢俱家電沒明確，到最後你的價位和賣家價位有幾萬差距，中介會說裝修傢俱幾個送你了，就這樣吧，強賣你了，抹平幾萬，哈哈，傢俱家電有時會成為賣家和中介手裡的一張牌，他沒打，可以讓他先打出來。

寒暄之後，可以表達對房屋整體的感覺，比如第一感覺還可以，雖然家人覺得有些地方不夠好，但我感覺有興趣所以過來聊聊，你這個房子掛的價格是...吧，簡單確認報價，然後說就是房子......（這時可以把準備的房屋不足選幾點慢慢說出來），一定注意表述方式。

強調房子的不足不是為了惹怒賣家和置業是為了在議價的時候，達到砍價的目的，找出的毛病要真實存在的，注意措詞和口氣，提高砍價的成功率。

我們心裡要確定這幾個價位，賣家已經同意的出售價格、自己能夠接受的最高上線價格、自己希望的最理想價格。然後在自己希望的最理想價格進行下調後，按照這個價格進行出價。

說出一些問題後，表達價格有點超自己的能力，問最低可以接受多少？最理想的狀況是在你出第一次價前讓賣家先降一輪價。

一般來說（僅適合正常）賣家也是有預期的，報價肯定要談的，正常他會僵持小會然後象徵性降一次價。

這一次你有兩種策略選擇（你也可以提前瞭解到房東的心理預期），第一種是繼續磨，邊上的家屬可以小聲說，還是超出預期呀，你也可以安排人裝中介打個電話（現實中是否要這樣因人而異），意思出來套價格不錯的好房，讓過去看，你接起電話猶豫下委婉拒絕。

這時，如果覺得賣家好說話，你可以再拿出點武器（房子另一些不足或者哭窮），價還是不低呀，讓賣家再降點，運氣好賣家可能會再減點點，很多賣家肯定會說我已經表達過誠意了，你們接受的價是多少嘛？

如果賣家看起來比較直爽和強硬的，說完房子的不足和哭窮後，試探性出一次價，這個價格一定比你能接受的價位低1.5-2檔左右，而且出價想好避開一些數字，通常尾數0、8、6、5是成交的最多的數字，90%的人不願意在尾號4成交，比如正常報實價192萬，極有可能在186或188成交，如果你第一次出價出186，基本就至少朝著188+奔去了，如果你第一次報187，那188很難守住，可能奔著189或190去了，如果第一次報183,（如果賣家沒嚇跑），也許有望在186左右達成，這些不絕對，因人而異。但對於新手是需要了解有這麼一個心理博弈過程。

出完一次價後，對方還在那心平氣和，繼續談，那還是有一定的希望，當然你也要做好別人可能起身就走的打算，出價別太離譜，要察言觀色。

你出完一次價後，賣家肯定會搖頭不滿意，心想對面這位買家太摳了，真能砍，但也不好說啥然後中介可能把賣家叫出去聊聊（也可能把你拉出去聊聊），希望大家再往中間湊湊試試。

然後賣家可能會再松一點點，當然也可能是讓你再提一點點，這個時候個別賣家也許心裡開始有點不耐煩，價格還沒達成一致，再哭窮，哭慘，來個中國好聲音現場版，說下家裡得有多慘，女買家演的楚楚可憐，眼淚在眼眶打轉，隻身在外打拼不容易，男買家則苦訴“上有老，下有小，慘啊”，“啃饅頭吃鹹菜湊了點錢，老人把褲腳管裡封的存摺拿給了我，加起來湊出了這些錢。

他們可能在中介的唆使下最後報次價，做好報完後不同意可能會拍屁股走人，報完價後看你反應，你可能行不行就這一次機會了，這時，你把準備好的定金現金拿出來表示自己的誠意，把五萬或十萬現金往賣家方向慢慢推過去，再稍微砍一點點就**價，現在就籤，收下吧，當五萬或十萬的現金擺在眼前時，他們會心頭一驚，然後想笑，那萬把塊錢差距的防線可能很快被突破，如果看到賣家耐心不足，這招可以提前點用，這樣軟磨硬泡是很有希望談到一個滿意的價格。

如果賣家有貸款，你願意多付首付，也是一個非常好的籌碼（房產投資還是儘量少首付）

如果賣家急要拿到錢，你可以和中介合作，讓賣家早拿到錢，你同樣可以走按揭，有墊資公司提前墊資進來過戶後就給賣家錢，把增加的成本算好，比如雖然可能多1-2萬成本，但是你相當於全款給賣家，對急要錢的賣家是一個非常大的吸引，可以砍下的成本就遠不止這1-2萬了。（有些中介能操作，有些不行）

在與賣方議價時，隻身前往的中間不妨拿家人說事，就比如說自己對房子很滿意，但家人還有點猶豫，如果價格再低點，那麼就可以說服家人了，中間出去打電話什麼的，另外中介費本身是有一些彈性的，但你直接去砍不好砍下來，而在交易只差那1-2萬時，是可以變相讓中介自降部分中介費以達成合同，除一兩個中介如比較死板，大部分中介的中介費是有彈性的。

職業房產投資人很多不通過中介交易，當然房源是從中介那挖掘出來的，甚至有些先通過中介見面聊幾句，然後可以弄到賣家的電話，搞電話的方式很多（有的是物業幾包煙就解決了），然後他們直接和賣家籤買賣合同交易，省去中介費，在辦手續過程中請專門的人辦手續過戶（有機構和中介專門做），但對於新手來說是否要這樣見仁見智，沒有中介把關，不懂的新手如果遇到有問題的賣家，就少了一道保險，而且自己花費的精力略多點。

最後總結，談判前自己心裡一定有一個能接受的最高價，堅持自己的價格底線，畢竟好房很多，拿著錢總能碰到，以上是按有耐心的賣家為例進行舉例，給初級新手瞭解、熟悉談判的過程，遇到耐心不夠的賣家需要結合實際靈活變通省去不必要環節。