深房大表哥，作为一个资深的房产投资专家，同时也是一个提供购房策略的买房军师，目前在大表哥的帮助下，已经为10000人提供买房的最优解决方案，也希望帮助更多人少走弯路，轻松置业。深房大表哥，不像其他自媒体，意见含糊其辞、遮遮掩掩让你摸不清头脑，作为一个身经百战的实战派，只对大家讲最有用、最效率的操作方法和策略建议。

今天就大家提出比较多的问题，分享一下我这些年谈过500套房的谈判和砍价经验，当买二手房的时候用上，轻松帮你省掉很多钱，这也是我这些年一直痴迷二手房的原因。

1、知己知彼

必须了解市场，职业炒房人转正要看房200套，作为非专业选手，打个折看个十几到几十套还是要的，如果说看房两天就买了个性价比超好的二手房，这相当于天上掉馅饼，概率极小。

你需要对你中意的楼盘挂出的房源非常熟悉，网络上挂的价格很多是虚假房源或虚假价格，可以通过了解查看成交价了解行情，多实地看房，摸清该小区不同楼栋、楼层、户型的价值体系，需要费点时间，但是如果能让你少花几万冤枉钱又何乐而不为。

2、佯装不愿赴约

有中意的房子，谈判前，不要表现的过于欣喜，表现有点兴趣，推脱之后勉强答应面谈赴约，更利于反客为主。

3、武器准备

报价一定要非常谨慎，不轻易报价，报一次价你在中介和卖家面前就相当于只剩下条内裤了，再报一次，你就差不多透明了，基本知道你底限了。

既然是你看重的房子，应该在你眼里要么性价比还行要么自住喜欢，但为了谈价，你需要更多去挖掘这个房子的不足，区别于其他房子的不足点，这个涉及面很多比如税多还是税少，楼层差可以拿来吐槽，楼层好也可以吐槽，因为价高嘛，户型、楼栋位置，总价高的可以吐槽总价高，总价不高的也许可以吐槽单价高，甚至边上其他小区的性价比

贷款比较多的可以吐槽贷款问题，要熟知本楼盘甚至边上其他楼盘的价格体系，以劣势对别人的优势。

你需要整理准备几个比较明显的房屋问题，然后在议价关键时机可以慢慢放出来，但是一定要察言观色见机行事，两个人过去可以唱双簧。

如果觉得有一定把握，把定金5w或10w现金准备好，随时带着（不要告诉中介和其他人）

4、见面谈价——软！硬！兼！施！

保持友好寒暄，建立好第一印象，切记一上来，过于感性，把自己对于房屋的喜爱之情言表于外，全说房屋的优点“出门就是地铁站、这个户型比上一个好、这个装修风格我很喜欢、楼下就有某某商场、这个地点非常合适......”，说者无心，听者有意，这样让卖家在后期谈判时，自己的底气更加充足。也不要过于强硬，如言之凿凿说朝向不好、公摊太小、房子好暗等，说的一无是处，卖家肯定想既然不喜欢叫我过来干嘛，那你还过来谈什么？

如果是装修有家具家电的，你可以先了解报价是不是全含的，因为有时家具家电没明确，到最后你的价位和卖家价位有几万差距，中介会说装修家具几个送你了，就这样吧，强卖你了，抹平几万，哈哈，家具家电有时会成为卖家和中介手里的一张牌，他没打，可以让他先打出来。

寒暄之后，可以表达对房屋整体的感觉，比如第一感觉还可以，虽然家人觉得有些地方不够好，但我感觉有兴趣所以过来聊聊，你这个房子挂的价格是...吧，简单确认报价，然后说就是房子......（这时可以把准备的房屋不足选几点慢慢说出来），一定注意表述方式。

强调房子的不足不是为了惹怒卖家和置业是为了在议价的时候，达到砍价的目的，找出的毛病要真实存在的，注意措词和口气，提高砍价的成功率。

我们心里要确定这几个价位，卖家已经同意的出售价格、自己能够接受的最高上线价格、自己希望的最理想价格。然后在自己希望的最理想价格进行下调后，按照这个价格进行出价。

说出一些问题后，表达价格有点超自己的能力，问最低可以接受多少？最理想的状况是在你出第一次价前让卖家先降一轮价。

一般来说（仅适合正常）卖家也是有预期的，报价肯定要谈的，正常他会僵持小会然后象征性降一次价。

这一次你有两种策略选择（你也可以提前了解到房东的心理预期），第一种是继续磨，边上的家属可以小声说，还是超出预期呀，你也可以安排人装中介打个电话（现实中是否要这样因人而异），意思出来套价格不错的好房，让过去看，你接起电话犹豫下委婉拒绝。

这时，如果觉得卖家好说话，你可以再拿出点武器（房子另一些不足或者哭穷），价还是不低呀，让卖家再降点，运气好卖家可能会再减点点，很多卖家肯定会说我已经表达过诚意了，你们接受的价是多少嘛？

如果卖家看起来比较直爽和强硬的，说完房子的不足和哭穷后，试探性出一次价，这个价格一定比你能接受的价位低1.5-2档左右，而且出价想好避开一些数字，通常尾数0、8、6、5是成交的最多的数字，90%的人不愿意在尾号4成交，比如正常报实价192万，极有可能在186或188成交，如果你第一次出价出186，基本就至少朝着188+奔去了，如果你第一次报187，那188很难守住，可能奔着189或190去了，如果第一次报183,（如果卖家没吓跑），也许有望在186左右达成，这些不绝对，因人而异。但对于新手是需要了解有这么一个心理博弈过程。

出完一次价后，对方还在那心平气和，继续谈，那还是有一定的希望，当然你也要做好别人可能起身就走的打算，出价别太离谱，要察言观色。

你出完一次价后，卖家肯定会摇头不满意，心想对面这位买家太抠了，真能砍，但也不好说啥然后中介可能把卖家叫出去聊聊（也可能把你拉出去聊聊），希望大家再往中间凑凑试试。

然后卖家可能会再松一点点，当然也可能是让你再提一点点，这个时候个别卖家也许心里开始有点不耐烦，价格还没达成一致，再哭穷，哭惨，来个中国好声音现场版，说下家里得有多惨，女买家演的楚楚可怜，眼泪在眼眶打转，只身在外打拼不容易，男买家则苦诉“上有老，下有小，惨啊”，“啃馒头吃咸菜凑了点钱，老人把裤脚管里封的存折拿给了我，加起来凑出了这些钱。

他们可能在中介的唆使下最后报次价，做好报完后不同意可能会拍屁股走人，报完价后看你反应，你可能行不行就这一次机会了，这时，你把准备好的定金现金拿出来表示自己的诚意，把五万或十万现金往卖家方向慢慢推过去，再稍微砍一点点就**价，现在就签，收下吧，当五万或十万的现金摆在眼前时，他们会心头一惊，然后想笑，那万把块钱差距的防线可能很快被突破，如果看到卖家耐心不足，这招可以提前点用，这样软磨硬泡是很有希望谈到一个满意的价格。

如果卖家有贷款，你愿意多付首付，也是一个非常好的筹码（房产投资还是尽量少首付）

如果卖家急要拿到钱，你可以和中介合作，让卖家早拿到钱，你同样可以走按揭，有垫资公司提前垫资进来过户后就给卖家钱，把增加的成本算好，比如虽然可能多1-2万成本，但是你相当于全款给卖家，对急要钱的卖家是一个非常大的吸引，可以砍下的成本就远不止这1-2万了。（有些中介能操作，有些不行）

在与卖方议价时，只身前往的中间不妨拿家人说事，就比如说自己对房子很满意，但家人还有点犹豫，如果价格再低点，那么就可以说服家人了，中间出去打电话什么的，另外中介费本身是有一些弹性的，但你直接去砍不好砍下来，而在交易只差那1-2万时，是可以变相让中介自降部分中介费以达成合同，除一两个中介如比较死板，大部分中介的中介费是有弹性的。

职业房产投资人很多不通过中介交易，当然房源是从中介那挖掘出来的，甚至有些先通过中介见面聊几句，然后可以弄到卖家的电话，搞电话的方式很多（有的是物业几包烟就解决了），然后他们直接和卖家签买卖合同交易，省去中介费，在办手续过程中请专门的人办手续过户（有机构和中介专门做），但对于新手来说是否要这样见仁见智，没有中介把关，不懂的新手如果遇到有问题的卖家，就少了一道保险，而且自己花费的精力略多点。

最后总结，谈判前自己心里一定有一个能接受的最高价，坚持自己的价格底线，毕竟好房很多，拿着钱总能碰到，以上是按有耐心的卖家为例进行举例，给初级新手了解、熟悉谈判的过程，遇到耐心不够的卖家需要结合实际灵活变通省去不必要环节。