近幾年，龍頭房企發展成熟，擁有良好的品牌和成熟的產品線。同時，還有很多地方性小房企擁有良好的土地資源，但開發能力、資金實力有限，產品無法產生溢價。在這樣的背景下，雙方進行代建合作就能產生1+1＞2的效果。
房地產代建是由擁有土地的委託方發起訴求，由擁有項目開發建設經驗的專業代建方承接，雙方通過平等協商建立合作關係，最終實現共同盈利的一種合作開發模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、產品、成本、融資、管理、團隊等方面積累的成熟的經驗，可為委託方提供項目定位、規劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發全過程服務。
最初的代建模式是房企幫政府建保障房及市政設施，蓋得比一般的商品房還要美，代建收入一般不超過建安工程的3%，利潤微薄。
後來，品牌房企開始給其他小開發商代建項目，所獲得的利潤相對更高，部分能達到銷售收入的5%-8%。如果延展到前期的規劃設計到後期物業管理，全程獲得的收益並不比單獨拿地開發低。
再之後，品牌房企又把資本引進代建項目，代建方向符合投資標準的代建項目提供融資支持，或通過其合作金融機構提供融資、代建方提供增信措施。在地產融資政策收緊的背景下，小房企很難取得外部融資，而品牌房企具有多種融資渠道，能有效解決小房企的融資難困境，讓各方都歡喜。通常情況，代建方會賺取一些融資成本利差。
現在，就玩得更復雜了。以綠城的代建4.0為例，既包括事前的基金安排與銷售約定機制（有點售價對賭的意思），也包括事中的各種管控，更涵蓋了樓盤交付之後的各種服務。用他們自己發明的專業術語來說，叫做「QR協定」（品質信用協定）與「VS計劃」（價值分享計劃）。
二、房地產代建的類型
1.商業代建
與土地確權的房地產項目對接，由委託方提供土地並承擔全部或主要的投資，代建方根據項目方需要向項目輸出品牌，派駐專業的開發團隊，承擔開發任務，提升產品的市場價值，併為符合要求的部分項目提供融資服務。此類項目簡單來說，就是品牌開發商不知名的小開發商提供全程的開發管理服務，輸出品牌，提升產品的市場價值。
2.資本代建
與各類專業進行房地產投資的金融機構對接，代建方為其投資項目提供全過程開發管理服務，實現“資本+代建”雙贏。舉個例子，地產基金A是一家專注於房地產股權投資的金融機構，擁有財富端募集資金的優勢，但是缺乏項目操盤經驗，或者沒有操盤團隊，那麼他們找品牌房企合作再合適不過。
3.政府代建
代建方與政府相關部門合作，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務配套的建設管理和服務，依據項目的投資、銷售或利潤總額收取佣金。政府代建項目的利潤較低，但也可獲得更多的社會資源。
三、代建合作的要點
代建合作中，委託方擁有投資決策權、監督權、建議權和知情權，享有項目的投資收益，承擔投資風險。代建方負責開發環節的全過程管理。雙方通過《項目開發代建管理合作協議》約定主要事項：
1.項目建設管理事項。項目定位、設計、施工、銷售方面的決策權等的約定，具體包括包括編制項目開發生產計劃、規劃方案設計確定、施工圖設計及審核、三通一平工作、建設用地地質勘探、樁基施工管理、供應商的考察與確定、籤施工協議、組織總包資源單位進場及施工、協助委託方完成工程款支付、工程竣工驗收、銷售排期及售價等等。篇幅所限，在此不再詳述（下同）。
2.辦理政府部門相關手續。包括辦理《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》、《工程驗收報告》、《單項驗收合格文件》等。
3.項目成本控制。對項目建設資金使用計劃、項目建設預算編制、工程量清單及招標參考價編制與審核、工程變更及洽商的測算與審核、工程竣工結算等作出約定。
4.品牌輸出。項目可以使用代建方的品牌，如“綠城×××”。
5.利潤分享。通常模式為代建方收取固定管理費，同時對於利潤部分分成作出約定。
6.公司控制權。涉及法定代表人及公司高管人員任免權、股東委託投票權、公司賬冊和印章的管理權等。
7.融資事項。代建方負責為項目公司融資，通常會為此提供增信。
8.管理團隊。委託方派駐項目公司的管理人員與委託方簽訂勞動合同，並向項目公司收取此部分費用。
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