在平時的諮詢中，經常會有購房者問一個讓我苦笑不得的問題：老王，西海岸的房子還能買嗎？
我很多時候都會反問回去：你知道西海岸有多大?現在西海岸新區包括青島市原黃島區和原膠南市全部行政區域，其中陸域面積約2127平方公里、海域面積約5000平方公里。
你如果對於面積沒概念，那麼我告訴你，西海岸比市南區加市北區加李滄區加嶗山區加城陽區的總面積還要大。
這麼大的面積，不同區位的房產當然不能一概而論。所以，我今天大致說一說四個熱點區域，我們按照大片來分析。
大唐島灣片區：
“海上西湖”旁名盤林立
從主城區經海底隧道進入西海岸，一大片高樓大廈會映入眼簾。作為離主城區最近的片區，這一度是主城區剛需外溢的首選之地。有“海上西湖”之稱的唐島灣，有著可以與市南、嶗山相媲美的濱海風光，所以房價也是不斷攀升。伴隨著西海岸的飛速發展，國內外許多名企也紛紛落戶唐島灣實體經濟總部中心，這也為片區帶來了許多優質剛需。
隨著人口密度的增加，這一片的配套先對西海岸其它區域也更為醇熟。濱海大道和地鐵一號線可以保證周邊樓盤的居民出行無憂，伴隨國際遊艇會、海上嘉年華、步行街、濱海公園等旅遊項目建成，以及新城吾悅廣場等商業綜合體的落地，使得唐島灣片區正在形成西海岸中心商業圈 。隨著土地資源日益稀缺，東部沿海一線漸漸成為了高端住宅的聚集地。在2016年到2018年上半年，唐島灣片區可以說是一房難求，不要說普通住宅，就是公寓產品也會引來眾多購房者瘋搶。在這種形勢下，片區內的標杆樓盤魯信隨珠花園一度衝到了4萬元/平方米大關。
2019年，新房供應不足的情況已經大有改觀。片區不但有卓越·天元這一類的改造項目，而且還有龍湖·天璞、綠地·鳳棲瀾玥、金沙樂府等新盤。隨著剛需族日益減少，新房的房價也有所回落，許多預期定價為3萬元/平方米的高端住宅，開盤價多在2.1萬元/平方米至2.5萬元/平方米，雖然對比其他片區價格相對較高，但是從地段、品質、園林設計等多方面綜合比較，許多樓盤還是比較有性價比的。因為市場不好，原本定價在3萬元/平方米的海景房現在可能兩萬出頭，打了個六折你說優惠不？而且這一片旅遊資源很豐富，就在金沙灘，這房子不住，你出租也有市場。
所以，2019年的下半年，這是西海岸最值得關注的片區，只要不買到爛尾房，房產保值增值屬性較強，安全邊際高。
靈山灣：
價格暴漲之後有隱憂
靈山灣影視文化區位於青島西部灣城的核心地帶，規劃面積92平方公里，先行啟動區45平方公里。這裡以影視和大數據為主導，集聚新業態、培育新動能，打造新舊動能轉換先行區、產業轉型升級示範區。2013年啟動開發以來，累計完成投資近600億元，集聚千億級產業項目，形成影視、科技、旅遊三大產業板塊。除了《流浪地球》外，《長城》《環太平洋2》《一出好戲》等大片也是在此拍攝，所以靈山灣片區漸漸成為了青島網紅片區。
這一片區的房價，在最近三年以來漲幅較大，許多樓盤價格相比開盤價都增長了一倍。現在很多人想著獲利出清，二手房供應量很大，新房方面有萬科青島小鎮 、融信西發海月星灣 、 鑫苑御龍灣 、海信花街小鎮等房源也很充足，如今高層住宅的價格已經達到18000元/ 平方米至20000元/ 平方米左右，已經逼近唐島灣片區。兩相比較之下，靈山灣雖然曝光率高，但是目前的高房價相對缺少更多的剛需支撐，未來房價繼續下行壓力很大。
說一個段子，老王與片區內一個樓盤的營銷總相熟，但是他在今年三月份就離職了。繼任者老王加了微信，但是發現沒幾天這繼任者外出旅遊，一打聽也離職了。趕緊和繼繼任者聯繫吧，加微信，沒回應。一打聽，剛剛也離職了。
房子是好房子，但是市場真不是去年的市場了……
中央活力區：
大盤雲集的濱海新城
西海岸的中央活力區，可以說是新區政府這幾年著力打造的一個區域。目前，規劃面積媲美紐約的中央公園項目已經正式開建，按照規劃,這裡將深入軍民融合區的打造，創建國家級軍民融合創新示範區；靈山灣建設第四代海洋公園工作已啟動，未來將建設成為青島海洋夢工廠；清華長庚醫院投資百億打造的三甲醫院等等。區域民政配套大動作不斷，西海岸新中新的雛形已然樹立。
這樣的區域自然也會吸引地產大鱷的目光。佔地3000畝的中鐵博覽城是西海岸的第一個落地的項目，是一座涵蓋文化、旅遊、休閒、娛樂、商務、居住等多功能的國際濱海博覽新城。華潤、融創等也都紛紛入駐，而且帶來的都是1000畝以上的大盤。雖然各個項目規劃宏大，但是目前片區內存在剛需不足的問題，諸多大盤扎堆推新，面臨著不小的營銷壓力，而且中鐵博覽城房產質量存在很大問題，和業主糾紛不斷，這對於片區內房源銷售都是不利因素。
融創中心也開盤了，號稱3000多套房子所剩無幾了。雖然我很佩服融創的營銷能力，但是1.4萬元的價格，面對著萬元線附近的華潤和金地自在城的衝擊，並不是13號線地鐵房的融創中心能割到那麼多韭菜嗎？老王深表懷疑。
本週末，華潤的大盤也將進入銷售期。價格是真便宜，公攤面積也是真不小，算算總賬在下手吧。目前片區內的新房價格在1萬元/平方米至1.5萬元/平方米之間，價格相對較低，但是壓力不比靈山灣片區小。主要是房子太多，剛需太少，供需比失衡不是一個低價就能盤活的，更何況融創中心也並不便宜。
辛安片區：
價格窪地同樣存在人氣問題
隨著第二條海底隧道呼之欲出，辛安片區正在崛起。 相對東部沿海片區，這一片區就如同主城區的李滄、城陽，房價相對較低，成為眾多剛需的首選之地。在下半年，片區內有保利徠卡公園、萬科城市之光、辛安府等剛需大盤，普通住宅的售價在1萬元/平方米至1.5萬元/平方米之間，戶型也多以120平方米以下的緊湊型套三為主。可以說，這是西海岸的低價區。但問題是除了低價外，缺乏賣點。而且環境沒有沿海一線那麼好，對於歸鄉族和主城剛需外溢吸引力相對較小。價格雖然便宜，但是未來長時間滯漲的可能性也最大。
所以，對於這個金九，我的判斷是：
首先，西海岸各個片區下半年新房供應充足，有望延續上半年的火爆態勢，繼續領跑青島樓市。而且從宜居屬性上講，沿海一線宜居屬性要超越其它附城區，這是住宅基本的價值支撐；
第二，中央活力區部分區域內因為房源井噴而剛需不足，存在巨大銷售壓力，或在三四季度有降價促銷活動；
第三，相比之下，距離主城區最近的唐島灣板塊，雖然價格最高，但是有區位和地鐵的優勢，區域內性價比高的樓盤反而最多，只要規避品質、爛尾風險，淘到好房的概率最高。當然，就目前市場來看，不要急著出手，而是應該等待性價比高的樓盤出現。
閱讀更多 青島樓市研究員 的文章
