1368套現房，綠都東瀾府，終於領出了現售證，均價21300元/㎡，其中裝修標準3000元/㎡。

從上週開始，綠都東瀾府將在本週開盤的消息充斥著微信對話框和朋友圈。

超兩萬一的均價，1368套全推，在“天灰灰”的杭州樓市，到底還穩不穩，能達成一千多套房源“一把清”的任務指標，一次性出逃嗎？

21300元/㎡，繞城內總價200萬剛需盤入市

這1368套房源中，89㎡房源共684套，由一房一價可知，89㎡總價大部分在180-190萬，其中最低總價約152萬，13幢102和103室。

東瀾府一房一價截圖

驗資方面，首套二套門檻一致，一次性提供50萬資金證明即可。

綠都東瀾府位於崇杭街與向陽路交叉口往西約50米，是崇賢唯二的現房銷售項目之一，由上海綠都操盤。

2017年8月10日，上海綠都拿下該地塊，總體量14.4萬方，成交樓面價12999元/㎡，溢價率50%，自持2%。

項目位於崇賢核心區域，距離上億廣場約400米，西面是昔日的“崇賢三兄弟”群賢府、翡翠半島和拱宸外灘；東面則是板塊內第一宗“雙限”地塊，今年9月，由祥生競得，成交樓面價約12581元/㎡，限制精裝修均價為23000元/㎡。

東瀾府區位圖

去城北，路過崇杭街，你就能看到“亭亭而立”的東瀾府，總建築面積超20萬方，共15幢高層，層高21-22F，容積率2.2，整個小區共1368戶。

主力戶型建面約89㎡，此外，還有戶型建面約100、105、115、125㎡房源。

東瀾府鳥瞰圖

89㎡做了三房兩廳一衛，105㎡則是三房兩衛，115和125㎡戶型做到了四房。

東瀾府戶型圖

小區的內部配置在崇賢算是“高配”了，有室內恆溫泳池，下沉式廣場，健身房，瑜伽館，若交付以後，能好好維護經營，那對東瀾府的業主來說，確實是“輕奢”配置了。

10月27日，東瀾府開放了實體樣板房，同步舉行工地開放日，從現場情況來看，小區內部的景觀、高層立面、廣場都是所見即所得了。

目前，板塊內在售項目有秋實宸悅和祥生綠都京杭府，秋實宸悅自7月份首開至今，前後共開過3次盤，其中高層均價20600元/㎡（精裝標準2800元/㎡），小高層均價21500元/㎡（精裝標準2800元/㎡）。目前還剩下最後一幢高層以及一幢小高層，預計將於11月份加推。

京杭府高層已全部售罄，目前還有洋房等待加推，預計11月開盤。該項目高層均價約20700元/㎡（精裝標準32000元/㎡），洋房均價約34000元/㎡，毛坯交付。

“一把清”越來越多，東瀾府緣何急著推盤？

東瀾府選擇一次性推出1368套房源，刷新杭州樓市單次推盤量。

“一把清”在杭州市場已經不是什麼新名詞了，先有7月份上河宸章一次性領出三張預售證，636套房源全部送進市場，首個入市的現房項目即“萬人搖”。

再有中海雲宸8月份一次性推出391套改善住宅；後有10月曉春城·都會錢塘東區“一把梭哈”推出793套房源。

而再次陷入“易手風波”西溪公館，此前也傳出要一次性推出1400套房源（不過據最新消息，西溪公館首開排屋）。

東瀾府效果圖

開發商單次推盤量也是動輒四五百套。9月底，楊柳郡一次推出四期剩餘的493套房源，綠城卓越傲旋城10月底首開砸下436套房源。

這些高推盤量或者直接“一把清”的房源，實際的銷售和去化情況怎麼樣呢？

8月份，上河宸章憑藉毛坯現房+低總價，在市場情況還算樂觀的情況下，636套房源成功去化，包括高層、三疊墅、四疊墅。

中海雲宸391套房源報名人數僅378戶，直接流搖，首開當天僅去化20%。

曉春城都會錢塘東區的現房，最終叫到2000多號，雖然銷售表示當天“售罄”，但截至目前，小鳳凰致電售樓處，置業顧問表示還有3套123㎡洋房在售。

再來說說杭州首個TOD大盤楊柳郡，最終490多套房源叫到9000多號才成功收官。

時間軸最近的傲旋城首開，90㎡以下住宅5萬元/㎡的均價刷新了濱江區新房價格的基準線，但436套房源最終只有159戶家庭報名，甚至有客戶出現了登記過程中撤回申請的情況。

市場越來越理性了……不是想“一把清”就能清完的。

市場“天灰灰”，東瀾府一次性去化壓力大

那麼，“一把清”的綠都東瀾府，是否具有“萬人搖”潛質，又是否能成功去化呢？

東瀾府所在的崇杭街一帶，生活氛圍較濃厚，附近分佈有崇賢農貿市場、餘杭圖書館、上億廣場等生活配套。另外，項目南面有一塊規劃的商業用地。

崇賢板塊目前並無地鐵規劃，後期也許10號線延伸段會經過崇賢，而上億廣場一帶是崇賢的“中心”，一旦通地鐵，規劃路線從上億廣場附近開過的可能性是非常大的，而東瀾府距離上億廣場僅400米，若有地鐵規劃，東瀾府便是享受地鐵紅利的一員。

崇賢可以把他比喻成繞城內配套還算完善的小鎮，沒有產業支撐，不算特別有潛力，但也算是個享受城市化進程紅利的近郊小鎮。

教育方面，崇賢並無優勢，但小學中學也算配齊。

對於剛需來說，是200萬級總價能買到的離武林廣場最近的項目了。再加上是精裝修現房，明天交付入住，一氣呵成。

但面對限價嚴厲的大城北副中心勾莊，對於265000元/㎡的幸福裡，想必很多剛需還是想要踮踮腳的，勾莊無論是交通還是未來規劃，都是比崇賢更有潛力的地方。

幸福裡的“2萬人搖”不知道有沒有讓東瀾府心慌。

21300元/㎡的價格，對比板塊內其他項目。

其一，邊上祥生崇賢項目精裝限價是23000元/㎡，價格天花板已經定死，如果未來祥生項目能開到2.3萬元/㎡，東瀾府還是有一定的價格優勢的。

其二，目前在售的秋實宸悅精裝修均價為20600元/㎡，京杭府此前開出的高層售價為20700元/㎡。跟東瀾府樓面價相同的現房項目上河宸章，開盤價是17800元/㎡（毛坯）。東瀾府減去3000元/㎡的裝標，毛坯價18300元/㎡，相比上河宸章有500元/㎡的漲幅。

周邊二手房有旭輝時代城、尚橄欖樹花園、錦昌年華等，掛牌均價約22000元/㎡，倒掛並不明顯。

天子嶺是崇賢無法迴避的問題，東瀾府作為目前在售和待售項目中，距離天子嶺最遠的樓盤（約3公里），受其影響相對來說會比較小。跟其他項目相比具備一定的優勢，2.13w的精裝修均價，“貴”在跟天子嶺的距離。

至於投資客，押東瀾府還是需要三思。

若要說崇賢能享受大城北規劃的紅利，北建號角雖然吹響了，但大運河新城目前還毫無建樹，交通依舊是崇賢的短板，目前來說，崇賢價格上漲只能靠市場整體向好才能帶動起來。

購房群聊天記錄截圖

此外，崇賢新房庫存不在少數，近半年出讓了不下三宗地塊。未來，老崇賢三兄弟拱宸外灘、翡翠半島和群賢府相繼交付入市，二手房供應量井噴，一個樓盤一旦投資客多了，都急著出手套現，單價就很難上的去，況且是幾乎無倒掛的板塊，指望有接盤俠頂著雙稅去買次新房，大概還是有些難度的。

8月份便有開盤動作開始宣傳造勢的東瀾府，這一拖，拖過了曉春城清盤，幸福裡“驚喜價”首開，直接“2萬人搖”。東瀾府想要“一把清”，或許有些難度。

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統籌/俞　琳 　監製/步珊珊