每次在知識星球推薦剛需盤時，我們基本都會提到雪山、新東站、華山片區、唐冶的樓盤。
終其原因，它們的單價足夠低，各類配套也在完善中。其中，雪山、唐冶、新東站東部個別樓盤可以做到1.1萬左右。為了完成銷售任務，這些樓盤走的是“薄利多銷”的路數，總體價格較為合適。
華山離老城區偏近，外加上片區獨有的山、湖等稀缺資源，主要承接的就是老城區外溢過去的客戶群體，價格最低也有1.2萬左右的產品。
現如今，新東站西部的張馬片區似乎也在朝著高性價比的剛需區域邁進。此前，它的精裝房售價在1.5萬左右，毛坯房的售價在1.3萬左右。而最近我們在走訪中瞭解到，張馬片區的毛坯房，最低價格也已經向下突破1.2萬元/平方米。
三個毛坯房在售
個別房源向下突破1.2萬
目前張馬片區在開發的樓盤主要有8個樓盤，分為毛坯產品和精裝產品。其中，毛坯房產品主要為璟樾、錦悅府、悅棠府，它們也是價格較低的樓盤。
（圖中數字為3號線張馬屯站距離樓盤公里數）
在介紹產品前，我們再回顧下這個片區的一個特點：
小街區，路網密，大部分小區為綠化圍欄。在這樣的規劃理念之下，片區未來交通出行會很方便，但小社區較多，很多樓宇都挨著馬路，大家買房時建議適當遠離大馬路。
片區內有多條綠廊規劃，包括比較知名的是白泉-華山綠廊。
R3線在奧體中路、工業北路口設站，片區內還規劃了M4線（尚未獲批）。
在相當長一段時間，張馬片區的毛坯房價格在1.3萬元左右，18層產品曾在1.35萬元左右。但最近有小夥伴說，這裡的毛坯房價格下行了。
比如，璟樾不久前推出了一批“特價房”，單價多在1.2萬多元，個別房源的單價甚至在1.2萬以下。
（璟樾不久前推出的特價房）
那麼，張馬片區的幾個毛坯房到底怎麼樣呢？有哪些優劣點？
璟樾
商住混合用地，地價低
先來仔細看看璟樾項目。
它位於奧體中路北延線以西，華山-白泉廊道以南，由旭輝銀盛泰和正榮合作開發。
項目土地容積率較高，地上容積率3.47。在張馬片區在售樓盤中，這個項目土地成本最低，樓面地價為5535.59元/平方米。
它共有9棟住宅：5棟33層，2棟18層，1棟29層，1棟23層。另外，它還有1棟商務辦公樓，為S1號樓，31層，99.5米高。
項目在售4#樓、9號樓，分別為18層、23層產品。4號樓為兩梯兩戶，9號樓為兩梯四戶。其中，4號樓128平米的產品四室朝南，戶型不錯：
（4#樓3室在售戶型）
璟樾的用地為商住混合用地。所以，除了前述項目內的商務辦公樓之外，項目四周還有大量商業裙帶房，未來周邊可能會有些嘈雜。價格方面，該項目有較多產品售價在1.2萬元至1.3萬元之間，個別產品向下突破了1.2萬元。
錦悅府
密度低，周邊成熟度差
再看另一個毛坯房項目，錦悅府，這也是知識星球裡多個小夥伴問過的樓盤。
錦悅府由旭輝銀盛泰、正榮、魯商、龍湖合作開發，它是張馬片區在售樓盤中較為靠南的樓盤，距離R3線工業北站約1.2公里。
它的產品容積率較低，地上容積率為2.06，由8棟16-24層住宅樓構成，分東西兩個組團，組團間有一條小型綠廊穿過：
由於地塊容積率低，南側目前尚未開發，項目沒有1套日照不足的居住公寓。
目前在售的5、6、7、8號樓，均價在1.3萬左右。這個價格裡面可能還有小幅度議價空間，真心喜歡的話不妨多向置業顧問聊聊。
這裡面要注意一點，置業顧問可能要求大家交“定金”，這個費用是不退的。所以，只有當你真的覺得要買的話再交定金，避免一時衝動交了錢就很被動。
由於整體容積率更低，在張馬片區的毛坯房中，錦悅府的居住舒適度會更高一些。
但有點遺憾的是，它在張馬片區在售樓盤中比較“孤單”，四周其他地塊都還沒有開發，它未來周邊的施工週期會更長，短期內會有較大的施工噪音汙染。
悅棠府
商住混合用地，含1棟商務辦公
再來看看另外一個毛坯房項目，正榮悅棠府，這是張馬片區開盤較早的一個毛坯房項目。
跟璟樾類似，它的用地也是一個商住混合用地，所以社區內有一棟16層的商務辦公樓。住宅樓共有4棟，在23層至33層之間：
項目容積率也不低，地上容積率達到3.17，地價也相對便宜，樓面地價為5914元/平方米。
由於容積率較高，小區密度也很高，4棟住宅樓中有3棟存在日照不足的房源。
另外，它的四周也全是商業：
項目在售的主要為4號樓，目前有特價房在售，價格主要在1.2至1.3萬之間。
未來供給充足
三個大盤待入市
在新東站片區內，開源路以東的片區發展較早，天鴻、新城的項目土地成交早，價格低，項目產品價格也一直較低，毛坯房價格在國慶節前後一度達到1.1萬元/平方米左右。
目前，新城項目所剩樓棟已經不多，今年春節前應該銷售完畢。很多業內的小夥伴在期待，新城項目銷售完之後，新東站片區將失去價格“攪局者”，片區價格會馬上反彈？
但未曾想，這裡又出現了璟樾們。而且，未來新東站片區還有三個較大的項目尚待入市：
中建張馬屯項目，在錦悅府以南，它已經公示了工程規劃許可，詳細內容可查看我們的第二條文章。
中糧大悅城項目，在濟鋼廠區西側，據說它將有大量100平米以下的產品，目標客戶群體瞄向預算在100萬左右的純剛需。這對片區可能會有一個較大的衝擊。
海信球墨鑄鐵廠項目，2018年9月拿地，進展相對遲緩。但最近剛剛公示了用地規劃許可，項目也將啟動了。
如此，新東站片區的供應在未來會相當充足。甚至可以說，在未來一段時間內，新東站片區將是高速以內新盤最多的片區。
在相對充足的供應量之下，這裡的價格在短期內很難出現大幅反彈。
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——全文完——
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