2019年11月6日，中城聯盟秘書處獨家約訪了“行業觀察家”、中城聯盟第九任輪值主席、世聯行董事長陳勁松，請他解答房企集體進入迷茫期的6個最關鍵問題。
這輪調控定調很緊張，行業應該如何看待？
如果用一句話形容現在的房地產形勢，我願意用李清照的詞，“昨夜雨疏風驟，濃睡不消殘酒，試問卷簾人，卻道海棠依舊。知否，知否？應是綠肥紅瘦”。
這是什麼意思呢？我們希望海棠花繁茂，也就是希望房價的穩定，但是這一輪“雨疏風驟”，也就是調控對市場的影響，是“雨打風吹去”、基本上都“綠肥紅瘦”了。在目前信息傳導機制下，只有在市場前線或者是我們行業中才能真正感受到。
以前，所有的調控基本都是調需求，比如說限購、限貸。這次調控其實有兩個非常重要的部分：一個是限供給側，表現在資金方面，去槓桿等；另外一個是限價，使得開發商、土地供應方開始出現問題，這是一次非常重要的轉變。
本輪調控的市場影響如何？
從整個市場來看——
第一，出現了結構性的極度的不平衡。比如寫字樓供給過剩，表現為嚴重的積壓，寫字樓等商業的租金在下滑，同時控制率在上升。供給側的結構並未改，住宅又推出土地嚴格控制，使得房地產這部分供給結構也出現問題。
第二，嚴格來說，房地產的本質就是金融，因為資金問題上的限制，整體行業進入極度難受的階段。尤其到今年年底，很多企業現金流會出現問題，這輪調控實際上是非常嚴厲的。
嚴冬之下，行業應該保持怎樣的心態和狀態？
“請君莫奏前朝曲，聽唱新翻楊柳枝。”這是唐朝劉禹錫的詩，用作房地產企業面對未來正好合適。
劉禹錫的這首詩代表什麼？所謂“前朝曲”，就是過去習慣性的做法，比如融資的做法，大規模複製的做法，普遍在全國各城市上規模的做法。事實上這頁已經翻過去了，如果想要過得好，必須是“新翻楊柳枝”，就是針對市場、根據內容來譜我們的新曲。
第一，關於地域，“十九大”說要走城市群這條道路，那我們就應該摒棄普遍大規模全地域的開發，在產業聚集和人口聚集的地方深耕。
第二，產品普遍大規模複製的做法，可能已經不適應目前消費者的需求了。
優秀房企如何“彎道超車”？
在當前階段，要把握這種情況，我們是不是又要坐等政策放鬆，等待房價又一輪上漲呢？我認為不是。
優秀的房企，或者說有能力彎道超車的、活得好的企業，這個時候還是應該在營銷上再做文章。所謂營銷和銷售，其實目前已經發生了很多的變化，房地產的開發商應該抱著“三十功名塵與土，八千里路雲和月”的心態。什麼意思呢？就是以前的所有成熟的那些做法可能不再適用，過去三十年的功名利祿應該歸於歷史。
“八千里路雲和月”，我們道路還很漫長，未來房地產發展仍有很大空間。但是我們不能按照以前30年習慣的通行的那種做法，必須採用新的方式。而且不能用“末世心態”來對待營銷，營銷此時依然是非常重要的，精準的客戶描述，精準的產品特徵的描述，然後通過渠道、銷售案場和銷售一體化的思路，來通盤考慮，降低營銷費用，同時使效果更好。
房企“彎道超車”，營銷是第一步，能夠回籠現金。有了現金就能夠可持續發展。房企“彎道超車”的方法，除了營銷以外，把錢投資在哪裡、做什麼樣的產品、怎麼控制好自己的節奏，這都是在別人沒有現金、你有現金的情況下的“彎道超車”。因此整個行業都需要沉下心來研究具體消費人群，研究具體城市發展。
此前披露的408家房企破產，現實中，資源更多集中在頭部企業，中小房企也確實是行業裡生存得比較艱難的群體，您對中小房企，有什麼特別的建議嗎？
中小房企就兩個方向。
第一，深耕城市的中小項目。中小項目是不能複製的，是深紮根於城市的市場的。這個只有中小開發商深耕城市才能真正做好，這正是優勢。
第二，因為資金、資源不在自己這，所以中小房企要想辦法轉向服務和房地產的租賃市場，在產業地產放量和集體用地入市的大背景下，這些方面依然空間巨大。
有分析人士認為，隨著個別省市如海南、天津、南京的購房政策調整，以及昨天的降息，政策似乎已經出現鬆動，您如何看待這種說法？
政策上，因為現在是一城一策，政策可能會鬆動。但即使是鬆動，對於“房價會往上走”，也是不應該有的期望。
通過猜測政策來調整自己的結構，不如主動調整。不管政策嚴也好松也好，能夠有自己的辦法和節奏去做事，這就是所謂的“不翻前朝曲”。我們以前一直是按照政策節奏來部署投資的，現在看應該按整體市場經濟節奏來部署。
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