以下介紹其中6個“不可能”：
1.高度建成區進行全方位大幅度的再開發和優化升級，以丸之內（大丸有地區）為代表；
2.重要歷史街區內出現超高層大型再開發項目，歷史保護和再開發並存，以日本橋和代官山為代表；
3.高等級再開發項目與電力等大型基礎設施相結合；
4.再開發項目涉及眾多權益人，產權情況複雜，必須由資本和眾多大大小小的權益人共同形成開發組合實施開發項目；
5.政府管理部門為特殊的重大再開發項目專門定製管理規則；
6.城市重要區域再開發承載力超強。
01
高度建成區進行全方位大幅度的再開發和優化升級
20世紀30年代的丸之內就已經依託東京站和緊鄰皇居的區位優勢而開始了大規模的建設，20世紀60至80年代日本經濟快速發展時期丸之內進行了全面升級，形成亞洲第一個CBD，從泡沫經濟結束至今的新一輪全面再開發實現了建設容量、地下連通網絡和配套服務設施再次全面大幅提升。丸之內的持續更新與紐約曼哈頓下城區及倫敦金融城的城市更新邏輯完全一致。
由上至下依次是1960年代、1992年和2017年的東京站區域鳥瞰。這一區域作為東京城市中心的代表和日本經濟核心引擎區域，在60年間經歷兩輪建設高潮，增量明顯。
上圖是東京站及丸之內地下連通網絡示意圖。橘色為地下步行通道和相連的地鐵站，深灰色為建築物地下範圍，淺灰色為地面道路，黑色實線為地鐵線路，虛線為一組JR軌道線路；下左圖為地下步行空間，一般會結合人防和商業，該圖兩側為都是佈置商業的情況；下右圖為改造更新後的、以步行為主的典型街道景象。
02
重要歷史街區內出現超高層大型再開發項目
歷史保護和再開發並存
在歷史保護和通過再開發促進區域合理發展二者之間尋求平衡，而不是走極端（或者以保護遏制發展，或者單純追求開發量最大化），這是東京能夠大規模再開發，而又不失城市特色的重要原因之一。如在日本橋地區——一個極具東京歷史淵源和傳統特色的城市中心重要街區，通過制定“重要歷史文化遺產保存型特定街區制度”等舉措，找到了解決保護和開發利益平衡問題的辦法，產生了以日本橋三井大廈為首的一系列重大再開發項目，帶動整個地區重煥活力，形成傳統、近代和當代特色兼容的繁華商業和商務辦公區。
1960年代（上圖）和2018年（下圖）的日本橋中央大街街景對比。
上圖為再開發前的三井總部大廈（歷史建築），下圖為再開發後的建築形象，圖中超高層建築為新建的日本橋三井大廈。
日本橋地區當前仍有地塊處於再開發狀態。
03
高等級再開發項目與電力等大型基礎設施相結合
在以楨文彥設計的Hillside Terrace項目為代表的特色街區代官山新建超高層就已讓人覺得不太可能，而代官山同潤會公寓再開發項目（高級住宅項目）甚至還在基地內納入了一個面積達13000平方米的變電樞紐站。這一項目將超高層建築及住宅與大型電力設施很好地結合在了一起，且正是因為有東京電力購買了不易被當時市場消化的地下空間用來建設變電站，才使該項目能完成經濟平衡從而順利推進，老舊住區得以徹底更新，不但自身的物業價值大大提升，還推動了整個代官山地區的活化發展。該項目建成至今已近20年，對於將超高層建築及住宅與變電樞紐站放在一塊基地上的問題並未引起過爭議。
上圖為再開發前的代官山同潤會公寓及周邊區域，下圖為再開發項目建成後鳥瞰，該項目為整個代官山地區增加了商業和社區公共服務設施，改善了地區連通關係。
代官山同潤會公寓再開發項目總平面圖。大型變電設施位於超高層住宅塔樓北側。
項目內的大型公共變電設施（上圖），其屋頂層是開放草坪（下圖）。
04
再開發項目涉及眾多權益人，產權情況複雜，資本和眾多大大小小的權益人共同形成開發組合實施開發項目
當前，東京中心城區大型再開發項目需要面對上百個土地權益人，需要處理複雜的產權轉換已經成為常態。從1969年首次頒佈的《城市再開發法》以來，通過一系列重大項目的摸索，形成一套城市公共利益、開發單位和小業主三方均收益的合理路徑，東京日暮裡站前區域再開發是典型例子。
日暮裡站前區域再開發前後對比，2004年（上圖）和2015年（下圖）區域鳥瞰。
再開發項目建成後鳥瞰，三個地塊（三個獨立項目）實行一體化再開發，在步行系統和公共服務功能上實現聯動，形成依託軌道交通樞紐的地區新門戶。
05
政府管理部門為特殊的重大再開發項目定製管理規則
虎之門新城項目是典型例子，這是一棟跨立在城市重要主幹道環狀2號線上、功能複合的超高層建築，這樣顛覆常規的項目之所以能實現，除了有業主與專業人員的創新構想外，更依賴於規劃制度與實施機制的大膽突破，如果沒有“立體道路制度”“容積率轉移”和“項目合夥人制度”為支撐，這個項目無法實現。
虎之門新城建成後的新橋—虎之門地區鳥瞰，虎之門新城超高層成為地區地標。
上圖為環狀2號線與虎之門新城剖面示意圖，下左圖為道路與超高層建築的平面關係示意，下右圖為二者立體相接關係示意。環狀2號線以隧道方式從基地下方穿過，其中一半道路位於超高層建築下。
06
城市重要區域的高強度再開發
以虎之門六本木地區為例，六本木山（2003年完成，75.8萬平方米）和東京中城（2007年完成，56.4萬平方米）直線距離500米，不遠處還有ARK Hills等其他建成項目。城市重要區域的土地利用效率和能級與通常區域具有顯著差別。
虎之門—六本木地區，圖中範圍是1.2kmX1.4km，除六本木山、東京中城和ARK Hills三個重要項目外，還有其他類似開發項目，都與軌道交通站點直接關聯，這些項目促成這一區域成為東京頂級商務辦公區域之一。
此外，日本城市更新相關法規調整頻度，東京軌道交通等基礎設施優化速度，當前東京中心城區的再開發項目數量和規模，以及政府和民間資本進行對話的日本特色的PPP模式也都值得專門研究。要大幅提升城市重要區域的能級，這些問題無法迴避，突破這些“不可能”是我國城市更新今後尋求適應中國國情的發展路徑的工作內容之一。
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