最近我遇到了很多朋友找我諮詢投資商鋪，往往都是問我：某某地段價值幾百萬的商鋪，值得投資嗎？看到這樣的提問我其實有點無奈，因為投資商鋪目前沒有限購，但是風險卻需要自己承擔！想要投資商鋪的人都會進入一個誤區：花多少錢買！能租多少錢！超過銀行存款利率的就可以購買，可我想說的是投資商鋪沒有那麼簡單！
商鋪投資不是買下了再租出去就完事！
許多購買商鋪的人都會面臨這樣的情況：租賃的商家還沒有到合同期就臨時退鋪，後續出租變得異常苦難，迫不得已會選擇降低租金出租！
大部分人都會將矛頭指向市場經濟“不景氣”，導致商家營業額降低，總利潤減少，從而付不起房租，事實真是這樣嗎？我總結了幾點供大家參考。
a) 購買的商鋪單價太高
開發商對於商鋪的定價會參照成熟商圈和周邊商業租金反推出單價，根據投資回報率計算，通常都會控制在8-10年的回本週期，給到投資者才會有吸引力，作為固定資產的投資者來說看到這麼短的回報週期會很“眼紅”，面對這樣的誘惑很容易下定購買決心！
同時對於商鋪的單價還會根據面積大小來制定，兩個不同的產權因為面積不同價格也相差甚遠，往往都是面積越大單價越低，面積越小單價越高！相同樓層相鄰位置面積越大總價越高，面積越低總價越低！於是在商鋪的單價會相差甚遠。
相鄰位置面積小的單價較高，正面根據投資回報率計算的出租單價也會高於相鄰商鋪，客戶選擇的時候對於位置如果沒有絕對限制，那麼基本都會選擇便宜的，在同等開店品類情況下（例如建材市場），租金高的很大程度上競爭不過租金低的店面，從而導致營業額低，支撐不起店內開銷從而倒閉！
b)市場過渡期太長
很多時候投資者買商鋪都是優先選擇“新鋪”，也俗稱毛坯鋪！成熟商圈的商鋪也是已經度過了“過渡期”，價格當之無愧的是“樓頂價”，這時候入場投資的成長空間十分渺小，新商鋪具備單價低、成長空間較大等特點，受到很多投資者青睞 ，但是新鋪猶如“期房”一樣，面臨著較多的不確定性因素。
其中最為影響商鋪升值的是“過渡期較長”，也就是說從交鋪開始到穩定收租的時間段較長，為什麼會出現這種情況呢？
- 小區入住率需要時間來提升，購買房子的人群包含了剛需和投資者，剛需買房之後裝修入住的時間不確定，比如剛需買房後很多人需要再賺錢來裝修房子，在買房的時候就花掉了自身大筆資金，如果交房後自身資金還不足夠用來裝修，勢必影響到業主的入住，從而入住率不能快速提高，反而存在空置率不低的現象！
- 商家經營受到經濟和消費群體影響，對於入住率不高的小區商家的生意無法達到“穩定”條件，營業額也會存在浮動較大的情況，特別是在前期投入大量店鋪裝修後的商家，如果在短時間無法快速回籠資金，很容易出現“熬不出”的局面。
未來8年哪些會是“鑽石鋪”？哪些又是“白菜鋪”？
商鋪分為“鑽石鋪”和“白菜鋪”，所謂“鑽石鋪”無非就是能持續增值，很多人面對此鋪都“求賢若渴”，而“白菜鋪”往往是送給商家去經營都擔心浪費裝修！兩種形成鮮明對比。
鑑別商鋪價值的方法：
- 看商鋪內部是否規整，柱子佔比是否更小。我們都知道內部越規整的商鋪使用率更高，柱子佔比越小同樣如此，無論是自己使用還是出租給商家都會很便利，不同商家經營種類對於內部結構有很大要求，比如像宴會廳就要求柱子越少越高，內部越方正越好！
- 看樓層，對於底商來說，最好的樓層是一樓臨街位置，一方面曝光度高，自帶“廣告”光環，另一方面商家經營起來對客戶更加方便，毋庸置疑的是人們在未來追求便利的意識會逐漸增強，能在一樓消費為何會選擇去二樓呢？而且對於底商大部分情況都沒有安裝電梯，商家自身的經營就會增加不少的成本！
- 看經營模式，自主經營優勢大於整體經營 ！對比起來就是可操作性強與若的問題，整體運營的商鋪大部分屬於返租型商鋪，實際操作的權限反租期內由商管公司決定，同時在反租期內運營方面會非常光鮮亮麗，一旦過了反租期自行出租的優勢就逐漸降低，例如新開業的購物中心開發商會投入大量資金做活動宣傳推廣，俗稱“造勢”，迴歸到業主手中出租會明顯感覺到難以出租，往往會降低價格，這便是“白菜鋪”的由來！
怎麼才能買到“鑽石鋪”？
做專業的投資者
首先需要學會計算投資回報率，一般我們會用年租金比上總投資金額計算大體投資回報率，既然是固定資產投資，至少都需要保證能跟銀行存款相其平才具備投資優勢，按照目前銀行的固定存款利率計算，最好根據5年或者10年的定期存款率比較，因為購買商鋪投入的資金大多數會持有至少5年時間以上。
其次選擇商鋪性質和樓層方面。自主經營的臨街商鋪優先於反租整體運營商鋪，臨街一樓優於二樓以上商鋪，當然前者商鋪的單價普遍會高於後者，這時候就需要我們通過置換方式來實現，比如對於開發商缺少資金的情況下全款購買的優惠力度將更大，買下來的成本更小，又或者說可以通過與品牌聯誼的方式達到跟開發商有談判的資本，開發商會把這樣的門面當做“寶貝”不願意出售，但是又希望引進好的品牌入駐，這時候如果加盟到好的品牌入場，開發商看到為他帶來了正面的宣傳效果租金單價也會降低！這些都是建立在
平等置換的基礎上展開。最後就是養商。其實業主跟商家是合作關係，不僅要從他手裡面收取租金還要“養”他，這裡我們指的是能站在商家的角度思考，例如出現水電問題業主需要第一時間站出來協助解決，儘量少出現矛盾多增加“和氣”！要知道沒有商家來出租的商鋪那就真成為一個“固定資產”，只有商家在有序經營的情況下才能保證商鋪的“活力”！
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