一，商業公寓，不要投資，理由如下：
１，居住密度大、人員雜亂：
40年產權的商業公寓，通常是幾梯多戶（比如4梯2４戶等），亂七八糟的人多--------此類公寓，或是自住過渡，或是被出租。而租客人群，來源複雜、三教九流都有、流動性大，經常見到對門或斜對面的租客又換人了。至於2歲以下小孩在中間走廊哭鬧、租客在走廊大聲說話、租客在租住房間裡多人喝酒嚎歌、走廊裡經常有不知誰亂丟的垃圾……等讓你抓狂的場面，天天會發生。
２，通風差，私密性差：
商業公寓的建築結構，多類似於大學生宿舍，中間一條走廊，左右兩邊分佈著面積大小不等的房間。夏天想要通風涼快一下？那你得開著門。於是，從門前走過的來來往往的陌生人（有些還不是同樓層的租客），總會朝你的房間看幾眼。“不怕賊偷，就怕被賊惦記“的惶恐感，你會不會有？
３，費用高，轉手稅費高
商業公寓的水、電價格，比住宅要高不少，物業費也高。如果你想轉手賣掉，稅費（增值稅、差額稅、個稅、中介費等）將達到總價的35%左右。
４，租金不高，回報率低
通常商業公寓的租金房價比很低，投資回報率也低，能長年出租的，回報率一般也僅在2%-3.5％左右，而那些間歇性出租的，回報率就更低。
５，無陽臺，無燃氣
絕大多數商業公寓，都無陽臺也無燃氣，這是當初規劃時，硬性規定才能拿到規劃許可證的。即便有少數開發商，願意引入天燃氣，也會花費巨資，單價自然就會提高。晾衣服不便、只能使用電磁爐、油煙汙染房間傢俱等，是必然煩惱。
６，等電梯時間長
早晚用電梯高峰時，等電梯會讓你抓狂。更別說陌生人在電梯裡帶狗、吃東西、抽菸等。
７，不良資產
因以上6點原因，導致商業公寓轉手難，稅費高，成為不良資產的可能性大。
８，擠佔資金、不能落戶、按揭貸款難批
如果你把買首套房的首付款，買了商業公寓，就擠佔了你買首套住宅的資金，可能導致你買住宅的時間推後2－5年，而住宅在這2－5年內升值的幅度，可能遠超商業公寓。50%首付，50％按揭，但很多銀行對商業公寓，或審批時間長，或直接停貸。
二，寫字樓（自用除外）不要投資，理由如下：
１，嚴重過剩、空置率高：
全國絕大多數一二線城市的寫字樓，均嚴重過剩，空置率高，全國絕大多數一二線城市的空置率均達20%以上。天津、重慶、武漢、西安等城市的空置率，排名前列。三線城市更是如此。這有經濟大勢影響的原因，也與創客工場等聯合辦公、分時辦公場地分流客戶、初創公司大批倒閉、國家整治P2P公司、三角債嚴重、部分行業經營困難導致租客劇減等有關。
２，價格倒掛：
因嚴重過剩、空置率高、出租率下降、租金房價比低，導致寫字樓的價格，比同商圈的住宅低15--50%卻依然滯銷的狀況，在全國絕大多數一二線城市，均是常態。
３，轉手難、變現難
商業水、電價格均比住宅高，物業費、停車費更是比同地段住宅貴2--5倍。如果你想轉手賣掉，稅費（增值稅、差額稅、個稅、中介費等）將達到總價的35%---43％左右。
４，租金不高，回報率低
全國絕大多數一二線城市的寫字樓，除非是核心地段、核心商圈，同比租金均下降10％----30％。少量能長年出租的，回報率一般也僅在2%-3.5％左右，而那些間歇性出租或長期空置的，回報率就更低。
５，不良資產
因以上４點原因，導致寫字樓轉手難，轉手稅費極高，成為不良資產的可能性大。
三，商鋪，謹慎投資：
１，寧買街鋪，不要買“盒子商業”裡面的商鋪---------“盒子商業”能否做旺，取決於本市商業總體量、同商圈競爭對手、“盒子商業”自身體量、本區域人群消費是否屬外溢型消費、開發商招商能力、“盒子商業”運營商是誰、運營商的運營能力、開發商自持比例大小、差異化定位是否足夠清晰、“盒子商業”門前有無高架橋、“盒子商業”下面是否有地鐵站、所招商家檔次及品牌新穎性、人流動線、電梯配置、停車是否方便……等諸多因素有關。全國一二線城市中諸多大體量（單個“盒子”體量超過6萬平米以上）的所謂綜合體“盒子商業”，難於開業、開業再三推遲、開業後半年左右商家撤場、重新招商、三層以上商家未招滿、人流稀少……等，屢見不鮮；
２，街鋪，門前道路僅兩車道的，儘量不要買---------因為人流量少；街鋪，門前大道上已有高架橋，或可能修建高架橋的，儘量不要買---------高架橋搞死一條街商鋪，全國比比皆是；街鋪，門前人行道窄、花壇多、綠化帶寬、樹多的，儘量不要買---------公眾難看到店招或店面，導客差；
３，號稱“包租”、“返租”、“多少年回購”的，儘量不要買---------這裡面坑太多。當然，現在，此類“包租”、“返租”、“多少年回購”的，已被廣告法嚴厲禁止宣傳，但在置業顧問口中，還是會出現；
４，“一拖二”商鋪（即一層二層一起賣，一層可做樓梯達二層），如果一層的開間進深比，超過1:2.5，且一層面積與二層面積之比超過1:4，總面積超過180平米以上的商鋪，儘量不要買---------自營，則難於導客到二層；出租，則極難出租，可能長期空置；
５，“一拖二”商鋪，或單層商鋪面積超過200平米，無排煙設置（上排，或地排），門前人行道窄、花壇多、綠化帶寬、樹多的，一層商鋪淨高低於3.6米，周邊停車難的，儘量不要買（自營除外）--------消防管線安裝、裝修會佔用淨高，排煙不便導致不能做餐飲，出租可能性大降；
６，你所在商鋪前面四車道以上馬路的正對面或斜對面，有個成熟的超大體量“盒子商業”或綜合體（總體量超過8--10萬方）的，這樣的商鋪，儘量不要買--------對面超大體量“盒子商業”或綜合體的巨大虹吸效應，將令你後悔不迭，你商鋪所在位置，人流稀少；
７，結構有缺陷的商鋪，儘量不要買-----------比如一層商鋪，承重柱佔用一層的部分空間，導致裝修時無法拆除而留有拐角、導致一層利用率低；比如一層商鋪，承重柱的柱距小於６米，或在某一處，有多根承重柱；或一層商鋪的昭示面差，且開間進深比超過1:3的。
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