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■本文作者：謝天澤 北京在明律師事務所

導讀：補償標準不合理，補償數額不如意，徵收程序存在違法之處……徵收過程中出現的種種問題，讓被徵收人感到十分頭疼。有人心想：如果沒有遇到徵收，也就沒有這麼多麻煩事了。然而，我們卻忽略了另外一種較為特殊的情況。有些片區早就傳出了徵收啟動的消息，被徵收人也做好了搬遷準備，徵收方甚至已經開展了部分工作，最終卻沒了下文，讓被徵收人一頭霧水。其實，徵收工作的許多環節都有相應法定期限。本文，在明律師就談一談徵收中的各類時間期限，為你在化解上述尷尬局面時提供參考。

【徵收國有土地上房屋】

1．徵收工作應當在發展計劃年度內啟動

《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，確需徵收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

可見，徵收項目應當符合“四規劃一計劃”，同時，涉及舊城區改建、棚戶區改造、城中村改造的項目，還應納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

據此規定，廣大被徵收人可以留意，如果你所在的片區傳出了棚改、舊改的消息，徵收方應當在相應“年度計劃”的本年內及時啟動針對這一項目政策宣傳、意見徵詢等工作。若是遲遲不開展徵收工作，項目將不再符合國民經濟和社會發展年度計劃，有悖於法律規定。

上述“四規劃一計劃”應當在政府部門網站上予以公開，必要時被徵收人可通過政府信息公開申請獲得。

2．補償方案徵求意見、召開聽證會、公佈修改情況均應及時

在徵收決定發佈之前，房屋徵收部門需要擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府對外公佈，徵求公眾意見。法定的徵求意見期限不得少於30日。

《徵補條例》第十一條規定，市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

這一規定說明，徵收方通過張貼紙質公告或政府網站專欄等形式公佈補償方案時，應當明確徵求意見的期限。期滿後，應當及時向社會公佈修改情況，說明意見採納與否的理由。

在舊城區改建、棚戶區改造、城中村改造項目中，法律還賦予了被徵收人申請召開聽證會的權利。另外，在許多地區針對棚改項目的地方規定中，均設置了預籤協議的環節，將簽約比例作為啟動徵收的條件。

所以，對於棚改類項目的被徵收人來說，無論徵收啟動與否，徵收方均應及時保障被徵收人的知情權、聽證權。而每一環節的期限規定也就確保了涉案項目不應被擱置下來。

3．房屋價值評估報告使用期限不宜過長

法律要求，被徵收房屋的價值應當由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

根據住建部出臺的《房地產估價規範》，估價報告的使用期間應自估價報告出具之日起計算，根據估價目的和預計估價對象的市場價格變化程度確定，不宜超過一年。

從這一角度看，如果徵收方在房屋評估工作結束後，遲遲不啟動相關補償安置工作，或許將對被徵收人的權益產生不利影響。被徵收人在必要時可以就此採取法律措施，主張徵收方組織評估機構重新評估被徵收房屋價格，或是自行委託評估機構進行評估。

4．簽約期限時間跨度不宜過長

徵收方作出徵收決定後，將附上補償方案與救濟權利一併進行公告。徵收工作人員將向被徵收人宣傳政策，並組織被徵收人簽訂補償協議。被徵收人需要在徵收方設定的簽約期限內完成簽約，否則，徵收方將依法作出補償決定。

實踐中，徵收方設定的簽約期限，均不會出現較長的時間跨度。例如《武漢市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》第45條就規定，被徵收人、公有房屋承租人少於800戶的，簽約期限不超過3個月；超過800戶（含800戶）的，簽約期限不超過6個月。簽約期限自被徵收房屋評估結果公佈之日起計算。

所以，對於已經簽約的被徵收人來說，應當時刻關注貨幣補償落實、產權調換房屋交付等事宜，並注意徵收方針對未簽約者作出補償決定等工作動態。

徵收補償協議不同於普通的民事合同，它既遵循《合同法》平等、自願的原則，又具有行政管理屬性。徵收方作為行政機關，應當體現政府公信力，保持行政行為的強制力，體現行政管理的權威性。

故此，對於選擇簽約的被徵收人來說，徵收方作為協議約定的一方主體，應當及時向前推進工作，履行好法定的補償安置職責，為已經簽約配合搬遷的被徵收人提供妥善的生活保障。

【徵收集體土地上房屋】

對於農民朋友來說，集體土地徵收領域中涉及時間期限的問題，並不像徵收國有土地上房屋中那樣“一目瞭然”。

在此，我們提示廣大農民朋友一點，即徵地批准文件的效力並非一勞永逸。

早在2004年，國務院就發佈《關於深化改革嚴格土地管理的決定》，規定農用地轉用批准後，滿兩年未實施具體徵地或用地行為的，批准文件自動失效。

隨後，原國土資源部印發《關於完善農用地轉用和土地徵收審查報批工作的意見》，再次指出，農用地轉用和土地徵收批准文件有效期兩年。農用地轉用或土地徵收經依法批准後，市、縣兩年內未用地或未實施徵地補償安置方案的，有關批准文件自動失效。

2018年7月，自然資源部又發出《關於健全建設用地“增存掛鉤”機制的通知》，再度明確規定：兩年內未用地或未實施徵地補償安置方案的，有關批准文件自動失效。

新《土地管理法》第三十八條也規定：

禁止任何單位和個人閒置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設佔用耕地，一年內不用而又可以耕種並收穫的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；

一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閒置費；

連續二年未使用的，經原批准機關批准，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。

由此可見，實踐中，個別徵收方用幾年前的徵地批文開展徵地工作，並不符合法律規定。同樣，如果徵收方在徵地依法獲批後遲遲不開展徵收工作，甚至“囤地”來浪費土地資源，也是違背法律規定的。

在明律師最後要提示大家的是，一旦徵收拆遷項目長期擱置且超過了其補償安置方案所確定的簽約期限，徵收方遲遲不作出徵收補償決定，由此給被徵收人造成的損失是可以通過起訴要求徵收方履行補償安置法定職責等途徑予以救濟的。當徵收方藉故拖延時，我們自己不要再去拖延，而要及時諮詢專業拆遷律師，找尋矛盾糾紛的化解之道。

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