2019年是房企融資最困難的一年，今年以來融資行情高開低走，震盪不斷。根據同策研究院數據，今年10月份，房企融資總額更是創下年內新低，公司債、境內銀行貸款、信託貸款等渠道的融資金額均跌至冰點。
尤其是7月以來房地產信託監管進一步升級，調控力度趨緊之下，信貸融資規模嚴重縮水。有信託公司員工表示，目前房地產項目報備審批嚴格，公司即使有上百億的資金額度也無法放款，“有錢也做不了生意”。
信貸融資嚴重縮水
2019年房企融資呈現出高開低走、震盪下行的行情。一季度，房企融資延續2018年底回暖趨勢，融資出現了“小陽春”，融資規模達到近三年來最高峰值。
然而5月銀保監會發布“23號文”整治行業融資亂象，融資監管捲土重來，隨著7、8月監管部門多次發佈緊縮政策後，房企則陷入了“史無前例”的融資窘境。
在融資環境再度收緊之下，房企多種融資渠道都受到了不同程度的封堵。而在10月，房企融資總額更是創下年內新低，各渠道融資金額均跌至冰點。
根據同策研究院數據，其監測的40家典型上市房企在10月完成融資金額摺合人民幣共計235.82億元，環比大幅下跌65.80%。
同策研究院研究員陳朦朦認為，融資金額下滑一方面或是因為年關將至，房企開工意願減弱，也因財務需求減少相應投融資行為，而更主要是因為前期政策監管作用初現，市場出現了相應的反應，如今房企融資可謂是“釜底抽薪”。
信貸融資是在政策的指導效力下影響最明顯的渠道。今年7月，銀保監會對10家房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司約談，控制房地產信託規模。從同策研究院的數據可以看到，10月信託貸款融資金額僅16.05億元，環比9月123.375億元下跌86.99%，是所有融資渠道中環比跌幅最大的渠道。
有信託公司員工感慨稱：“現在是有錢也做不了生意”。該員工告訴新浪財經，目前監管部門對地產項目報備審批非常嚴格，公司空出來上百億的資金額度，但因為項目報備比較慢，所以無法放款。
該員工還稱，因為規模管控的原因，今年下半年公司的信貸利率較上半年增長了2%左右，“我們正在儲備項目希望明年初能放款，打響開門紅，不過還是要看監管層是否能放開規模管控”。
境外融資比重提升
在10月各種融資方式中，排在融資總額第一位的是發行公司債，共計人民幣101.08億，佔比42.86%，其次則是其他債權融資（60.93億元，佔比25.84%）、境內銀行貸款（40.45億元，佔比17.15%）、信託貸款（16.05億元，佔比6.81%）以及發行中期票據（10.00億元，佔比4.24%）。
值得注意的是，境內融資渠道的緊縮態勢使得房企對於境外的融資渠道更加依賴，10月雖然外幣融資總額有所下降，但佔比卻大幅上升。
同策研究院指出，10月房企融資以美元為主，人民幣次之，港元第三。外幣融資總額為143.62億元，環比9月的180.62億減少20.48%，佔融資總額的55.06%，而9月佔比為26.19%。
有百強房企負責融資的人士表示，目前房企在境內外融資的額度整體緊張，成本也普遍上行。但相對來說，境外融資成本則相對更便宜一點。
克爾瑞研究中心則指出，境內融資持續收緊一方面帶來境內融資額的同環比下降，另一方面也導致了房企轉戰海外融資。在克爾瑞監測的95家典型房企中，10月20日之後境外融資量佔當月境外融資總量的72%。
融資成本方面，克爾瑞數據顯示，10月單月房企融資成本為7.46%，環比上升0.97個百分點；其中境外債券單月融資成本9.20%，環比上升2.36個百分點。
房企境外融資成本兩極分化的現象更加顯著。旭輝、融創在10月分別發行了4億美元和6.5億美元的優先票據，利率分別為6.45%和7.5%，兩家公司當月的境外融資成本較年初均有不同程度的下降；而中梁控股、佳兆業、弘陽地產在10月發行的境外優先票據的利率則分別達到11%-13%不等。
中金公司在近期一份研報中指出，房企融資端嚴監管未來將會成為新常態，這將使得資金和土地資源進一步向頭部房企傾斜，疊加競爭加劇、運營門檻提高，中金公司預計頭部房企的集中度將進一步提升，而行業分化也將進一步加劇。（新浪財經 徐苑蕾）
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