板塊，好比城市發展的排頭兵，披荊斬棘，開疆拓土，不斷書寫著城市地圖。你跟對了板塊，也就搭上了人生的順風車。如果買錯了那就悲傷逆流成河了啊大哥~

這幾年如果你一直關注武漢樓市，有沒有產生過以下的困惑：

為什麼江夏的五里界、雙柳板塊那麼遠那麼偏為什麼還在造房子賣？為什麼還有買？

為什麼吳家山、橫店、陽邏、青凌這幾年樓盤像雨後春筍挨個冒出來？這些之前非常“陌生”的地方為什麼現在變得這麼熟悉？

為什麼武漢的地鐵修這麼快，這麼遠？甚至到了五環開外，這些人口密度並不大的區域，為什麼急著把地鐵修起來？

最近逛武漢國土資源與規劃局網站，再次翻開《武漢市總體規劃2010-2020年》，這是8年前也就是2011年武漢市政府所做的規劃，答案也許就在裡面。

在市域城鎮體系規劃和都市發展區規劃這兩個部分，政府十年前早已經把武漢各個板塊的功能屬性給安排的明明白白，重點發展哪個組團，建設哪個新城組群。

各新城族群是武漢城鎮化的重點發展區，承接主城區疏解人口和功能，帶動區域一體化發展。直白點說政府需要發展這些遠城板塊，需要在這些板塊賣地蓋房子，好推動城鎮化建設。

由主城區向外沿的武漢城鎮空間六條發展軸：陽邏、豹澥、紙坊、常福、江漢、盤龍

。

11個新城：吳家山、蔡甸、常福、紗帽、紙坊、豹澥、北湖、陽邏、盤龍、邾城、前川。

13個新城組團：薛峰、軍山、走馬嶺、金銀湖、黃金口、橫店、武湖、黃家湖、青菱、鄭店、金口、流芳、五里界。

經過這幾年的發展，各版塊發展有快有慢。有產業有規劃，自然就過渡到買房，畢竟房地產開發商的嗅覺都非常靈敏。哪個地方規劃紅利異軍突起，哪個地方產業扎堆，那個地方一定“有房可圖”。

我們能看到，這幾年的陽邏、豹澥（光谷東）、橫店、蔡甸、盤龍城、武湖、黃家湖、青菱......這些板塊樓市供應集中式爆發，房價也上了新臺階；

常福、金口、前川等這些板塊算“首次”進入樓市視野。薛峰、走馬嶺、鄭店這些板塊，目前為止還沒有什麼樓市建設的新消息 。

以上是2013年所做的城市總規劃，而在2017年“十三五”規劃，城市規劃格局又有新的變化。

02

城市格局再變！3大副城，10大城市副中心，8個新城中心

“十三五”規劃背景下，城市格局做出重大調整，將由“1+6”向“133”轉變，即構建“1個主城+3個副城+3個新城組群”的城市空間格局，而長江主軸、長江新城也是此次規劃的最大亮點之一。

其中“1”指一個主城，即三環以內的中心城；

前一個“3”表示：包括光谷、沌口、臨空港在內的副城，分別承載科技創新中心、先進製造中心、綜合交通樞紐等國家中心城市戰略性功能。

另一個“3”指將武漢市東部、南部、西部三個新城組群，作為城鎮化發展空間拓展的重要地區。此外，還規劃佈局吳家山、邾城、前川、中法生態城(蔡甸)、紗帽、紙坊、陽邏、常福新城等新城中心，控制和預留烏龍泉—山坡、侏儒—永安、注集、祁家灣等戰略機遇區。

2018年8月，《武漢市城市總體規劃（2017-2035年）》獲武漢市規劃委員會審查通過， 按照國家機構改革要求， 下一步將規劃成果納入國土空間規劃並按程序上報審批 。

根據武漢市規劃，總共分為中央活動區、城市副中心、新城中心、組團/市鎮中心。

城市副中心（10個），比武漢市早期規劃的4個城市副中心又多出了6個。
1、楊春湖（洪山）
2、南湖（洪山）
3、諶家磯（江岸-長江新城）
4、江漢灣（礄口）
5、四新（漢陽）

6、武湖（黃陂-長江新城）
7、宋家崗（黃陂）
8、魯巷（東湖高新）
9、豹澥（東湖高新）
10、沌口（武漢經開）

新城中心：（8個）1、吳家山（東西湖）
2、前川（黃陂）
3、中法生態城（蔡甸）

4、常福（蔡甸）
5、紗帽（經開漢南）
6、紙坊（江夏）
7、陽邏（新洲）
8、邾城（新洲）

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武漢地鐵遠景規劃，這些板塊地鐵密集好“福氣”！

對一個板塊發展重視程度，往往從其地鐵規劃及建設速度能窺探一般。

目前，武漢運行中的地鐵有9條：1號線、2號線、3號線、4號線、6號線、7號線、8號線、陽邏線、11號線。

（武漢軌道交通線路2019年11月6日更新）

再來看下武漢市軌道交通第四輪規劃（2019-2024年）內容：

建設方案：

總長 198.4 公里，其中地鐵項目 4 個（含延伸線）、總長 81.7 公里；市域快線項目 4 個、總長 116.7 公里。到 2024 年，形成 14 條線路運營、總長 606 公里的軌道網。

各路線最新進展情況：

已通車：地鐵8號線三期本月已通車。

已開工建設：12號線、6號線二期、16號線、19號線。

即將動工：7號線北延（前川線）和新港線預計2019年動工，目前還沒有獲得最新開工消息。

除以上，武漢還有很多板塊至今無一條地鐵經過，對於地鐵的渴望可謂望穿秋水。一起來看下《武漢市城市總體規劃（2017-2035年）》武漢遠期地鐵規劃，看看接下里還有沒有盼頭。

遠期地鐵規劃裡有城市軌道線、普通軌道快線、城市軌道環線和穿城軌道快線。

為看的更清晰，放大版：

我們看到主城區的地鐵線路越發密集，而在新城區中，部分板塊線路相對密集：長江新城、臨空新城-宋家崗、臨空港吳家山新城、沌陽至常福等。

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武漢新城區最具潛力的樓市四大板塊分析

結合以上武漢城市規劃佈局，及地鐵規劃佈局，我們整理出目前武漢新城區最有潛力的樓市四大板塊，大家一起來PK一下吧！

陽邏之心

位於新洲區的陽邏，是武漢的東大門，而其中的陽邏之心的政府給與的功能定位決定了是武漢未來幾年最有潛力的新區之一。

陽邏之心位於陽邏新城東南部，柴泊湖以東、漢施公路以南、倒水河和陽邏機場西北區域，面積約10.88平方公里。

陽邏之心大致範圍

陽邏之心的功能定位：為武漢市新城建設示範區、大臨港板塊和東部新城組群綜合服務中心、新洲區生產性服務中心、陽邏新城市民活動和高端生活中心。

陽邏之心規劃範圍

這幾年陽邏之心資源非常好，已經建成通車的江北快速路，其東延線穿城而過，從這裡驅車至漢口，僅需約20分鐘；軌道交通21號線沿漢施公路途經陽邏之心，規劃中的地鐵新港線由武漢中心城區通過長江，橫穿陽邏之心區域。

交通配套完善，商業規劃同樣不甘示弱。目前陽邏之心範圍內已經匯聚陽邏萬達廣場、陽邏富力CBD、陽邏愛琴海公園，此外納入招商簽約的還有陽邏萬達城、陽邏永旺和奧特萊斯等。

因此，眾多品牌房企也在此扎堆拿地開發。目前區域已經開盤的項目包括紅星天鉑、華髮陽邏金茂逸墅、華髮中城中央公園、陽邏萬達廣場御江、陽邏金茂悅、武漢諾德逸都、綠城桃李春風等，純新盤包括寶業星毓府、清能陽邏項目、佳兆業浣溪璞園等。

長江新城起步區-諶家磯、武湖

武漢市自然資源和規劃局官網，8月23日發佈《武漢長江新城起步區控制性詳細規劃》該規劃已獲武漢市人民政府正式批覆。

長江新城起步區規劃範圍：東至武湖泵站河，南至長江北岸，西至灄水河、府河，西南至張公堤路，北至四環線，面積約58.8平方公里。

起步區控規構建“一軸、雙核、四區、多廊”的空間結構。

“一軸”為沿新區大道-高線公園延展的城市發展主軸；“雙核”為諶家磯、武湖超級TOD核心區；“四區”為青年活力樂居片區、總部基地服務片區、產城融合創新片區及國際交往服務片區；“多廊”為垂江生態廊道和水系連通廊道。

控規在落實大型公共服務設施基礎上，佈局18處鄰里中心，小學23所、初中8所、高中5所、九年一貫制公校1所，滿足服務需求。

在地鐵規劃上，起步區內目前已有新港線穿過，未來板塊內至少還有3條地鐵線路規劃。

起步區—諶家磯板塊內的樓盤僅幸福灣一個樓盤，目前無房源出售。而起步區—武湖板塊，樓盤也不多：

長江凱旋城、漢北怡景園、漢口御江瀾庭、南德長江城、聯投漢口郡、清能正榮府。

臨空港經開—吳家山新城

2013年，吳家山經濟技術開發區更名為武漢臨空港經濟技術開發區，成為全國唯一以“臨空港”命名的國家級開發區。

2017年以來，臨空港工業投資總額首入全市前三，位列沌口、光谷其後，成為武漢產業版圖的“第三極”；京東方、康寧、國家網安基地等重大項目落戶臨空港，大健康、大臨空、新零售等八大千億級產業鏈逐一落子。初步形成芯片、顯示屏、智能製造、網絡安全和大數據、新能源五大戰略性新興產業集群。

而臨空港吳家山新城板塊是近幾年武漢各大板塊中的後起之秀。先來看下規劃範圍：東至臨空港大道、南至金山大道、西至九通路、北至濱河南路，用地面積為7.26平方公里的土地。

在東西湖區規劃定位方面，依據市政府審議通過的《東西湖區分區規劃》，未來東西湖區將規劃2個新城中心，即吳家山綜合服務中心

與徑河北高新產業發展核心。

其中吳家山綜合服務中心為東西湖區生產生活綜合服務中心，由吳家山老城和新城組成，融商務商業、總部科研、行政文體、居住配套等於一體，綠色交通為導向、公共服務配套完善、環境優雅宜居的城市新中心。

徑河北高新產業發展核心為東西湖區高新產業發展引擎，位於吳家山新城涇河以北，依託國家網絡安全基地，集聚京東方、紅星半導體、中興通訊、烽火通訊等國家高端產業集群，帶動東西湖區以顯示產業、數據中心為代表的臨空產業和高新產業發展。

吳家山新城生活配套方面近年來逐步完善，協和醫院東西湖分院、五環體育中心、東西湖文化中心、985/211附屬學校、中歐城市廣場、奧山漢口冰雪場館群、吳家山公園、碼頭潭公園......

近年來板塊內新盤眾多，競爭非常激烈，不僅陸續有新盤面世，還不斷有地塊出讓，使得區域新盤扎堆，供應量爆棚。

融創、金地、電建、中南、華髮、武地、佳兆業、東原、中國鐵建、北辰、葛洲壩、當代、奧山、新城、金輝、首開、聯發、保利等房企陸續在臨空港吳家山新城佈局。

目前板塊純新盤方面，待售的有首開光明國風上觀、中國鐵建江語城、北辰金地漾時代、新城桃李郡、武地華髮時光、都市徑水瀾苑

等。

目前板塊內樓盤，整體新房房價在12900-18500元/㎡，主要承接的是大漢口的剛需及剛改群體。

而徑河北岸的高新產業發展核心板塊，以網安基地為產業基礎的武漢“數谷”目前是武漢全新的樓市板塊，正逐漸被大家認識，樓盤僅3席：天賜金龍城、網安合寓，以及純新盤武漢英赫當代城MOMΛ。

武漢臨空新城-宋家崗

大家都知道臨空港經濟開發區覆蓋東西湖區和黃陂區局部，除了以上說到的臨空港吳家山新城（東西湖區），位於臨空新城宋家崗（黃陂區）也是近年來樓市潛力板塊之一。

臨空港以宋家崗城市副中心為核心，這個地位不言而喻。武漢臨空新城宋家崗板塊（以下簡稱宋家崗）距離天河機場僅5公里，憑藉城市空港門戶的區位優勢，被市政府規劃為武漢臨空經濟核心區。

臨空新城宋家崗，依託天河國際機場綜合交通優勢和生態環境特色，發展航空企業總部區辦公功能，輔之以商務核心、產業服務、文體休閒、臨湖養生、空港服務、活力公寓、生態宜居等，八大綜合型功能服務板塊。

作為華中第一空港，未來中國第四大航空門戶，天河機場不僅是為中國中部首家4F級民用國際機場，中國八大區域性樞紐機場之一，更是華中唯一可以直飛五大洲的機場，截止7月11日，國際與地區航線已經達到63條。

產業方面，目前，臨空新城已完成超100億元投資，吸引了包括國航、海航、卓爾通航、友和道通、武漢航發投等20多家企業入駐成為名副其實的“華中第一航空總部經濟集群”。

臨空新城內佈局有完整的12年全齡教育體系：華師附小、黃陂一中、臨空新城第一學校（九年一貫制學校）等知名中小學目前已動工，預計2020年9月投入使用，臨空新城還將建設國際學校（12年制）以及盤龍城國際療養城。

臨空新城宋家崗板塊地鐵規劃佈局有軌道交通2、7、13、17、18號線，5條地鐵貫穿板塊。

目前改板塊受航空管制樓盤一般都是小高層為主，整體都比較低密，公攤也比武漢主城超高層也低，樓盤集中度高，像中城新時代、華髮越秀悅府、五礦瀾悅雲璽、尚璟瑞府、武建龍樾上城、武漢恆大龍城、臨空香延、南山十里星空等都扎堆在一起。新房住宅房價在11240-13100元/㎡。

看完以上武漢新城區四大潛力新勢力，你有何感想？你最看好哪個版塊及樓市的發展？歡迎大家積極留言~