鑑於我國現行房地產開發以及登記制度的不完善，為了保護一般不動產買受人的權益，最高人民法院設置了一般買受人物權期待權制度。因為“不動產所有權的滯後轉移讓買受人面臨不動產被其他債權人處置的風險，這不僅有違民法的公平理念，而且不利於穩定和諧社會的構建。”

關於物權期待權的法律規定梳理

1、《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》（2002年6月27日）

第一條：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。

第二條：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

上述規定首次明確了房屋消費者的物權期待權＞建設工程價款優先受償權＞抵押權＞一般買受人的物權期待權。

2、《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（2005年1月1日）

第十六條、第十七條規定：第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

上述規定對一般買受人的物權期待權進行了細化，明確了無過錯不動產買受人的物權期待權。

3、最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定（2015年5月5日）

本司法解釋第二十八條在之前規定的基礎上對一般買受人的物權期待權作了進一步的細化、修正。規定必須符合以下四個要件，物權期待權才能成立。

“（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二） 在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；

（三） 已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；

（四） 非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

4、全國法院民商事審判工作會議紀要（最高人民法院民二庭向社會公開徵求意見稿）（2019年8月6日）

針對規定要件之一的“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”該如何理解，《意見稿》第117條釋明為“主要是指不動產已經辦理了抵押登記、因購房政策限制不能辦理過戶登記和買受人故意不辦理過戶登記三種情形”。

經典案例

我們檢索了上海法院關於適用第二十八條保護無過錯買受人物權期待權的案例，爭點大體圍繞買受人是否已支付部分或全部款項、未及時辦理權屬登記是否系買受人原因（過錯）等。值得關注的是，在購房時若係爭房屋上有抵押登記，房屋買賣雙方亦對滌除抵押登記達成合意，但後續被執行人（賣方）未按約履行，法院認定異議人（買方）無過錯，據此阻卻係爭房屋的執行。

挑選的十個支持執行異議的案例：

十個支持執行異議的案例

十個駁回異議的案例：

法院駁回異議申請的理由大多為異議人（買受人）本身對不能辦理過戶存在一定原因（過錯），具體情形有：1.因購房政策限制不能辦理過戶登記；2.合同簽訂後，怠於要求變更登記；3.在查封事實發生後，怠於行使權利等。值得關注的是，因簽訂房屋買賣合同時係爭房屋已抵押導致不能辦理過戶的，法院認定買受人未盡到合理注意義務，不能以此阻卻執行。

十個駁回異議的案例

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