南昌樓市：真的進入了“冬天”嗎

進入深秋的天氣，儘管太陽高照，但陣陣寒意時不時襲來，乍暖還寒時 , 最難將息。

猶如這個深秋的天氣，全國各地樓市的 " 寒意襲人 "，樓盤打折優惠力度超前，各種花式促銷輪番上演！

樓市中確實有極大的去庫存壓力，與此同時堅挺的二手房也難抵寒流，紛紛降價求脫手，樓市真的進入了 " 冬天 " 嗎？

01 " 工抵房 " 盛行

目前的樓市有 2008 年的感覺，鋪天蓋地的全是樓盤的各種促銷信息，網絡媒體關於地產的悲觀言論呈一邊倒的趨勢。

購房者買漲不買跌的心態之下，大家全是捂緊口袋，沒有特別巨大的優惠別想掏走他們一分錢。而開發商面對如此形勢，迫於資金壓力非常想降價，但又擔心前期業主 " 鬧事 "，因而只能採取各種手段來 " 隱形 " 降價。

" 工抵房 " 今年一時盛行，開發商由於資金問題暫時週轉不過來，將還未出售的房子抵押給施工方，這就叫做工抵房。但今年的工抵房似乎名不符實，很多房產中介與分銷渠道商，甚至開發商自己人也在發工抵房的朋友圈，從工抵房的房源來看，也多是二三樓與頂樓的房源，很明顯是開發商藉此些比較差的房源降價來試探市場。

工抵房只是降價的 " 試金石 "，可以試探購房者的底線，同時也又可避免前期購買的業主 " 鬧事 "。

雙十一開始賣房了

雙十一，是全球購物者的狂歡節，但對於賣特價房讓利的房企來說，卻是重重壓力之下的無奈之舉。

雙十一前夕，電商紛紛宣佈試水房產交易。阿里的 "1 元起拍 "、蘇寧的 " 特價房 "、京東的 " 五折房 " 賺足了市場眼球。電商試水房產交易，大多數人還是抱著圍觀心態，希望房產交易能產生某些新的變化。

電商跨界房地產，或許是多場景賣房、多渠道引流的新途徑。此次房企參加雙十一電商節，是把電商當成促銷和甩貨平臺了，是存貨去化壓力和現金流壓力之下的無奈之舉。

藉助雙十一的這個檔期，南昌不少樓盤也紛紛推出了雙十一購房節，目的其實就是藉助一切機會促銷，猶如當年商場打折銷售一樣，任何一個節日都是一次促銷機會。而雙十一在大眾心目中傳遞的一直是全年價格最便宜，買到就賺到的固有觀念，因而雙十一購房節如期而至。

樓市出現 " 拐點 "

各種促銷之下，樓市成交情況如何？據南昌網易房產統計，10 月南昌市（未含新建區及南昌縣）新房住宅網籤 3934 套（統計日期截至 10 月 30 日），環比下跌 20.1%，網籤面積 48.53 萬㎡，環比下跌 19.6%；二手房住宅網籤 1919 套，環比下跌 21.13%；網籤面積 17.88 萬㎡，環比下跌 23.1%。

南昌 10 月網籤創 9 個月來新低，甚至不如 7、8 兩個月的淡季期。2019 年 10 月南昌在售樓盤均價為 13506 元 / 平，環比 2019 年 9 月下跌 1.17%，為今年倒數第二低的月份。

從整個市場層面與個盤情況來綜合分析，整體南昌樓市目前還沒有出現大範圍的降價，目前降價比較明顯的是灣裡區與九龍湖區域。

灣裡區域的房價一直是南昌樓市低谷，但降價總是率先走在前頭。前不久恆茂未來都會推出毛坯 7500 元 / 平均價的房源，一時把灣裡房價拉回到五六年前，而周邊每平一萬元上下精裝的樓盤，面對如此態勢，除了降價還能幹什麼？

九龍湖區域樓盤一直是購房者最為衷情的區域，其各種優勢購房者都懂。房價由當初的五千一平，毫無懸念地就拔高到均價一萬五六，雙學區地鐵周邊的二手房更是直接突破二萬一平。從近期幾個新推的三限房來看，九龍湖的房價也有所回頭，中奧、江悅、東投這三個盤起初預計都要近二萬一平，但開盤嚴格按限價一萬五六每平在賣，與周邊二萬元每平的二手房形成了較大的 " 剪刀差 "。從這幾個樓盤的去化來看，整體情況還比較理想，百分之八九十的去化在如今市場已經實屬難得。

結語：

" 在別人恐懼時我貪婪，在別人貪婪時我恐懼。" 巴菲特的言論不知道能否適應目前的樓市。2019 年的樓市真不同於 2008 年的樓市，期待像 2009 年那樣房價起飛，那真是做白日夢。還記得當年炒郵票之後的一地雞毛嗎？炒股的瘋狂又有誰能忘記，而全民炒房的情景更在眼前。

當樓市的主基調 " 房住不炒！不將房地產作為短期刺激經濟的手段 " 明確之後，樓市橫盤週期一定會很長。橫盤意味著一些透支了房價、透支了未來的區域，房價會迴歸於理性。購房者回歸於自住屬性，同樣開發企業也必須以產品品質為主線。樓市沒有 " 冬天 "，但開發企業如是不隨市場而變化，那麼就永遠是 " 冬天 "。

購房者也一樣，只有找到自己適合居住的樓盤，而不是追漲殺跌來炒房，那麼，你美好生活的 " 春天 " 也不會太遠！

文 / 胡江