近日，濟寧市公佈了

關於《濟寧市物業服務收費管理實施細則》

公開徵求意見的公告！

涉及物業公共服務收費、

車位（庫）收費和租金，

大家可通過以下途徑和方式反饋意見

關於公開徵求

《濟寧市物業服務收費管理實施細則

（徵求意見稿）》意見建議的通知

為了規範物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，促進經濟社會和諧健康發展，根據《中華人民共和國價格法》《物業管理條例》《山東省物業服務收費管理辦法》（省政府令第317號）等法律、法規，結合我市實際，濟寧市發展改革委起草了《濟寧市物業服務收費管理實施細則（徵求意見稿）》，現公開徵求社會各界意見。有關單位和社會各界人士可以在2019年11月10日前，通過以下途徑和方式反饋意見：

一是通過電子郵件方式將意見發送至：[email protected]；

二是通過信函方式將意見寄至：濟寧市發展和改革委員會價格管理科，並在信封上註明“規範性文件徵求意見”字樣。

聯繫電話：2967023 聯繫人：徐一波

濟寧市物業服務收費管理實施細則

（徵求意見稿）

第一章　總則

第一條　為了規範物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，促進經濟社會和諧健康發展，根據《中華人民共和國價格法》《物業管理條例》《山東省物業服務收費管理辦法》等法律、法規，結合我市實際，制定本細則。

第二條　本細則適用於濟寧市行政區域內的物業服務收費及其監督管理活動。

本細則所稱物業服務收費，包括物業公共服務費、機動車停放費和其他服務收費。

第三條　市價格主管部門會同市物業主管部門負責制定全市物業服務收費管理具體實施辦法及市城區（包括任城區、兗州區、濟寧高新技術產業開發區、濟寧太白湖新區、濟寧經濟技術開發區，下同）實行政府指導價的物業收費標準基準價與浮動幅度。

市物業主管部門同市價格主管部門負責制定普通住宅前期物業服務等級標準。

市市場監督管理部門負責濟寧主城區物業收費標準執行的監督管理工作。

縣（市、區）（含任城區、兗州區、濟寧高新技術產業開發區、濟寧太白湖新區、濟寧經濟技術開發區管委會，下同）價格主管部門會同同級物業主管部門、市場監督管理部門按照價格管理權限，負責本行政區域內物業服務收費的管理、監督工作。

市、縣（市、區）人民政府其他有關部門按照各自職責，做好物業服務收費管理的相關工作。

第四條　物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、公平和收費與服務質量相適應的原則，並按照不同物業的性質、特點分別實行政府指導價和市場調節價。

第五條　普通住宅前期（即未成立業主大會）物業公共服務費、機動車停放費實行政府指導價，普通住宅其他物業收費及業主大會成立後的物業公共服務費、機動車停放費由業主大會或者業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商，通過物業服務合同約定執行。法律法規另有規定的，從其規定。

按照法律法規及管理規約規定辦理相關手續，並經有利害關係的業主書面同意，改變用途用於經營的普通住宅、儲藏室、車庫等，其物業公共服務收費標準由物業服務企業與業主或經營者協商，按照合同約定執行。

實行政府指導價的物業服務收費標準，應當根據經濟社會發展水平以及物業服務成本變動等情況適時調整。

第六條　各類別墅、公寓、容積率等於或低於1.0的住宅小區等非普通住宅和非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業根據服務內容、服務質量協商，並在物業服務合同中約定。

尊重業主對物業共有部位共同管理的權利，鼓勵、支持業主或者物業使用人通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵開展正當的價格競爭，並與物業服務企業協商確定物業服務內容、服務質量和收費標準、收費方式等。

探索建立委託代理人制度，利用公共部位收益聘請律師等作為業主委託代理人，幫助業主委員會根據業主意願、通過合法途徑，監督管理物業服務企業嚴格履行物業服務承諾。

第七條　普通住宅在銷售前，建設單位應當在政府指導價範圍內，擬定物業服務方案，選擇物業服務等級，依法選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。並於合同簽訂之日起十日內報送縣（市、區）價格主管部門和物業主管部門備案。

第八條　物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形等，應當在前期物業服務合同中列明，並在顯著位置公示。

建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含物業服務收費的內容。

第九條　因政府指導價變動需要調整普通住宅前期物業服務收費標準的，物業服務企業應當在政府指導價變動範圍內作相應調整。

因服務成本變化需要調整普通住宅前期物業公共服務費、機動車停放費標準的，物業服務企業應當將真實、完整的物業服務成本向業主公開，並經專有部分面積佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主書面同意。

物業服務企業應當在調整物業服務收費標準之日起十日內向縣（市、區）價格主管部門備案，業主大會成立後實施市場調節價的物業收費標準調整不再實施備案。

第二章　物業公共服務費

第十條　本細則所稱物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，在物業管理區域內從事房屋以及配套設施設備和相關場地的日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、公共秩序維持、安全防範協助等公共性服務，向業主或者物業使用人收取的費用。

第十一條　普通住宅前期物業公共服務費應當根據物業服務等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。

第十二條　物業管理區域內物業公共服務費一般由下列因素構成：

（一）物業管理服務人員工資、社會保險、公積金和按規定提取的工會經費、職工教育經費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護、保養費用；

（三）清潔衛生費用；

（四）綠化養護費用；

（五）秩序維護、安全防範費用；

（六）辦公費用；

（七）物業服務企業固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經業主大會同意的其它費用；

（十）法定稅費以及合理利潤。

應當由住宅專項維修資金支出的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，不得計入物業服務成本或物業服務費支出。物業管理區域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋、物業管理用房等。

物業管理區域內封閉運行的中央空調、公用太陽能和地源熱泵等的運行費用按其權屬承擔。對於應由業主或者物業使用人承擔的運行費用，物業服務企業應當單獨列賬，定期公佈運行費用明細及分攤辦法，並按實際支出費用和約定方式向業主或物業使用人收取。運行費用不得列入物業服務成本，其分攤辦法和收取方式應通過物業服務合同進行約定。

第十三條　普通住宅物業公共服務費按房屋產權建築面積計收。已辦理房屋權屬證書的，以房屋權屬證書載明的房屋建築面積計收；未辦理房屋權屬證書的，按房屋買賣合同載明的房屋建築面積計收。法律法規有其規定的，從其規定。

第十四條　業主應當從房屋買賣合同或辦理交付手續通知書約定的房屋（符合竣工交付條件）交付日期開始，按月交納物業公共服務費用。經業主或者物業使用人同意，物業服務企業可以預收物業公共服務費，並簽訂物業服務合同約定。

第十六條　因建設單位分期開發、分批交付使用等原因，造成配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，物業公共服務費應當予以減免，差額部分由建設單位補償給物業服務企業。

物業公共服務費減免比例，屬於普通住宅前期物業的，市城區收取的費用最高不得超過前期物業合同約定物業公共服務收費標準的70%；縣（市）減免比例由所在縣（市）價格主管部門會同同級物業主管部門按照價格管理權限確定；屬於其他物業的，由建設單位與物業服務企業、業主或者物業使用人協商約定。

第十七條　普通住宅交付後空置六個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收；業主或物業使用人應向物業服務企業提出書面申請，經雙方確認（原則上以水、電、氣使用量為衡量標準），其物業公共服務費按照不超過前期物業合同約定物業公共服務收費標準的60%交納。縣（市）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門按照價格管理權限確定本級辦理空置的程序和具體減收比例。

其他物業交付後空置六個月以上的，由物業服務企業與業主或者物業使用人協商約定。

第十八條　物業尚未出售、出租或者因建設單位的原因未按時交付物業買受人的，物業公共服務費由建設單位交納。

符合竣工交付條件的物業，物業買受人逾期不辦理交付手續的，物業公共服務費自建設單位書面通知物業買受人辦理交付手續之日起由物業買受人交納。

第三章　機動車停放費

第十九條　本細則所稱機動車停放費，是指在物業管理區域內租賃建設單位的車位、使用物業管理區域內規劃用於停放機動車的車庫(場)內的車位、佔用業主共有道路或者其他公共區域停放機動車，由承租人、使用人交納的車位租賃費、停車服務費、車位場地使用費。

第二十條　機動車停放費主要用於物業服務企業或專業管理機構對車位、車庫及配套設施設備和相關場地進行維護、管理所需的費用。一般由下列因素構成：

（一）建設成本費用；

（二）管理服務人員費用；

（三）車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護保養費用；

（四）清潔衛生費用；

（五）秩序維護費用；

（六）購買公眾責任險；

（七）法定稅費等。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放機動車的，機動車停放費還應當包括合理收益部分，用於對佔用公共資源進行適當補償。

第二十一條　普通住宅前期物業車位租賃費和停車服務費、車位場地使用費實行政府指導價，市價格主管部門會同市物業主管部門制定市城區的基準價與浮動幅度。縣（市）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門按照價格管理權限，綜合考慮機動車停放管理服務平均成本，車位、車庫建設成本等因素，制定公佈本區域內的基準價與浮動幅度，並適時調整。

普通住宅前期物業機動車停放費由物業服務企業根據物業服務合同在政府指導價範圍內約定收取。業主大會成立後的普通住宅物業以及其他物業的機動車停放費實行市場調節價。具體標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會與物業服務企業通過物業服務合同約定收取。

同一車輛停放區域內的機動車停放收費標準應保持一致，地下與地面的機動車停放費標準應當保持合理比價。

第二十二條　普通住宅前期物業車位租賃費由建設單位根據物業服務合同在政府指導價格範圍內約定收取。建設單位委託物業服務企業管理和收取車位租賃費的，應當簽訂書面委託合同；未簽訂書面委託合同的，物業服務企業不得收取。

第二十三條　使用物業管理區域內規劃用於停放機動車的車庫(場)內的車位，或者長期佔用物業管理區域內業主共有道路及其他公共區域停放機動車，物業服務企業提供相應服務的，車位使用人應當交納停車服務費。

車位未停放機動車的，屬於地面停車位（不含立體停車位）的，應由車位使用人向物業服務企業提前提出書面申請，經物業服務企業確認後，連續空置一個月以上的，按月免收停車服務費；屬於地下或地上立體停車位的，連續空置一個月以上的，停車服務費按每月不高於實際執行標準的60%交納。未停放機動車認定方式由業主與物業服務企業自行約定，不足一個月的，不予免收。

第二十四條　地下停車庫（場）數量不能滿足業主停車需要的，經專有部分面積佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主書面同意，可以佔用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車，並收取車位場地使用費。

第二十五條 機動車停放費按月收取，經業主或者物業使用人同意，建設單位或物業服務企業可以預收機動車停放費，並簽訂機動車停放服務合同約定。

第二十六條 在滿足業主停車需要的前提下，有條件的住宅小區可設立臨時停車位，供訪客等臨時停車使用。臨時停車實行收費的，應當提供不少於2小時的免費停車，業主大會成立後，免費停車時間及收費標準由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商約定。

第二十七條　對進入物業管理區域內進行應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的機動車，以及為業主、物業使用人提供維修、安裝和物品配送等服務臨時停放的機動車，不得收取機動車停放費。

第四章　其他服務收費

第二十八條　本細則所稱其他服務收費，是指除物業公共服務費、機動車停放費之外，由物業服務企業向業主或者物業使用人提供服務並收取相應的費用，以及涉及物業服務企業和業主或者物業使用人的其他收費。

第二十九條　其他服務收費實行市場調節價，由物業服務企業與業主或者物業使用人以及其他有關單位、人員協商約定；有法律法規規定的，從其規定。

第三十條 物業服務企業可以根據物業管理公共區域內犬隻等寵物管理成本，向飼養犬隻等的業主收取寵物管理費用，並以物業服務合同方式約定。

第三十一條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意，並依法辦理有關手續。

物業服務企業代業主對物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在物業服務合同中約定。

第三十二條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有，由業主大會決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用於補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業公共服務費。屬於普通住宅前期物業的，其收益資金可以優先用於折抵物業公共服務費。

物業服務企業代為收取、保管前款規定的收益資金的，除扣除相應的管理費和稅費外，不得挪作他用。物業服務企業代為收取、保管業主共有收益資金的管理費扣除比例，普通住宅前期物業期間，由“雙過半”業主與物業服務企業協商確定，協商確定前暫按收益資金的20%扣除；業主大會成立後的普通住宅及其他物業由業主大會或者業主委員會與物業服務企業協商確定。縣（市）人民政府價格主管部門按照價格管理權限確定本級管理費的扣除比例。

第三十三條　業主或者物業使用人對物業進行室內裝修產生建築垃圾的，應當按照物業服務企業指定的地點存放，並承擔清運和處置費用，具體收費標準按照有關規定在物業服務合同中約定。

第三十四條 新建房屋交付使用時，配套的共用設施設備不得在房價外加收任何價款。物業交付使用後，物業管理區域內新建、改建、擴建共用設施設備的，建設及運行費用的承擔按照有關規定執行，沒有規定的按照約定執行。

第三十五條 物業服務企業為了維護物業管理區域公共秩序的需要，向業主發放證照、門卡等所產生的製作費用，應當按照權利義務對等原則計入相應的服務成本；業主另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。

新建住宅小區實行門禁出入證(IC卡)管理的，建設單位或物業服務企業不得在房價和物業服務費之外向業主另行收取門禁系統建設費用和日常維護費用，並應當為每戶業主、物業使用人免費配置不少於4張出入證(IC卡)。

物業管理區域內的停車場實行門禁出入證(IC卡)管理的，應當免費為車輛配置1張出入證(IC卡)。

第三十六條　物業服務企業可以按照與業主或者物業使用人的約定，提供機動車看管、家政服務等特約服務並收取相應的費用。具體收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

第三十七條　供水、供氣、供電、供暖和通訊、有線電視等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

物業服務企業接受專業經營單位以及環衛管理單位委託代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位以及環衛管理單位收取報酬。

專業經營單位以及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

第三十八條　物業共用部位、共用設施設備在保修期限內的，維修養護費用由建設單位負擔；超過保修期限的，其維修、更新和改造費用應當通過專項維修資金予以列支。

第五章　監督管理

第三十九條　價格主管部門對物業服務收費實行成本調查制度和價格監測制度，並定期向社會公開。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的賬簿、文件和其他資料，不得弄虛作假。

第四十條　物業主管部門應當會同價格主管部門、市場監管部門和其他有關部門，建立物業服務質量評價體系和服務等級動態調整機制，對投訴率高、問題反映集中和達不到服務標準的物業服務企業進行重點監督檢查。對因物業服務引起的投訴舉報，有關部門按照各自職責依法處理。

第四十一條　物業服務企業應當嚴格遵守法律、法規，全面履行物業服務合同，保證服務質量與收費標準質價相符。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務等級、收費項目、計費方式與起始時間、收費標準與依據、舉報投訴電話等，接受業主、物業使用人的監督。

物業服務企業收取物業服務保證金、押金等應當符合有關規定，並不得以保證金、押金等形式變相收費。

第四十二條　物業服務企業代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示，公示時間不得少於一個月，公示記錄留存備查。

第四十三條　物業服務收費應當體現自願委託、服務有償的基本要求，物業服務企業違反物業服務合同和本辦法規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重複收費的，業主或者物業使用人有權拒絕交納。

第四十四條 業主或者物業使用人應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。未按照合同約定交納的，業主委員會、物業服務企業應當督促其交納；逾期拒不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟，依法追繳。

物業產權發生轉移的，原業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

第四十五條　建立物業服務收費糾紛調處機制，業主、業主大會、業主委員會與物業服務企業之間對物業服務收費有爭議的，可以向縣（市、區）人民政府價格主管部門申請調解處理。

第四十六條　物業主管部門應當會同相關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強物業服務行業誠信管理。物業服務企業有超標準收費、強制或者變相強制收費、低於服務等級提供服務等行為被給予行政處罰的，納入失信企業名單，經多次處罰仍未整改到位的，逐出濟寧市物業服務市場。對業主有惡意拖欠物業服務費用等行為並經法院審理判決敗訴的，納入其個人誠信記錄。對物業服務企業法人，其企業受到聯合懲戒、被逐出物業服務市場的，同時納入其個人誠信記錄。

第六章　附則

第四十七條　物業服務企業之外的其他管理人提供物業服務的，其收費參照本細則執行。

第四十八條 2019年11月30日前已簽訂前期物業服務合同的，自合同簽訂之日起未滿二年的，物業服務收費可按照原合同約定執行；自合同簽訂之日起已滿二年的，其物業服務收費按照本細則執行。

第四十九條　本細則自2019年12月1日起施行，有效期至2024年11月30日。《濟寧市物價局、濟寧市住房和城鄉建設委員會關於印發的通知》（濟價格字〔2014〕74號）同時廢止。