三晉新視界

5年以後，“房奴”和全款買房的人最大的差別應該在於心態上。

（1）前兩年高位買入非重點區域房產的“房奴”在今年應該是比較悽慘的。

我有個大學同學，畢業之後一直在北京工作，但北京的房別想了買不起啊，所以在前兩年北京邊上河北燕郊地區房價不斷上漲的時候，他貸款買入了一套，月還貸款額度1.2萬元，沒想到第二年燕郊房價上漲到3萬多一平米，他將第一套房賣掉，穩妥賺了100多萬。

於是他趁著燕郊房價處在上升期時，將第一套房賣掉後所得的錢又拿去在燕郊房價處在高位時，貸款買入兩套房，，貸款三十年，兩套房月供達到了2.5萬元每月，雖然還款壓力大，但想著第二年轉手賣出去又大賺一筆心裡還是挺開心的，誰曾想世事難料，2018上半年燕郊房價就開始滑鐵盧，下半年全國開始“堅決遏制房價上漲”的目標，於是燕郊房價直接腰斬，我這個大學同學頂著每月2.5萬左右的房貸，看著每天貶值的房屋價值，欲哭無淚，終於還是撐不住了，只好選擇斷供，銀行將房屋收回，他的信用寫在了銀行徵信黑名單上，可謂損失慘重。

如果當時沒有在高位買入，或者選擇全款買房也就不會有現在的損失了。但事實上，動輒幾百萬的房價，很少有人能夠全款買房的，即便全款買房，在房價處在下行時，不會面臨徵信危機，也至少能留一套房子在手上，但腰斬的房價還是讓人受不了。

所以對於這五年來燕郊地區買房的人，“房奴”和全款買房的人所承受的心理壓力完全不同，心態的變化也是非常微妙的。

（2）大多數三四線城市來說，“房奴”和全款買房的人在5年以後的差別也存在很大的不同。

我剛剛在一座四線小城市貸款20年買入一套房，全款40萬，首付12萬，月供1350元左右。本來想著全款買入，但全款買入就要把親戚朋友的錢借個遍，欠人人情總是不舒服。況且買了之後，裝修也要花10多萬元，再加上馬上結婚，還想著有點閒錢要買車，最後我們選擇了貸款買房，這樣雖然要面臨貸款28萬，20年利息也要25萬左右，但想著我和老婆每個月掙一萬多塊錢，壓力很小，隨著生活的持續我們的收入也會越來越多，未來房貸壓力只會越來越小，並且還可以拿出閒錢來去幹點別的什麼。

如果全款買房，欠親戚朋友一筆錢不說，一旦親戚朋友急用錢開口向你要，到那時壓力就可想而知了。雖然三四線城市房價在現在也處在一個浮動期，但相對大城市來說，整體房價波動並麼有那麼大，但是通貨膨脹卻是在持續進行的。

而在三四五線城市買房的人，尤其在西部等房價沒有大起大落的城市，5年以後，“房奴”和全款買房的人之間的差別可能真的不大，最大的差別來源於心態的變化。

另外，我們也不可能忽略“房奴”因為有貸款的壓力，所以往往也更有賺錢的動力，雖然辛苦一點，但房貸無疑促進了年輕人上進心持續保持的動力。

EMBA商圈

所謂房奴，就是指貸款買房的人，房奴和全款買房人的最大差別就是錢，有人說過“能用錢解決的問題都不大問題。”，所以要進行比較，5年時間有點短了，和現在的狀況差別不大，但是，20年甚至30年之後，差別可能就比較大了。

我認識兩個年輕人，我們都在同一單位工作，其中一個是房奴，另一個是家長給買的房子，和題目比較接近，說說我對他們的認識吧。

貸款買房的小王

其中一個叫小王，大學畢業後來我們公司，有一次我們一起出差，他和我說過他的家庭情況，家是農村的，家庭條件比較差，結婚的時候貸款買房，首付也是和親戚湊的，每月房貸4000多，基本上扣掉一個人的工資，所以日子過得很緊張。

但是，小王這個人比較勤奮，工作紮實，揹負房貸後感到壓力很大，所以非常節儉，更重要的是，他能認識到自己的奮鬥的方向，經常參加公司的各種培訓和比賽，業務上進步非常快，去年已經晉升為公司的高級主管，是同職級中最年輕的。

小王就是一個典型的房奴，因為他要靠自己還房貸，甚至將來還要獨自承擔父母的養老義務，因為父母都是農民，也沒有社保。但是，我相信，他的未來一定很美好，因為他能夠正確理解自己的處境，不悲觀，敢於正視困難，並且能努力克服困難。

全款買房的小張

另一個小張，和小王是一年畢業參加工作的，他的父親是我們公司的中層幹部，父母雙職工，結婚的時候，父母已經把房子、車子都買好了，屬於全款買房的人。

小張人很活躍，為人處世熱情大方，非常成熟，由於和父母都是同一單位的，因此在工作中、生活各方面都比較順利，但是，在個人職業成長方面，小張卻並不順利。參加工作後變動了好幾個工作崗位，職級晉升比小王慢了兩拍。

主要原因也不能全怪小張，工作崗位調整很大的原因應該是他父母的功勞，總想讓孩子少吃一點苦，還能夠進步的更快一點。但是，事情往往不能如人所料，小張由於頻繁變動崗位，再加上對自己要求也不高，在公司進行崗位特殊調整的時候，能夠拿出門的硬條件太少了，所以在兩次晉升中都輸給了小王，雖然進入公司的時候條件相同，現在已經比小王低兩個職級了，這要正常晉升大概6-8年的時間。

多年後小張和小王的差距

現在已經過去5年多了，小張仍然要比小王富裕得多，但是我覺得，他們兩個的差距現在主要已經不是房貸，而是個人職業發展的差距，房貸可以慢慢還，職業發展落後彌補就很困難了。

我說的僅是個例，不能具有普遍性，但是，房奴和全款買房的人其實沒有多大差別，就錢的問題，只要你別太在意，這種差距會越來越小，錢之外的差距才是越來越大的。

互金直通車

5年後的事情太難預測了，不如我們說5年前吧。

因為我剛好有一個七八年前買房子的例子。

01，案例

他們倆是大學同學，我們把他們稱為甲和乙吧。

甲是公務員，追求安全穩健。乙是普通打工的，可以接受一定的風險。

大約在七八年前兩個人都分別買了房子。

當時兩個人手頭的錢都差不多。甲，因為手上的錢不是太多，沒有在廣州市區買，去廣州的花都區，全款買了一套房子。

乙手上的資金也差不多，但他願意貸款，所以在天河區買了一套房子，樓梯樓面積不大，但是總價將近是他的同學花都區房子的三倍。

02，現在

現在七八年過去了，因為甲沒有還貸的壓力，所以這些年來路慢慢又存了一些錢。但是這些年存的錢，想再去買一套房子，即使貸款，也不太可能了。

花都區那套房子漲了一些，也還算滿意。

乙沒人存下什麼錢，只是多買了一臺車子也是貸款買的。但是房貸的壓力現在感覺越來越輕鬆。雖然每個月還款一樣，不過因為收入的提升，所以壓力減小。

他在天河區買的房子，已經漲了將近三倍。

最近他正在考慮把房子重新抵押，拿一筆現金出來，再湊一湊，看看能不能買第2套。

03，類似的非常多

安全穩健和適當冒險區別真的很大。

有些人一輩子守著一份工，收入越來越高，但有些人多次創業，雖然有失敗，但最後成功。兩者之間的差距非常大。

有些人一直都把錢存在銀行或者買理財產品，追求安全穩妥。有些人什麼投資都嘗試，試過虧損試過被騙，但是也慢慢找到了合適自己的方式。很多年之後，兩人之間的差距也會非常大。

錢和資產不是衡量人是否成功的，絕對因素也不是唯一因素。

只要不後悔就好了。

財說得明白

這個問題其實不應該這麼問，能全款買得起房的人，和需要按揭貸款的人，大概率不是同一區間的人。

公平起見，我們假設兩個人擁有一樣的資產，買的地段一樣、價值一樣的房子。比如500萬。

甲花了500萬全款買房。乙花了50%首付，也就是250萬，剩下250萬通過銀行按揭貸款，按揭30年，貸款利率4.9%。不算任何其他費用，乙省下來250萬。

所以，後面甲和乙生活差異，取決於乙手上這250萬能否獲得比銀行貸款利息更高的投資收益。因為假設兩人買的房子價值是相等的，不論漲跌，對甲和乙的生活沒有任何區別的影響。如果乙沒有太好的投資渠道，4.9%的利率其實是一箇中性偏難的收益率目標。而且，乙的生活質量會遠差於甲，因為每個月會有1萬5左右的房貸要還。如果這250萬元，乙可以通過金融投資（基金、信託、股票、理財等）或者實業投資（開個實體店之類）獲得超過平均1.5萬/月的現金流，那就很不錯了。

當然，乙還有個選擇，就是用500萬按揭兩套房。這樣，甲和乙的命運將會出現很大區別，主要來源於房價漲跌，以及乙的按揭壓力能不能承受。

如果類似2016年頂峰買到燕郊的房子那樣，房價跌一半甚至更多，乙就已經事實上清零了。

如果像2016年初買那些價格起飛的城市的房子，例如西安、無錫、惠州等，乙的生活會發生重大改變，完全可以賣掉一套房子，還掉剩下的貸款，還有一套全款房子在手。

如果房價長期橫著，乙需要考慮按揭壓力了。每月3萬左右的還款壓力，即使租出一套房，按2%的租金收益率，一年也只有十萬左右的租金收入，還是有2萬多的資金缺口。月薪高的當然沒問題，犧牲點生活質量也就罷了，收入低的話，如果斷供，銀行收走房子不說，可能還會上黑名單。

不過，也許乙會因為房貸壓力，更加積極工作，變壓力為動力，那也是好事一件。

（晴溪）

孫建波

這種問題的結果實在太多了，我給你舉其中的幾個例子吧。

第一個例子：

小明在5年前用500萬全款買了一套一線城市的房產，而小王用500萬分別貸款買了兩套一線城市的房產。

5年過去後，小明的房產升值到了1000萬，而小王的資產卻變為了2000萬。

雖然看似小王手裡存在著較大的負債，但是隨著時間的推移，小王的房產市值越來越高，租金回報率也隨著增長，再加上貨幣的貶值，自己收入的提升，小王的負債壓力實則是越來越低的。

而小明雖然看著房產不斷升值，但是僅僅只是滿足剛需，沒有房租的收入，資產也比不上小明。最終，兩人的差距越來越大了。

第二個例子：

小明現在全款買了一套房子！而小王和小張都分別貸款買了一套房子。

其中，小明的全款金額為300萬；

小王手裡有300萬，但是首付了一半，拿著另一半去做了股票；

而小張同樣有300萬，首付了一半，另外一半拿去了揮霍；

最後，5年過去了，小明依然住著自己剛需的房子，上著班，日子還算清閒，但是沒有任何被動收入的提升；

小王5年裡買的股票經歷了牛市大賺了一把，最後，又貸款買了一套房子，資產再次升值；

而小張呢，因為自己的揮霍，把留下的150萬給用完了，只能度日如年的還著房貸，成為了三者裡資產最少的人。

結論

所以說，我們要正確看待“房奴”這件事！有些人懂得投資，有眼光，善於佈局，那麼“貸款買房”其實對於他們來說是一個好的結果，是一種借力致富的途徑。

而有的人比較保守，喜歡圖求安穩的日子，那麼5年以後生活也不會有太大的改變，只不過對於房子的問題來說已經有效解決，不擔心沒地方住的問題。

但是對於那些不會投資，又喜歡揮霍錢的人來說，“貸款買房”的結果就是拉大了自己和別人的貧富差距，還這不如全款買房呢！

琅琊榜首張大仙

我曾經做過房貸經理，自己也曾全款買過小戶型的房子。我對房奴和全款買房的這兩類人還算了解。我認為他們的差別主要體現在心理層面和經濟層面。

一、在心理層面

房奴

貸款買房讓房奴和銀行綁上了至少十年以上的關係。正是這長時間需要穩定向銀行交錢的動作，讓房奴聞風喪膽。

我做貸款經理的那些年，經常看到這樣一幕。一家人來銀行面籤，簽完合同按完手印。他們有的開心有的沮喪，簡直是冰火兩重天。開心的人想著終於有了自己的房子，好有成就感；沮喪的人卻擔憂著以後每月要拿出一部分工資還貸款了，好悲傷。

全款買房的人

全款買房的人是有一定心理優勢的。他們用自己的錢買了房子，不用看人臉色。以後想租想賣想抵押全看自己的心情。

我當時在急用錢的時候，抵押了自己的房子，抵押乘數達到了80%，解了我燃眉之急，當時想著有一套全款房真好。

二、在經濟層面

房奴

房奴從銀行貸款相當於有了一大筆資金，只不過這筆資金需要立即支付給開發商。能為房奴帶來經濟效益的就是這一筆錢。房奴用貸來的錢給開發商，自己的錢，或者親戚朋友那裡可以借來的錢，以及未來幾年自己掙的錢就可以用做其他用途。

有的人拿去做生意，有的人拿去裝修，有的人拿去買車。他們讓自己的收入和生活都上了一個臺階。

全款買房的人

花自己的錢去買房，那麼購房貸款的低利率是享受不到了。以後無論是裝修、買車亦或是做生意來銀行貸款，利率都要高於買房時的貸款。

我就是活生生的例子。用自己的錢全款買房，後來把房子抵押從銀行貸款，利率還是超過了6%。同樣是貸款，而且同樣是把房子抵押給了銀行，現在的利率卻高於房貸。

總結：

從心理上說，全款買房的人要比房奴更爽，可是從經濟效益上來說，房奴卻要優於全款買房的人。

銀行研究僧，你學習，我也跟著學習！

銀行研究僧

全款買房固然是值得我們羨慕的。由於無法付清全款，每月需要歸還房貸的人我們稱之為“房奴”。對於房奴來說，房子大都是剛需，自己居住所用。做房奴，其實是痛並快樂著。

首先，現在房貸一般採用等額本息還款法，假設貸款30年，每月歸還相等的金額。一般而言，貨幣在不斷貶值，收入在遞增。10年前每月還款1800元，可能覺得壓力很大，隨著工資收入不斷增加，通貨膨脹的發生，錢越來越不值錢，現在每月還1800元壓力就會小很多。

其次，還房貸的過程是辛苦的，但不可否認，確實能起到幫助我們強迫儲蓄的目的。一兩千元吃頓飯、買件衣服就花掉了，雖然還了貸款，確是我們的幸福儲蓄。其實夫妻二人共同努力，基本上五六年就能把房貸結清。好多家庭有能力結清貸款時，反而會留著這筆貸款。因為房貸一般利率較低，公積金貸款基準利率3.25%，我們可以把積累的錢用於投資，得到5%，6%的收益也是不錯的。

不管是全款買房，亦或是按揭買房，都要以一顆積極向上的心去面對。買房子只是生活長路上的一個開端，套用魔童哪吒的一句話--我命由我不由天，只要努力拼搏，終會到達心中的高峰！

小小意見，不甚成熟，還請見諒。

河小葵話理財

作為一個房奴我來回答您的問題。

第一：全款買房的人經濟條件相對不錯，後續也不像房奴每個月計算著開銷，定時還房貸，全款購房後後續收入更多的可以用於投資，享受物質生活帶來的滿足，一般全款買房者大多是父母給孩子準備的婚房，和一些做生意的。

第二：貸款買房者一般都是80後為主力，90後也陸續加入其中，一般工作個七八年有點積蓄，加上父母幫撐著可以交個首付，後續房子下來後需要裝修，買家電，等等都是很大一筆開銷，而且還需要揹負著貸款，一般貸款買房的都是一個城市的外來者，希望在這個城市立足。

綜上所訴：能全款買儘量不要貸款，房奴的日子不好過，如果失業的話經歷來源就斷了。後續壓力非常大。

再說5年以後，全款買房的，收入經濟比較穩定，可以帶著家人到處旅遊，假期長點還可以出國轉轉，家庭物質條件相對比較好。

貸款買房5年也就換上裝修的貸款，日子過得還是比較緊吧，不敢奢侈出去旅遊，每個月還是定時還款。

濱海亮哥

朋友們好！

5年以後，如果起步資金一樣的話，如果房價漲幅高於貸款利率，那麼無疑是房奴資產升值可能會更多一些，全款買房的人可能資產升值幅度小一點。下面來分析一下。

當前的房市仍然處於白銀時代

現在的房產市場仍然是處於白銀時代，現在的房產價格肯定不會像過去十幾年那樣猛漲了，但是未來5年房產市場仍然會穩健攀升的。

現在我們的城市化進程在持續深化，城市化建設也在繼續推進，好多人口還在持續進入城市，人口的增加肯定會帶來住房需求的增長，需求的增長肯定會讓住房價格穩步攀升的。

如果現在想投資房產的話，還是要特別注意房產的位置。一是要選擇經濟發展速度較快的城市，以及人口持續流入的城市，這樣的城市中的房產可能未來升值幅度更大一些。在這些城市中，最好是選擇市中心重點小學學區房，這樣的房產未來升值空間會更大一些。

未來隨著生活水平的提升，對於孩子的教育肯定會越來越重視，這樣對於學區房的需求就會緩慢增加，這樣也會讓學區房價格緩慢增加。

因此，現在的房產市場整體上將呈現出穩健攀升的走勢，如果現在想投資房產市場，那麼可以多研究一下市中心學區房。

房奴和全款買房者有何區別呢？

如果假設房奴和全款買房者的起步身家都是1000萬，這樣一個人是貸款1000萬買2套房，一個是全款買一套房。我們下面來看一下不同情況下，兩者有何區別。

1、如果未來五年房產漲幅為每年5%，低於貸款年利率6%。

那麼房奴5年後的淨資產=1000*1.25+1000（5%-6%）*5=1200萬元。

全款買房者5年後的淨資產=1000*1.25=1250萬元。

如果房產漲幅小於貸款利率的話，全款買房者的淨資產更多一些。

2、如果未來五年房產漲幅為每年6%，等於貸款年利率6%。

這樣房奴5年後的淨資產=1000*1.3+1000（6%-6%）=1300萬元。

全款買房者5年後的淨資產=1000*1.3=1300萬元。

可以看出來，房價漲幅等於貸款利率的時候，房奴的淨資產和全款買房者的淨資產是相等的。

3、如果未來五年房產漲幅為每年10%，高於貸款年利率6%

這樣房奴5年後淨資產=1000*1.5+1000*（0.1-0.06）*5=1500+200=1700萬

全款買房者5年後淨資產=1000*1.5=1500萬元。

可以看出來，如果是房產漲幅高於貸款年利率，那麼5年後，房奴淨資產將高於全款買房者的淨資產。

綜上所述，如果是未來5年，房價漲幅高於貸款年利率，那麼肯定是房奴淨資產更高一些。如果是房產漲幅低於貸款年利率，那麼就是房奴淨資產更低了。

睿思天下

5年之後，房奴和全款買房的人到底會有什麼樣的差別？這估計是很多準備買房的人關心的問題。可能很多朋友會說，貸款買房的人要支付更多的利息，而且每個月要還要面臨月供壓力，所以不划算，但事實果真如此嗎？我看未必見得。

至於5年之後房奴和全國買房的人會有什麼差別看具體情況。

第1種情況是，兩個人同時有100萬的現金，一個人選擇全部買房，另一個人選擇貸款買房。

針對這種情況，我們可以從三種可能去分析，對比之後大家就知道答案。

第1種可能，房價上漲超過貸款利率

可能很多人覺得貸款買房會有很大的壓力，但對於懂財務的人員來說，通過貸款買房可以實現財務槓桿的作用，可以以小錢賺大錢，賺取更多的利潤。

我們舉一個最簡單的例子，假如現在有一套100萬的房子，A和B同時都有100萬的現金，其中A直接花了100萬全款買房，B則選擇貸款買房，首付30萬，貸款70萬，利息5.39%，等額本息30年。

假如未來5年房價年均複合漲幅達到6％，那5年之後房子將會變成133.8萬，這樣A的資產增值33.8萬。

而通過貸款買房的B，5年之後房子的價值同樣變成133.8萬，而B所付出的月供成本，再扣除30萬首付和剩餘未還的本金之後，淨收益15.62萬。

咋一看，全款買房的人比貸款買房的人更划算，但是在這裡我們還有沒有把B剩餘的70萬本金潛在的投資收益計算在內，如果B拿這70萬去做其他投資，年化收益5%，那5年時間總共獲得的收益至少在35萬以上，再加上投資房產15.62萬的淨收益，5年的時間B的資產增值達到50.62萬，資產要比A多出將近17萬。

所以當房價的漲幅超過貸款利率的漲幅的時候，實際上貸款比全國買房更划算很多。

第2種可能、房價上漲低於貸款利率

這種情況下房價仍然持續上漲，只不過說房價的漲幅低於貸款利率，這種情況全款買房還是貸款買房更划算，我們還是以100萬的房子做例子。假如現在A和B同樣有100萬現金，A選擇全款買房，B選擇款買房（貸款70萬30年等額本息，貸款利率5.39%），假如未來5年時間房價的平均漲幅只有3%，5年之後100萬的房子總共會變成116萬。

按照116萬的房產來算，那A的資產增值是16萬，而B的房產扣除首付以及貸款本息之後（總共是118萬），房產增值只有2萬塊錢左右，但把另外70萬投資獲得的35萬收益加起來之後，B的總體收益仍然會比A高很多。

所以即便房價漲幅小於房貸利率，貸款買房的人仍然比全款買房的人更划算。

第3種可能、房價下跌。

未來5年房價有沒有可能下跌呢？我認為是有很大可能的，雖然過去幾年很多城市的房價都一直在上漲，很少有出現下跌的，但是目前我國房價已經來到了一個拐點，未來5年時間，三四線城市房價出現下跌的可能性是非常大的。

那房價下跌之後，對於貸款買房的人和全部買房的人來說哪個會更划算呢？我們還是通過舉例子來對比一下。我們仍然以上面的這個例子來參考，假如A全款買房而B貸款買房，5年之後房價總體下跌20%，現在100萬的房子5年之後將變成80萬。

這意味著房價下跌20%之後，A將損失20萬。那B會損失多少呢？首先可以明確的是，不管未來5年房價是上漲還是下跌，B的貸款基本上不會有太大的變化，5年時間總共付出的首付加月供以及剩餘本金仍然是118萬，就意味著房價下跌20%之後B將損失38萬。但是把另外70萬所獲得的35萬收益計算在內之後，B的虧損就只有3萬塊錢，這個虧損就要比A少很多。

通過對比以上三種可能存在的情況之後，我們可以發現，不論是房價上漲還是下跌，兩個人同樣有100萬，那貸款買房的人明顯要比全款買房的人更划算。

第2種情況，有一個人是全款買房，另一個人是沒有能力才選擇貸款買房。

對於這種情況，如果大家買房是為了自己居住，那不管房價是上漲還是下跌，對大家來說都不會有太大影響，大家不會因為房價下跌了就把房賣掉不住了，所以對於剛需人群來說，不管是貸款買房還是全款買房，5年之後跟現在基本上沒有什麼差別，房價的漲跌對大家來說只不過是紙面資產的增減而已。

但如果大家買房主要是為了投資，那全款買房跟貸款買房的差距是比較大的。

如果房價上漲，那對於貸款買房人來說肯定是更划算的，因為它可以以更小的槓桿撬開更多的財富，這種情況下，貸款買房的人財富的增速明顯要比全款買房的人增速更快，這種情況可以參考我上面我們分析的第1種可能來看。

但是如果房價下跌，貸款買房的人的日子會比較難過。相對於全款買房的人來說，房價下跌那只是財富上的損失。而對於那些沒有能力全款買房，偏偏要貸款買房去投資，那房價下跌就意味著投資虧損，一旦房價的跌幅超過了他們承擔的貸款成本，很多人就有可能選擇斷供，一旦斷供被銀行起訴之後，房子就有可能被法院拍賣掉，而且法院在拍賣房子的時候價格一般只有市場價格的7到8折，這意味著這些炒房客的損失會進一步擴大。更關鍵的是，一旦斷供之後大家的徵信就會留下不良記錄，以後無論是去貸款或者辦理信用卡都會受到很大的影響。

所以對於那些沒有能力全款買房，偏偏要貸款去炒房的人來說，其風險性是非常大的，而且這種風險在未來5年會更加明顯，因為未來5年很多城市的房價存在很大的不確定性，有可能出現下跌的風險，如果房價下跌，對於這些槓桿炒房的人來說，勢必會造成很大的打擊。

關鍵字: 房產 房奴 買房