成都房產通L
在商鋪和住宅產能都過剩的情況下，投資商鋪更有前景。
1.先看研究數據情況
據西南財經大學研究數據顯示，截至2017年底全國城鎮住房空置率21.7%，根據這個空置比例測算得出的城鎮住房空置數為6500萬套；艾媒諮詢數據顯示，全國一二線城市購物中心空置率為9.4%；瑞士信貸2018年發佈的一份報告顯示，在未來5年內，會有約20%-25%的購物中心或將面臨倒閉風險，這種風險對中國購物中心同樣存在。
無論是住宅，還是購物中心，抑或其他類型的商業地產，都存在不同程度的產能過剩問題。產能過剩後，供應充足，需求有限，必然優勝劣汰。
2.價格波動分析
從國家雙向宏觀調控政策分析，住宅價格會相對平穩，目前國家必須全力保護樓市穩定，不容大幅上漲，也不容大幅下跌，價格波動不會太大。
商鋪是投資品，不是普通大眾生活必需品，對國家政策來說，無所謂調控和保護，基本上是放任自由發展狀態，受政策干預小，更市場化，更可以通過經濟規律預判價格走勢和收益狀況，商鋪價格隨市場行情波動更大。
正是這種市場化更高的投資品，在準確把握商鋪價格波動情況下，能獲得更高收益，規避掉投資風險；而住宅發展拐點已來臨，又受到政策嚴格調控，上漲空間必然有限。
3.收益分析
住宅收益一般都是比較低的，100萬的住房，年租金大概在2.4萬左右，年收益率大概在2.4%左右。
商鋪的收益率一般都比住宅高，比如100萬的商鋪，年租一般在5-7萬，也就是年收益率5%-7%，這個還是適中的收益率；像金鋪之類的商鋪，年收益率在7%以上，高的可以到10%以上。
住宅投資主要靠升值來獲取投資收益，租金收益不是衡量住宅投資好壞的標準；而商鋪投資上，收益率是考察投資成敗的重要指標。
4.發展前景分析
住宅產能過剩後，人口流出城市的房價會出現波動，長期來說，投資前景是暗淡的。而對人口流入城市來說，房價穩中有升，但受到政策限制，且目前房價已在高位水平，因此，房價基本不會再出現大幅上漲情況，住宅總體收益不會高。
相反，區位、配套都比較好的商鋪，隨著商業模式進一步成熟，高效線上引流下的實體商業（也可以說是智能實體店模式）應是未來商業模式主流，實體商鋪還會有更多需求；而區位和配套都比較好的商鋪，必然會有增值空間，也就有可觀收益。
5.風險分析
住宅風險小些，商鋪風險大些，這應該是共識。但正是商鋪投資高風險，才會有高回報；投資嘛，都有風險。都是大額資金投資，作為投資者，都會謹慎小心，因此，不用過於擔心投資風險問題，而應更多關注收益問題，控制好投資風險問題。
商鋪是自由市場化的投資品，掌握好經濟規律，具備專業知識、人脈和資源的情況下，完全有能力規避掉高風險，從而獲得更高收益。
目前實體商業經營上出現困難，不是因為實體商鋪出問題了，而是商業模式在調整。電商佈局線下實體店，線下實體店與線上結合的O2O模式，暫時都還不夠成熟，還不能一統商業模式。因此，投資市場化更高的商鋪更有前景。
房壇法菜
這個問題主要看地段和一種超前的眼光和機遇吧
，我在武漢，我來說說武漢吧！
說的最簡單一點，最主要的看地段，武漢光谷二環邊，三環內的金地天悅那一塊，地理位置優越，離光谷也很近，兩公里，房子第一批賣的時候，7000多一平，現在20000多，那邊住著也舒服。這是一個例子。還有就是保利華都，這邊地鐵口，買的時候也是7000多一平，現在25000起，當初給別人說這邊要建地鐵，買房的人死活不信，現在漲了這麼多。這也是一個例子。還有一個最好的消息是現在產權是可以續的。只要不拆遷，都是可以續的，價格不會超過五位數。商鋪主要是靠租金，它有它一定的穩定性，住宅就是主要靠增值
南城往士
就目前房地產市場投資而言，已經過了閉著眼睛買房就能賺錢的時候。現在想要在房地產投資當中盈利，那就需要非常謹慎。當前房地產市場投資並不是非常樂觀。但如果你沒有其他投資渠道，非要在房地產當中選擇的話，那麼我們就通過下面的具體數據進行的分析。
房地產企業投資資金鍊情況
俗話說兵馬未動，糧草先行。房地產行業想要發展也是同樣的道理，一個新的樓盤的開啟，都會伴隨著大量的投資資金先行入場。那麼目前我們來看房地產行業的資金鍊是一個什麼樣的狀況？
由於匯率波動加劇，而房企頻繁尋求海外發債有其不得已的原因：一方面，房地產市場下滑，房企回款難度不斷加大；另一方面，從銀行貸款到發債、再到信託融資，房企境內融資渠道幾乎全面被限。
今年10月，房地產企業發行公司債摺合人民幣101.08億元，環比減少35.14％；通過發行超短期融資券、向金融機構借款、發行優先永續債券等方式，融資金額60.93億元，環比減少67.12％；通過境內銀行貸款融資40.45億元，環比減少74.79％。
今年10月份，13家房企累計發佈總額高達50億美元的融資計劃，僅10月30日當天就有5家企業發佈接近20億美元的計劃。這一態勢還在擴大，截至目前，進入11月僅一週，房企發佈海外融資計劃已超23.5億美元，這些房企包括弘陽地產、旭輝控股、綠城中國等。
除了市場融資不盡如人意，在房地產市場整體下滑的背景下，房企資金回款也問題重重。WIND數據顯示，前三季度，142家房企總營收合計為15052.3億元，同比增長22.04%，增速較2018年同期減少5.02個百分點；歸母淨利潤合計為1440.63億元，同比增長12.52%，增速較2018年同期大幅減少19.56個百分點。利潤率下滑的房企佔比超過一半。
社長財經
房產市場投資住宅比投資商鋪好！但是目前不建議投資房產。當前全球經濟處於康波長週期（60年一循環）蕭條期，日本、德國國債負利率，美國連續三個月降息。中國在CPI破3的條件下，依然通過MLF操作降息。全球經濟持續低迷，下行壓力巨大。房地產已經過了20年的黃金期，國家確立房住不炒和不搞大水漫灌的政策。
房產經過未來3-5年的調整後，建議買人口流入城市住宅。依次是珠三角城市群，長三角城市群，成渝城市群。理由如下：
1. 商鋪受到電商衝擊巨大，同時商鋪整體嚴重供過於求。
2. 住宅捆綁了教育資源，醫療資源等各種社會福利。
3. 同樣是一線城市的住宅和商鋪，如果作為不良資產，住宅基本處置價格在評估價值8折左右，而商鋪普遍在評估價3折左右。保值率不可同日而語。
當然投資需要具備一定的投資能力，專業投資商鋪的，因為對市場行情和各地商圈把握的比較精準，也有可能取得較好的投資回報。但是對於大眾來說，投資住宅的風險遠小於商鋪。而且因為中國的GDP依然保持中高速增長，房價經過幾年的調整後，還會迎來白銀時代。
博辰
從目前來看，無論是投資房地產還是投資商鋪，關鍵在於你投資的位置是怎麼樣子的。
因為無論是商鋪還是住宅，你主要的目的是為了賺錢，如果投資住宅，你過了幾年他還是沒有漲價，那麼此時就是不賺錢的，如果投資一個商鋪你人流量不足或甚至是人流量越來越低，那投資商鋪肯定是不划算的。
針對於此，無論投資房地產的商鋪還是投資住宅房首先要考慮的，某一個城市它的人員到底有多少？如果他每年都會有不新的人員進進來，那麼投資房地產或者投資商鋪都是可以的，我們可以從中選擇一個，因為投資商鋪相對而言，如果倒賣的話，他可能會收的手續費會更高，而投資房地產的話手續費會稍微低一點。
但是投資商鋪的話，主要目的是為了去出租，如果你在一個地方買了一個商鋪，然後它這個商這個地方，它發展前景非常廣闊，那他每年他都會有房租，而且房租會越來越穩定，那麼此時投資商鋪是非常划算的。
但是越來越廣闊和越來越穩定，它的前提條件是要有客流量和有人，如果這個地方它沒有人的話，那肯定是不划算的。
所以無論是投資住宅房還是投資商鋪，關鍵在於有沒有人，沒有人投資，什麼都不划算，有了人在相對而言的區域商鋪更划算，而房地產兌現的速度會更快一點，就看你自己是短期還是長期的投資。
家裡我不管事
現在並不是一個投資商鋪的好時機，同樣，對於住宅的投資也是一個要求非常高的階段。
可以說，買到優質、合格的商鋪挺難，而買到值得投資的住宅要求很高，對於目前的現狀來說，都非一件容易的事。
具體的原因，我可以通過下面的分析慢慢為你解答。
首先說一下商鋪！
我自己有兩套商鋪，都是在幾年前投資的，目前的收益非常不錯，回報率在7%以上。
為什麼可以做到那麼高的回報率呢？原因就是買的早。在當初房價還沒有上升過盛的時候，我就買下了這兩套商鋪，一套在上海，一套在蘇州，所以導致的結果就是商鋪的買入成本並不過只有200多萬/套，那麼租金收益自然可以保持一個較高的回報率。
但是如今呢？如今的房價已經經歷了2015-2018年的大漲，大部分地區的房子翻了一個倍，商鋪自然會跟隨房價上漲。那麼如今你去購買商鋪，其實就是處於一個高位購入的狀態，租金回報率自然會大大折扣。
再加上因為前期大量的資金都被房地產所透支，而大部分的投資者，炒房者也加入了一個槓桿進行買房，所以導致了中國家庭的負債率非常高，壓力非常大，自然影響到了消費的能力。
我們可以看到這幾年以來，中國的消費增速低至10年新低，消費能力下滑明顯，這也預示著實體生意都不好做了。
而當下的房價又是居高不下，造成購買商鋪的成本也過高，自然無法得到一個比較滿意的最近回報率。
從數據我們可以看到，從2015年開始，商鋪的價格就水漲船高，直接導致的是商鋪的租金收益變化出現了明顯的下滑或者滯漲，說明了商鋪的抬價對於租金的收益影響還是特別大的。
要知道商鋪的租金回報率必須大於7%以上才算合格，小於6%的商鋪其實是沒有投資的價值，因為連普通的民營銀行定存收益都跑不贏。但是在如今這種生意難做，創業者不願意支付高額房租，而商鋪投入成本有過大的雙重壓力下，買到一套7%以上的合格商鋪，真的是非常困難的一件事。
因此，不是商鋪投資不好，是現在不是一個能夠買到號商鋪的時機！認為想要投資商鋪，你得再等幾年，等經濟復甦，等房價穩定甚至回調的時候在入手，這樣拿到性價比高的商鋪才有可能。
其次，我們來說下住宅投資。
中國的人口紅利其實已經過去了，在前幾批的嬰兒潮退去之後，我們現在面臨的是一個結婚率降低，離婚率提高，並且出生率減速的現象。這就意味著未來的10-20年，現在的80後90後、甚至是00後其實都不缺房子。
那麼房子就會出現過盛，供大於求的局面。那按照目前的資金體量和需求來說，自然無法繼續支撐全中國那麼高的房地產市值。所以分化再所難免。
因此對於未來的房地產投資趨勢來看，哪裡的人口持續流入明顯，哪裡的消費和薪資實力強勢，哪裡的配套，醫療、教育體系完善，哪裡就有投資的市場存在。
從數據和城市的綜合素質來分析：一線城市處於的是一個優勝劣汰，控制人流的狀態，它們所要的是精英人才，是世界的頂層人物，具有較強的資金實力，也有較高的專業素質，所以對於這些人來說，未來將會是一線城市的購買的主力軍，並且還是吸引全世界人才優勝劣汰的趨勢。所以一線城市的房價必然會持續上漲，供不應求。
而對於新一線城市來說，他們相比一線城市稍弱一些，但是在配套和其他方面也是較強的表現，但是對於人口來說，更多的是持續流入的狀態，所以有人口支撐，房價未來的上漲也是不成問題的。
最後就是二三四五線城市，對於這些地方來說人口是持續流出的狀態，並且配套、醫療、教育等方面都沒有一線和新一線那麼好。再加上一個空置率過高，炒房囤房較為嚴重，所以未來將會面臨滯漲，震盪，回調的局面，不具備投資價值。
最後，綜上數據和分析，我們其實可以得出一個比較全面的結論：
我的結論就是投資住宅，你只能夠買入一線或者新一線城市的房產。但是對於這些地方來說，購買的門檻非常高，限購條件也比較嚴厲，所以並不是說想買就能買的。目前所遇到的問題就是有錢的沒資格，有資格的沒錢。如果你有能力，有資格，有資金，那可以考慮投資一套。
而對於商鋪投資來說，並不是說不能投資，只是在沒有找到一套滿意，合格的租金回報率商鋪之前，不應該下手。畢竟現在高房價帶來的影響就是提高了商鋪的總價，但是卻降低了居民的消費能力，所以商鋪的租金回報率還是相對較低。
我認為，熬過這段週期，過幾年，等房價調整到位，等經濟回暖，消費能力提升了，在考慮入手商鋪也不遲。
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琅琊榜首張大仙
這個問題要看題主買住宅和商鋪有自用的可能不，如果有，可以適當考慮！
其實在目前的情況下，個人是不推薦投資商鋪和住宅的，房子是用來住的，如果有合適的住房，可以有其它更多的投資渠道用來保值家庭資產。
咱們這裡假定只有一套房子，準備買第二套，再買商鋪和住宅之間徘徊選擇？
如果題主未來有創業開店打算，類似以後有開夫妻店或實體店的計劃，買商鋪首先要考慮其基本功能，買商鋪看自己能否用到，且將來自己如果創業開店，這個平攤下來的店租是否過高，從財務的角度多多核算。
這樣有個好處，因為目前商鋪是供大於求的，如果買了商鋪之後，租不出去，其碼可以自用。
那麼如果買住宅的話，要看題主有沒有拿這房自住或改善住房的需求，買住宅如果不自用，現在單純靠出租收益是比較低的，如果想著未來倒騰賺差價，也是越來越難賣出去的。
所以，保守起見，如果不自用的情況下，建議謹慎選擇投資住宅和商鋪。可以選擇大額存款或電子國債這兩項保本穩定收入。
陽光侃房
現在房產投資選擇商鋪還是住宅，不管什麼商鋪還是住宅，只要你是投資性質的，說明你還是有閒錢，那就重要的來了，還是位置，商鋪位置不好的話，很難租出去，就算租出去，租金也不高，有好的位置，可以考慮商鋪，沒有好的位置就不要考慮商鋪了，一鋪養三代已經過去了，還是考慮住宅吧，住宅投資性質比商鋪好脫手，商鋪如果買到不好的商鋪，脫手很麻煩，所以建議還是儘量選擇好點的住宅投資，希望對你有幫助，謝謝
