最近，“鎮江”在常州購房圈火了。

“三年前，上海蘇州無錫人給常州人上了一課，現在常州人去給鎮江人上一課、過兩年房子漲價了再賣給鎮江人……”

以上這段話最近經常在朋友圈看到，發的人大多是中介或其他房地產從業者。

第一次看到這段話的時候，笑笑就過了，但當這段話重複出現在朋友圈連續兩週，甚至有多個朋友開始向我詢問鎮江的房子的時候，突然有了一種“自家的韭菜要被別人割了”的感覺。

01|壹

首先解釋一下，對於鎮江這個城市，我沒有任何的偏見。整體來說，同為蘇南兄弟城市，如果單純居住角度來講，差異性並不是特別大，宜居指數都不低。

但即便不帶任何城市偏見，我依然認為，現在這個行情下，如果常州人要做這種投資，要麼做好長期持有的打算，要麼就是被蘇州無錫人上完課之後，又去鎮江上了另外一課。

2016年8月，常州，好多準備買房的人都在觀望，9月、10月、11月、12月……房價依然不斷上漲，一部分人一直在等，說房價會跌的。最終，有的人下手了，有的人到現在還在等……

2019年8月，依然是常州，身邊有朋友買了一些性價比比較高的項目，交談中無不透露出對“房價還要上漲”這件事情的極大自信，1.5w的入手價，對於房價突破2w的趨勢十分看好。

三年多了，常州的房價確實一直在漲，市場上好的產品也越來越多。這是大家都看到的一個事實。

三年多了，大家還沉浸在一套房轉手賺幾十萬的記憶和邏輯中不能自拔。所以一看到便宜的房子就趨之若鶩，我只能說，這真的，很危險。

02|貳

140平的房子掛了220萬，一個星期無人問津；

一個星期後掛到200萬，問的人多了起來；

再過一個星期掛了208萬，終於賣出去了……

這件事情發生在一個月前，座標常州新北區飛龍板塊，房屋交付五年不到。按照區域內的新房均價，房東這個價格並不高，但用房東自己的話說，高了沒人買，二手房市場，有價無市的日子已經到來。

幾個月前，京城豪苑的一套學區房成交單價達到了4萬/㎡，讓整個常州中介圈興奮了一陣子，我的理解是，成交太難了，好不容易成交一套，必須要製造一種良好的氛圍，提升一下市場信心。當然成交難的原因一方面是有價無市，另一方面也是因為優質的房源資源稀缺，內部消化的更多一些。

03|叄

常州已經不具備割韭菜的實力了嗎？

我覺得首先得分清楚兩個詞的區別，那就是價值窪地和價格窪地。

很多年前，我們一直在談常州是滬寧線上的價格窪地，時至今日，我們必須糾正這個表述，常州是價值窪地，而非價格窪地。

我個人認為，未來兩年，常州的市場價值還存在著進一步提升的潛力。

首先是城市基礎建設的進一步提升，其中地鐵的建設開通對城市價值的影響將提升，雖然對於地鐵的建設有部分負面聲音，但站在時間軸上來看，地鐵開通後其附加價值將會得到更大的凸顯；另外隨著長三角一體化的深入，根據省交通廳的規劃，常州作為長三角重要城市和江蘇中軸樞紐城市的地位會更加凸顯。

其次是產業價值的提升，作為傳統的“工業明星城市”，常州正在圍繞產業鏈佈局創新鏈。常州在石墨烯、光伏組件、機器人等眾多領域從追趕者變成領跑者，100多種工業產品達到世界先進或領先水平，湧現出200多家“隱形冠軍”。被列為“國家創新型試點城市”、位列長三角城市群科技創新驅動力綜合排名第8位，常州，這座製造業名城已悄然實現了向創新名城的跨越升級。

2019年，常州開放人口落戶和異地公積金貸款，這兩項政策是具有深謀遠慮的作用的。我一直認為，以前的常州，是保守的，內斂的，而從這幾年房價上漲開始，常州開始變得越來越外向了。只有一個外向的，開放的城市，才能吸引更多的產業和人口。城市的價值才會得到更大的提升。

在這樣的背景下，我判斷常州的房價依然會穩漲。

但，一定，一定，一定要記住，這個穩漲是指整體，不要去針對單個項目去做套用。

未來常州的市場熱點會出現在哪？

第一：絕對的中心區域優質配套項目；

第二：性價比超高的項目或真正的高品質項目；

第三：鄉鎮中心區域項目或綜合體項目；

第四：特色小鎮項目。

記住一點，這個時間點，已經過了隨便買房的時候了，任何一個城市都不具備前兩年的成倍上漲的空間，哪怕是三四線。

如果你問我，鎮江五六千的房子能不能買，那麼我們先思考下，鎮江的均價九千多到1萬，為什麼這個房子賣五千多呢？未來能否有人接盤呢？價格窪地是不是價值窪地，這個問題一定要考慮清楚。如果能判斷是價值窪地，那就買！如果只是價格窪地，那趕緊繞道……

最後說一句：

作為一根韭菜，至少要學會保護自己，別隨隨便便就被割了。