短短兩天，819萬香港、澳門居民獲得了粵港澳大灣區內地城市的“房票” 。
11月6日，粵港澳大灣區建設領導小組會議在北京召開，領導小組會議後，香港特區行政長官林鄭月娥介紹了3類16項下一階段將展開的普及惠民及便利香港專業界別到大灣區發展的政策措施，包含有關便利香港居民在大灣區內地城市購買房屋、支持香港居民在內地便捷使用移動電子支付等內容。
▲香港惠及市民的政策措施
繼16條惠港政策後，11月7日下午，據《澳門日報》消息，中央政府再度推出一系列惠及澳門的政策措施，分為兩大類，一是惠及全澳居民的政策，二是扶持專業界別的政策措施。
▲澳門惠及市民的政策措施
便利港澳居民在大灣區購買房屋
16項措施中，最引人注意的當數第一條：便利香港居民在大灣區內地城市購買房屋。
新政出臺之後，港、澳居民無需任何個人所得稅及社保條件、不用任何納稅證明，就可以享受跟本地人一樣的購房待遇，將不受限購條件限制。
不僅如此，灣區內地9城中的教育、醫療、金融等基本服務也對港、澳居民全面敞開“大門”，未來港、澳居民在內地生活完全有可能。
據悉，港澳居民可以在內地購房是一直存在的，前提會附加一些條件和證明，此前需要在境內工作、學習等，方可購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。
但這次新政出來後，所有附加條件、各種證明都免除了，享有與當地居民同等的待遇 ，這是一個重要的突破。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“香港居民的置業需求非常旺盛。而且從香港和大灣區內地城市兩個市場的對比來看，大灣區有政策的利好，市場表現強勁。
另外從價格來說，深圳的房價是香港的一半，廣州（樓盤）也才香港的四分之一，大灣區內地城市的房價對於香港居民非常有吸引力。再者，面對香港的老齡化，惠州（樓盤）、江門（樓盤）對接養老也很有潛力。”
分析認為，大灣區需要新的融合模式，即由以往的注重資本引入，轉向資本和勞動力引入並重。這需要擴大投資領域，尤其是第三產業的領域。同時給予香港居民國民待遇，允許他們以個人身份到內地創業就業。後者可以幫助香港居民個體直接參與財富分配，共享大灣區發展成果。
目前，香港新房均價約為193339元/㎡，澳門房價新房均價高達76744元/㎡，兩地的房價遙遙領先於灣區其他城市。
灣區內地9城樓市對港、澳兩地超800萬人口敞開“大門”，在高差房價再加上灣區交通路網的助攻之下，
未來或將有一批港、澳購買力進入灣區9城，支撐內地樓市。港人最愛買這些城市
▲大灣區廣東九城房價地圖（圖源：克而瑞）
港人內地置業主要集中深圳、東莞、惠州、中山、珠海 。
相比之下，粵港澳大灣區9個內地城市，深圳的房價是香港的一半，廣州是香港的四分之一，惠州、江門、肇慶、中山很多房子不到1萬，加上現階段1小時通勤圈建設，來往返香港會越來越便利，對於香港中低收入階層，非常有吸引力。
自去年底以來，粵港澳大灣區的重點城市不斷放開香港居民的限購：
2018年4月，廣州取消了外籍人士（含港澳臺）居住和工作證明滿一年的限制，提供相關學習、工作、居住證明以及單位證明，明確在廣州無住房，即可購買1套自住住宅。
2019年10月，中山宣佈首套房對港澳客戶完全放開，港澳客戶辦理申報購房網籤無需提供社保、完稅證明和勞動合同，中山首套房只需要港澳身份證和回鄉證、中山住房證明、婚姻證明、家庭成員表。
因此，有相當一批香港居民願意進入內地9城購房，尤其是隨著廣深港高鐵通車、港珠澳大橋開通等，大批港人和外地精英正在來內地置業。因為通勤太方便了，比如廣深港高鐵開通後，福田一站到香港西九龍站，最快只需要14分鐘。
現在便利香港居民在大灣區內地城市購買房屋政策出臺後，會有越來越多香港居民選擇在大灣區的城市購置一套房產，預計珠海、深圳、中山、惠州等地樓市將受到較大利好。
數據顯示，中山和惠州是最受相關客戶最受歡迎的城市。
其一，2016年-2018年4月，香港客戶佔大灣區購房客戶總受的0.7%。其中，2016年以來有42%的相關客戶選擇在中山購房，惠州是香港客戶購房佔比第二高的城市。
而在深圳、珠海、廣州、東莞、佛山，香港客戶購房佔比較低，深圳佔比12%，其餘4成合計15%。
其二，香港客戶置業大灣區基本以投資為主，且投資比例客戶還在逐年上升。
2018年4月，香港客戶以投資為目的置業比例達到了近9成。
其三，再看看單價，香港客戶在灣區各城的購房價格，也明顯高於廣東省內客戶的均值，在深圳尤為顯著。
另據深圳中原地產研究中心在2018年11月，開展的一項關於港人大灣區置業意向的調查顯示，在接受調查的505名香港市民中，有計劃在未來3至5年內在大灣區內置業的，佔14%。
超半數人群置業預算在：400萬元港幣（按即時匯率約359萬元人民幣）以下，需求多為自住和投資，其中自住佔比33%、投資佔比25%、養老佔比18%。
但是，2016年-2018年4月，香港客戶僅僅佔大灣區購房客戶總受的0.7%。
港澳客最愛買哪些樓盤？
樂有家研究中心數據顯示，從2015年到2019年8月，港澳居民更青睞5城的一手住宅，購買佔比達到64%。
因為各城市住房供應節奏不同，在購買一手住宅的港澳客中，60%的人選擇了惠州作為自己的置業首選地，28%的人選擇了中山，東莞則有9%的人選擇，深圳因為房價問題，影響了港澳客的購買決定。
在片區選擇上，深圳羅湖人民南、東莞常平新城大道、惠州惠東稔山、中山南區環城，珠海香洲拱北，是最受港澳客青睞的片區。
其中3房相對佔比較多，為36%，2房佔比29%，1房26%，大戶型則購買人群較少。
事實上，目前大灣區9城（廣州、深圳、佛山、珠海、東莞、中山、江門、惠州、肇慶）都出臺了不同程度的限購政策。
▲粵港澳大灣區限購限貸政策圖
業內人士點評
值得注意的是，惠民措施並不等於開了炒房的口子。
自住需求是原則，包括提及的僅限購買一套、用於自己居住或者辦公的需求等。對於這一點，住建部和外管局前兩年已經出具了要求。
2015年8月，住建部等六部門曾聯合發佈《關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》，其中指出：境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批准從事經營房地產的企業除外）和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。
對於實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定。
廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：
即使現在香港居民在大灣區內地城市購房不再需要納稅、社保證明，但仍舊需要堅持自住自用的原則，包括僅限購買一套、用於自己居住或者辦公的需求等。對於這一點，住建部和外管局前兩年已經出具了要求，大灣區不能突破這個原則。
在深圳，香港居民的購房比例一直保持在2.3%左右。今年8月份，受香港房地產市場下滑，房價下跌、商業中心租金下跌等影響，香港居民在深圳以及大灣區其他城市購房的情況有所增加。
預計未來政策實行後，在大灣區內地城市購房的香港客將有所增加。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任 宋丁：
粵港澳大灣區發展的長遠佈局，這個政策完全是對應粵港澳大灣區發展規劃綱要裡所提出的城市融合的需要，是長遠的佈局。
首先打通障礙環節，就是人要過得去，而長期的互動就需要購房政策的轉變，這樣大家就更加好地融合。
這對於大灣區整體發展是利好的，同時也有利於港澳居民更多地融入到內地，吸引人才過來。
這對內地的房地產會產生一定推動，但也不會有太大的變化。至於香港人會不會都來炒房，這個情況不會太明顯。
克而瑞廣州區域首席分析師 肖文曉：
首先應該說這個政策出臺的初衷不是為了提振灣區樓市，而是為了使到港澳居民可以更好地參與和融入到粵港澳大灣區未來的大發展中來，也是灣區一體化的體現。
另外，相對於大灣區房地產市場的體量來說，港澳居民所能貢獻的購買力始終是有限的，並且他們也不是獨立於“房住不炒”的調控紅線之外的，在限購城市一樣不能無限度地買買買，所以也不用擔心港澳客炒房的問題。
這股樓市的冬日暖流，它最終體現的影響是在局部，也就是那些本身就與港澳有較為緊密的人員和經濟聯繫的區域，比如像深圳、東莞、珠海以及廣州南沙等區域，未來都會更多地見到港澳客的身影。
香港特區政府粵港澳大灣區速遞、中國基金報、
克而瑞廣州、樂有家研究中心等。
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